審計(jì)案例——物業(yè)費(fèi)收入審計(jì)，遇強(qiáng)勢(shì)老總，必須啪啪打臉

第一次對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行“管理審計(jì)”，很難忘！

尤其是對(duì)那一位牛X哄哄的物業(yè)老總，印象更深。

審計(jì)業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)展，是慢慢來(lái)的，最早是從財(cái)務(wù)審計(jì)開(kāi)始，然后營(yíng)銷(xiāo)管理審計(jì)、慢慢又?jǐn)U展到行政、工程、成本等管理審計(jì)，最后才擴(kuò)展到物業(yè)管理審計(jì)。

當(dāng)年，地產(chǎn)集團(tuán)名下分三個(gè)物業(yè)公司，那時(shí)還沒(méi)有整合，一個(gè)公司負(fù)責(zé)一個(gè)片區(qū)，各有一套管理團(tuán)隊(duì)。

我們抽取成立最早、最大的一個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行審計(jì)。

一、搜集資料，他們要保密

首次對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)范圍沒(méi)敢弄太大，聚焦在銷(xiāo)售收入方面。

審計(jì)部，在集團(tuán)公司里還算是強(qiáng)勢(shì)部門(mén)，要資料沒(méi)有說(shuō)不給的，只在物業(yè)公司碰了釘子。

雖然，審計(jì)總監(jiān)和物業(yè)老總溝通過(guò)，《審計(jì)資料需求清單》正式發(fā)過(guò)，但是，人家只給幾個(gè)簡(jiǎn)單的匯總表，只用幾個(gè)數(shù)據(jù)。

其它大部分資料不給，人家直接說(shuō)：“你們可以來(lái)查，來(lái)看，但不能發(fā)，公司要保密！”

我們審計(jì)總監(jiān)不是審計(jì)出身，也是位很會(huì)“和稀泥”的主兒，再加上那位物業(yè)老總和老板有點(diǎn)兒親戚關(guān)系，也就沒(méi)強(qiáng)求。

審計(jì)總監(jiān)主要是考慮：審計(jì)人員要資料時(shí)弄得驚天動(dòng)地，最后卻啥也沒(méi)有審計(jì)出來(lái)，多丟臉。

于是，作為審計(jì)小兵的我們，只能捏鼻子認(rèn)了，不給資料就只能現(xiàn)場(chǎng)看。

二、呂總的“光輝”事跡

物業(yè)老總姓呂，我雖然知道是哪位，卻從沒(méi)正面接觸過(guò)，但其大名卻是早有耳聞。

1.老板親戚，也是嫡系。呂總是老板表妹夫妹妹的老公，關(guān)系有點(diǎn)遠(yuǎn)，但也算親戚，又從一開(kāi)始跟著老板，標(biāo)準(zhǔn)的嫡系。

2.斷水?dāng)嚯姟?/b>呂總負(fù)責(zé)的公司，其名下幾個(gè)老小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，是出了名的差：不交物業(yè)費(fèi)就斷水?dāng)嚯姡粯I(yè)主鬧到集團(tuán)也是常有的事兒。

3.保安打業(yè)主。擱現(xiàn)在，物業(yè)公司的員工是不敢打業(yè)主的，但在10年前，物業(yè)保安打業(yè)主的事兒，經(jīng)常發(fā)生。

一般情況下，員工打業(yè)主，物業(yè)公司絕對(duì)不會(huì)允許的，大多是保安受到侮辱后憤而打人。

據(jù)說(shuō)，呂總在企業(yè)內(nèi)部曾放言：“只要不打殘，不打重傷，就沒(méi)事兒，總是有一些刺頭，不打不行！”

有業(yè)主投訴，打人保安被開(kāi)除后，又會(huì)出現(xiàn)在物業(yè)公司的另一個(gè)小區(qū)，繼續(xù)當(dāng)保安。

這些事兒，都發(fā)生在呂總?cè)蜗隆?/p>

4.呂總的理念。在很多人觀念中：物業(yè)就是為業(yè)主服務(wù)的，應(yīng)該是一種“仆人”的地位。而呂總明確放言：“我們與業(yè)主就是平等交易關(guān)系，不存在誰(shuí)服務(wù)誰(shuí)”。

