時(shí)間過(guò)得而很快，又是一年新春佳節(jié)，當(dāng)大家都沉浸在節(jié)日的歡慶氣氛中的時(shí)候，瀚哥我也從日常打拼的魔都回到了闊別已久的故鄉(xiāng)，在故鄉(xiāng)的日子是那么的愜意，沒(méi)有生活的壓力，沒(méi)有工作的煩擾，沒(méi)有讓人窒息的霧霾，有的只是小城市的安靜祥和，但是在這座江左的故鄉(xiāng)小城，卻讓我體會(huì)到了很多不一樣的東西。

一、春節(jié)來(lái)自故鄉(xiāng)的故事

回到故鄉(xiāng)的前兩天是愜意舒適的，但是第三條卻出現(xiàn)了讓人意外的現(xiàn)象，畢竟要在故鄉(xiāng)呆上一周的時(shí)間，和家中老人的生活習(xí)慣還是大不相同，總要買(mǎi)點(diǎn)自己合適的生活用品，走上街頭，看到了紅紅火火的餐飲店，看到了鱗次櫛比的藥店，但是樓下的超市不見(jiàn)，街邊的雜貨鋪找不到了，甚至走了好幾公里，都找不到一個(gè)賣(mài)衣服的地方。原先超市、雜貨鋪在的地方都打上了”旺鋪出租“的招牌，卻看不到什么人，商業(yè)地產(chǎn)顯得一片蕭條。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)走了好幾圈，只得沮喪的回到家中，問(wèn)問(wèn)家中的老人。

問(wèn)：樓下的超市呢？周圍的幾家便利店和大超市呢？

答：樓下的超市早就關(guān)門(mén)倒閉了，那幾家便利店和大超市都因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善最近兩年都逐漸關(guān)門(mén)了。

問(wèn)：街角老王家的雜貨鋪呢？

答：老王過(guò)世之后，沒(méi)人經(jīng)營(yíng)，兒子都不在我們這了，也就歇業(yè)了。

問(wèn)：那這個(gè)城市還有能買(mǎi)生活用品的地方嗎？

答：有，五公里外還有一家超市，算是現(xiàn)在僅存的超市了。

問(wèn)：那你們平時(shí)都去那么遠(yuǎn)的地方買(mǎi)東西？

答：大部分的東西都網(wǎng)購(gòu)，實(shí)在買(mǎi)不到的才去超市逛逛，反正周圍都有菜場(chǎng)，日常的生活必需品都能買(mǎi)得到。

直到默默無(wú)語(yǔ)的結(jié)束了這段詢問(wèn)，瀚哥我過(guò)了好久才緩過(guò)氣來(lái)，原來(lái)電商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊遠(yuǎn)不是一線城市表現(xiàn)的那么含情脈脈，而是赤裸裸的直接沖擊，放眼整個(gè)小城，基本上不是餐飲店就是藥店，因?yàn)檫@些都還不是網(wǎng)購(gòu)所能夠替代的，于是我們不得不來(lái)認(rèn)真思考一個(gè)問(wèn)題，三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)到底怎么了？

二、逐漸退化衰落的商業(yè)地產(chǎn)

曾幾何時(shí)，三四線城市是商業(yè)地產(chǎn)心中的香餑餑，在一二線城市殺的你死我活的商業(yè)地產(chǎn)商們，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)下，逐漸將眼光瞄準(zhǔn)了三四線城市，于是各類的房產(chǎn)公司開(kāi)始集火三四線城市，特別再加上各地招商引資政策的優(yōu)惠，一時(shí)間各地的商業(yè)地產(chǎn)如同雨過(guò)春筍一樣發(fā)展起來(lái)，甚至像瀚哥老家這樣的小縣城最多的時(shí)候都集中了有華潤(rùn)蘇果、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪?shù)鹊冉掖笮唾u(mài)場(chǎng)。

這些賣(mài)場(chǎng)最早的時(shí)候的確是人頭攢動(dòng)，當(dāng)?shù)厝说娜粘Ｉ畛Ｓ谜Z(yǔ)都會(huì)是：到某某賣(mài)場(chǎng)去……這個(gè)時(shí)候的商業(yè)地產(chǎn)可謂是紅紅火火。但是，花無(wú)百日好，當(dāng)熱潮過(guò)去之后，三四線小城市賣(mài)場(chǎng)幾乎都陷入了一種被動(dòng)，甚至逐漸陷入了關(guān)店潮。筆者經(jīng)過(guò)調(diào)研，覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市的潰退主要有以下的原因：

