”當年我一眼就看中，超級喜歡的房子，為什么現在想賣卻賣不掉“？

因為你認為平平無奇的一件事，其實KFS在N年前就開始準備了。

從KFS拍地之前，他心里就有了個計劃，這樣一個地塊，以后造什么形狀的房子，我是內環，中環，還是外環。將來造出來的是豪宅，高檔住宅，還是經濟適用房。

對應我的住宅檔次，我應該開發70平，90平，120平，140平，還是200平的住宅。

對應這個住宅檔次，是否應該精裝修，潔具應該選擇哪個品牌。景觀，會所應該如何設計，物業費定在哪個檔次。

當我土建基本完工，開始銷售，我應該在哪些媒體投放廣告。價格定位如何，開盤當日，有哪些促銷活動。售樓員的說辭如何，我的樓盤賣點是什么，競爭對手是哪家。

上海的房地產，是嚴格的分裂成三個獨立的，互相矛盾的市場，彼此的口味喜好，價值體系，完全不同。

當兩撥人擦肩而過，互相看了一眼對方的房子，互相心里罵了聲“SB”

”絕對價值“這件東西并不存在，1000個人眼中有1000個哈姆雷特。一件藝術品之所以值錢，并不是因為它本身的畫法筆鋒多么牛強，而是因為有人喜歡他，并愿意為之付費。

一個太陽神的雕像，在印第安部落中可能是無價之寶，而在歐洲白人眼中，只不過是一塊木頭。當歐洲人把印第安人殺光，再沒有一個繼承人，太陽神雕像的價值一落千丈，隨隨便便就扔在博物館里面。

中華民族創造了燦爛輝煌的文明，可是我們文明的價值，在很長的時間內，中國畫根本不值錢，很多名家作品，在歐美市場只能拍賣出200美金。最近十幾年內，中國藝術品扶搖直上，其背后，是中國國民的崛起，以及中國買家的錢包實力。

所謂價值，其實是件很主觀的事情，而不是馬克思所謂的客觀的內在價值。

一套房子值多少錢，關鍵看它背后喜歡它的那個人，以及這個族群的實力和興衰。

上海的房地產市場，嚴格的分割成三個獨立的市場：”本地人，外地人，外國人“

凡是不涉及這一點的房地產分析，那么他大體是錯誤的。

真正令我們驚訝的，是我們見多了天馬行空的大師論道，動不動跌30-50%的，可是從來沒有人分析過樓市的微觀結構。

本地人，外地人，外國人，這樣的三維結構，是只有特大城市才有的。

嚴格來說，全國只有2.5個城市，是真正具有三維結構的：北京，上海，深圳

只有北京和上海，才會有成規模的”外國人“影響力，其中北京市首都，上海是經濟中心。

只有省會城市，或者副省級計劃單列市，才會有”外地人“這回事，二維。

到了內地三四線城市，只有”本地人“一個類別。

譬如說房租，只有”外國人“存在的地方，才有高房租，月租3萬到5萬以上的階層，客戶幾乎全是外國人。

所以你去同樣很高大上的地方，譬如南京，南京星河灣一套房子1000多萬，再找租客，租金回報就完全不能和上海比了。

因為只有上海，才有”外國人“這個群體，而本地人呢，本地人不租房。

大約在2003年，全上海最貴的版塊，是鎮寧路版塊，大致位置是在靜安與長寧交界處。

2003年，南盧灣房價基本都是6000以下，大熱點徐家匯剛剛沖一萬，浦東聯洋4000-5000，而鎮寧路的房價是一萬四。

十幾年以后，今天鎮寧路的房價是九萬，雖然也是高檔奢華之處，但已經絕對不是遙遙在上。

為什么？

因為鎮寧路的主要買家，是”海外老華僑“

而老華僑是怎樣一批人呢，是昨日黃花，日暮西山，逐漸被掃進歷史的塵埃堆中去。

在過去15年中，中國才是全球發展最快的經濟體，數字GDP增長30倍左右。

土著門的收入都上去了，所以土著聚集地閘北，普陀可以漲，而以老華僑為主要目標，主要客戶群的版塊則增長乏力。

這個道理同樣可以解釋古北、碧云的前世今生。