這種理念，說(shuō)實(shí)話(huà)，我多少是有點(diǎn)兒認(rèn)同的，雖然大多數(shù)業(yè)主不認(rèn)可。

但是，在呂總的帶領(lǐng)下，物業(yè)公司卻讓業(yè)主覺(jué)得他們有點(diǎn)兒像“黑社會(huì)”，不是東風(fēng)壓倒西風(fēng)，就是西風(fēng)壓倒東風(fēng)，這就有點(diǎn)過(guò)分了。

三、覲見(jiàn)呂總

第一次開(kāi)展審計(jì)，就算不開(kāi)審前會(huì)議，但怎么著也得見(jiàn)下物業(yè)老總吧？

審計(jì)總監(jiān)在前一天已經(jīng)與呂總約好，審計(jì)人員第二天下午二點(diǎn)半過(guò)去，溝通一下。

等我們到物業(yè)辦公區(qū)后，物業(yè)行政部門(mén)的一個(gè)女孩說(shuō)：“呂總這幾天生病了，正在辦公室休息，先不要打擾！”

已經(jīng)是上班時(shí)間了，上班時(shí)間睡覺(jué)本就是違反紀(jì)律的，更別提我們是提前約好的，但我們還是忍了。

好在物業(yè)人員給了個(gè)凳子，讓我們兩人還有個(gè)地方坐，一坐就是1個(gè)小時(shí)，也沒(méi)人搭理我們。

好不容易等呂總睡醒了，行政人員帶我們?nèi)ニk公室。

想著可以聊了吧，但是“懶驢拉磨屎尿多”，這貨又要去廁所，又過(guò)去了半個(gè)小時(shí)。

四、呂總的不滿(mǎn)與自信

呂總180大高個(gè)，扛著大肚子，平頭，滿(mǎn)臉橫肉，脖子上一個(gè)項(xiàng)鏈，很社會(huì)人，大哥派頭十足。

猛一看，真的如傳言那般，很黑社會(huì)。

對(duì)于我們等了1個(gè)半小時(shí)，人家一些歉意都沒(méi)有，上來(lái)就問(wèn)：“為啥查我們公司？”

簡(jiǎn)單說(shuō)明來(lái)意后，人家直接來(lái)了三板斧：

（1）你們審計(jì)為啥查我們？我們又不歸你們管；

（2）三個(gè)物業(yè)公司為啥只挑我這兒？

（3）我管的小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)率達(dá)到98%，連老小區(qū)都有這么高，你們有啥可查的？要查也是查那些差的小區(qū)。

我們只得解釋了一番。

最后，呂總還給一個(gè)緊箍咒：“物業(yè)資料你們可以看，但不能帶走，業(yè)主信息更不能下載”。

這一句話(huà)，給我們的審計(jì)工作帶來(lái)了很大的不便。

財(cái)務(wù)不給明細(xì)信息，只給匯總報(bào)表，收費(fèi)系統(tǒng)里面的數(shù)據(jù)不能引出，只能一項(xiàng)一項(xiàng)看。

說(shuō)實(shí)話(huà)，一個(gè)物業(yè)公司總經(jīng)理，在集團(tuán)內(nèi)部，充其量與一個(gè)中心總經(jīng)理的職位相當(dāng)，我們審計(jì)人員平時(shí)與集團(tuán)副總裁溝通時(shí)，也沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種盛氣凌人。

五、審計(jì)過(guò)程

審前，我們就有預(yù)期：第一次審計(jì)會(huì)很困難，也不期望能查出多大的問(wèn)題。

但沒(méi)想到，審計(jì)過(guò)程會(huì)那么多鬧心。

找財(cái)務(wù)要資料，要各類(lèi)收入明細(xì)，沒(méi)有！

找物業(yè)項(xiàng)目要資料，得請(qǐng)示！沒(méi)個(gè)一天半天的，什么都提供不來(lái)。

最郁悶的是：你要的資料，只靠描述人家根本不會(huì)主動(dòng)說(shuō)，主動(dòng)給，你必須說(shuō)出某臺(tái)賬或某資料的具體名字，如果說(shuō)不出來(lái)具體名字，人家直接回復(fù)“沒(méi)有！”