一是消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的兩級(jí)分化。以前，大家都習(xí)慣于在本地消費(fèi)，在本地交流，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的提高，越來(lái)越多的家庭擁有了私家車，而日益方便的高鐵，則更快的將城市融為一體。這就出現(xiàn)了所謂消費(fèi)者兩極分化的問(wèn)題，三四線城市的消費(fèi)者雖然不同于一二線大城市的人們，但是從消費(fèi)的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，卻并無(wú)差異。高端的消費(fèi)者，即使在三四線城市居住，但是便利的交通讓他們的選擇范圍日趨廣闊，既然，開(kāi)車一兩個(gè)小時(shí)范圍內(nèi)有著更好的中心城市，我為什么要留在本地小城消費(fèi)。而大型耐用消費(fèi)品，完全都可以去一年數(shù)次去北上廣等大城市掃貨，如果需要出個(gè)國(guó)門(mén)去趟日本、法國(guó)都不是難事。而大眾消費(fèi)者呢？最近的生活成本逐漸高升，而電子商務(wù)卻是日漸發(fā)達(dá)，那么同樣的商品我與其去大賣(mài)場(chǎng)不如去網(wǎng)上，在本地消費(fèi)的動(dòng)力和欲望都在減少，從而形成了消費(fèi)者的兩極分化。

二是年輕人的大量離開(kāi)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的逐步提高，現(xiàn)在的人口流動(dòng)趨勢(shì)正在從所謂的中西部向東部沿海城市流動(dòng)，從農(nóng)村向城市流動(dòng)，從三四線向一二線大城市流動(dòng)。在發(fā)達(dá)的交通水平面前，原本發(fā)生在農(nóng)村的空心化現(xiàn)象正在向三四線小城市蔓延。大量的年輕人選擇離開(kāi)了城市，前往1-2個(gè)小時(shí)只能可以到達(dá)的大城市去，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最發(fā)達(dá)的消費(fèi)群體往往就是20-40歲的中青年人群，他們的金錢(qián)賺取能力最強(qiáng)，消費(fèi)動(dòng)機(jī)最足，自然更愿意去消費(fèi)，從而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但是現(xiàn)在由于人口大量流出三四線小城市，城市常住人口中的平均年齡不斷提升，在不少城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中20-40歲的中青年占比是逐漸低于一二線城市的，并且還處于逐年遞減的狀態(tài)，最終的結(jié)果就是三四線城市的消費(fèi)活力不足，商業(yè)地產(chǎn)不景氣。

三是消費(fèi)者的不斷審美疲勞。前幾年，受到優(yōu)惠措施的影響，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始紛紛涌入三四線小城市，雖然大賣(mài)場(chǎng)、金融中心、CBD很多，但是三四線城市的常住人口卻普遍在100萬(wàn)以下，消費(fèi)基礎(chǔ)并不雄厚，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不甚景氣，人們收入水平的提高速度有限，在短時(shí)間涌入多家商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)綜合體，必然導(dǎo)致了局部的供給過(guò)剩現(xiàn)象。過(guò)多的商業(yè)地產(chǎn)涌入讓本來(lái)人就不多的小城市陷入了一種選擇困難癥，這家賣(mài)場(chǎng)開(kāi)業(yè)酬賓，那家賣(mài)場(chǎng)打折促銷，大家的消費(fèi)習(xí)慣都逐漸被養(yǎng)刁了，甚至出現(xiàn)了審美疲勞，很多做商業(yè)地產(chǎn)的朋友就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一促銷就有顧客，不促銷消費(fèi)量就斷崖式下跌，結(jié)果就是賠本賺吆喝，根本賺不到錢(qián)。

四是互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的沖擊。如果說(shuō)在一線大城市，馬云對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊僅僅是沖擊的話，對(duì)于三四線城市就簡(jiǎn)直是替代了，因?yàn)橄啾扔谝痪€大城市，三四線小城市的居民對(duì)于價(jià)格的敏感度更高，本來(lái)買(mǎi)東西的時(shí)候就會(huì)貨比三家，既然已經(jīng)有了比貨比三家更便宜的比價(jià)方式，再加上物流水平的逐漸提升，很多電商買(mǎi)了東西當(dāng)天就能配送到家。于是很多人都開(kāi)始將自己的消費(fèi)習(xí)慣從線下搬到了線上，這種消費(fèi)習(xí)慣的遷移，讓商業(yè)地產(chǎn)的生存基礎(chǔ)逐漸削弱，成為了電商的犧牲品。

在上面四個(gè)因素的共同影響下，很多三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)陷入了一種死循環(huán)，發(fā)展逐漸萎縮，卻又無(wú)可奈何？

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