就算明知道有類(lèi)似的信息，人家也不說(shuō)，非常的“操蛋”！

關(guān)鍵是：物業(yè)管理制度簡(jiǎn)單的要死，基本沒(méi)有可參考性。

找審計(jì)總監(jiān)請(qǐng)示，希望能不受限制地接觸各類(lèi)資料和信息。

但是，審計(jì)總監(jiān)也打馬虎眼兒，說(shuō)我與呂總溝通下，然后，一切照舊！

六、審計(jì)問(wèn)題

如果是審計(jì)新手，還真得很難查出多少東西。

畢竟，在新的業(yè)務(wù)范圍，審計(jì)活動(dòng)又受到限制的情況下，很難出成果。

不過(guò)，工作不負(fù)有心人吶！雖然審計(jì)范圍不大，但成果頗豐。

當(dāng)然，這也得益于之前沒(méi)有人審計(jì)過(guò)他們，一些管理漏洞沒(méi)人發(fā)現(xiàn)，就算有人發(fā)現(xiàn)也是熟視無(wú)睹。

挑點(diǎn)兒干貨問(wèn)題說(shuō)說(shuō)吧：

1.部分員工關(guān)系（多是高管們，也有政府關(guān)系），人已經(jīng)住進(jìn)小區(qū)了，但交房手續(xù)沒(méi)辦，物業(yè)費(fèi)一直沒(méi)交。物業(yè)解釋?zhuān)菏召M(fèi)是以《交房單》為準(zhǔn)，沒(méi)單就不收費(fèi)。

2.物業(yè)費(fèi)沒(méi)有按物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定時(shí)間收取。協(xié)議約定物業(yè)費(fèi)開(kāi)始收取時(shí)間是以“達(dá)到交房條件為起始收費(fèi)日”，而實(shí)際上有很多是以《交房單》為收取起始日，多是關(guān)系戶(hù)。

3.物業(yè)費(fèi)收費(fèi)基數(shù)沒(méi)按實(shí)測(cè)面積計(jì)費(fèi)。簡(jiǎn)單說(shuō)：房屋在銷(xiāo)售時(shí)是預(yù)測(cè)面積，房產(chǎn)證出來(lái)后變成實(shí)測(cè)面積，面積會(huì)有增減，面積減少的業(yè)主按減后的收，面積增加的房屋仍舊按預(yù)測(cè)的收。

4.物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率不準(zhǔn)確。物業(yè)管理報(bào)表中的應(yīng)收和實(shí)收，不是實(shí)際的應(yīng)收和實(shí)收。應(yīng)收中去掉了應(yīng)交房但業(yè)主未收房的，去掉了有爭(zhēng)議的，去掉了有歷史欠費(fèi)在打官司的；而實(shí)收中增加了新交房的，整到最后，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到98%是松松的。

我們按實(shí)際測(cè)算，收費(fèi)率勉強(qiáng)達(dá)到92%，有個(gè)小區(qū)還不到85%。妥妥地業(yè)績(jī)?cè)旒佟?/p>

5.管理報(bào)表數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。雖然不能引出物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)的明細(xì)數(shù)據(jù)，但我們可以一項(xiàng)一項(xiàng)看，明顯物業(yè)報(bào)表內(nèi)的數(shù)據(jù)存在多項(xiàng)錯(cuò)誤，還有邏輯錯(cuò)誤。

6.物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)處理。完全沒(méi)按制度走，該訴訟未訴訟，該催單未催單。關(guān)鍵是，上報(bào)的各類(lèi)報(bào)表數(shù)據(jù)中，各類(lèi)應(yīng)該算欠費(fèi)的金額不計(jì)入欠費(fèi)，欠費(fèi)數(shù)據(jù)整個(gè)是一團(tuán)漿糊（有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)），總之，是讓老板看起來(lái)，數(shù)據(jù)很好看。

7.還有一堆收費(fèi)管理的程序問(wèn)題，就不多說(shuō)了。

本來(lái)還想查查財(cái)務(wù)收入的確認(rèn)和計(jì)量，但審計(jì)總監(jiān)發(fā)話(huà)了：這次不是財(cái)務(wù)審計(jì)，是管理審計(jì)，就不要查財(cái)務(wù)了，要不然肯定能再查出點(diǎn)問(wèn)題。

七、變臉

如果，你是物業(yè)老總，看到審計(jì)出來(lái)的問(wèn)題，不知道會(huì)有什么反應(yīng)？

反正，呂總在接到我發(fā)的《審計(jì)報(bào)告初稿》后，屁顛屁顛地跑到我們審計(jì)部，態(tài)度比之我們第一次面談時(shí)，有了360度大轉(zhuǎn)彎，細(xì)聲細(xì)氣地解釋了一大籮筐。

當(dāng)一個(gè)彪形大漢，忽然變得像受委屈的小母雞時(shí)，有種莫名地滑稽感。

他雖然是對(duì)審計(jì)總監(jiān)解釋?zhuān)以趫?chǎng)，就趁機(jī)提出審計(jì)受限的問(wèn)題，并說(shuō)“從沒(méi)見(jiàn)過(guò)這樣的，啥都對(duì)審計(jì)人員保密！”。

呂總那滿(mǎn)臉橫的老臉也是難堪了一下，接著是認(rèn)真地解釋。

他怕的當(dāng)然不是我，也不是審計(jì)總監(jiān)，而是怕老板，如果老板覺(jué)得物業(yè)管理水平如此之差，辜負(fù)了他多年的信任，呂總可不僅僅是丟臉那么簡(jiǎn)單。

審計(jì)報(bào)告很客觀，但語(yǔ)言很犀利，直指管理問(wèn)題。

事后，審計(jì)總監(jiān)還說(shuō)我情商低，沒(méi)必要把關(guān)系弄僵，讓我再改改報(bào)告，把語(yǔ)言組織弄得柔和一點(diǎn)。

我當(dāng)面提出審計(jì)受限問(wèn)題，本就是刻意的，雖然語(yǔ)氣平和，但就得讓他們知道：審計(jì)是有權(quán)限查看那些資料的，也是有脾氣的。

那次審計(jì)之后，再去審計(jì)物業(yè)公司的相關(guān)業(yè)務(wù)，每個(gè)人都很配合，再也不把“保密”、“保密”掛嘴上了。

最重要的原因：那一份審計(jì)報(bào)告處罰了不少人，涉及物業(yè)公司從上到下的一群管理人員，還有集團(tuán)公司的一些高管。

中間還順帶審計(jì)了車(chē)輛管理情況，更加混亂，但不太深入，本文就不多講了。

遺憾和收獲

第一次開(kāi)展物業(yè)公司的管理審計(jì)，有這些成果，領(lǐng)導(dǎo)是很滿(mǎn)意的。

雖然我有點(diǎn)兒遺憾：沒(méi)有深入地去審計(jì)財(cái)務(wù)，一方面是物業(yè)財(cái)務(wù)管理方面很不規(guī)范。另一方面，財(cái)務(wù)人員對(duì)我們最“保密”，如果不能捋直了，后續(xù)審計(jì)業(yè)務(wù)還會(huì)受阻。

還有，如果能獲取各類(lèi)明細(xì)數(shù)據(jù)，還能找出更多的收入管理問(wèn)題，還有更多的錯(cuò)誤數(shù)據(jù)（在后來(lái)的審計(jì)中發(fā)現(xiàn)）。

此次審計(jì)最大的收獲：對(duì)物業(yè)的審計(jì)，自此打開(kāi)局面；

附贈(zèng)收獲：欣賞到了呂總的精彩變臉之術(shù)。

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