我遇到的很多房東覺得：綠網站上的成交價那么低，數據一定有問題。

其實恰恰相反，只有在綠網站，我們才能獲得在售掛牌信息、歷史成交數據的部分信息 —— 只是看不到裝修，看不到具體的樓室號。

而其他APP或者小程序上的「復原成交價」才是真的大模型估算，只能作為小區活躍度的觀察數據，不能作為定價的依據。

所以，在進行線下的調研前，我們可以先根據綠網站的數據，做一份表格。

記錄好：本小區的掛牌在售情況、歷史成交情況，包括戶型、面積、成交單價等基本信息。

再根據我們的戶型、價格段，搜索本版塊內的相似房源，記錄他們的各項基本信息，同步再把每個小區的情況簡單羅列一下（比如動遷小區、商品房、小區環境比我們好/差、外立面等等）

這里可以參考其他APP上的成交數，看看小區的活躍度。

活躍度，代表小區在買家和中間心目中的認可度。

以上這些都做完了，相信你對這個「商品」所處的生態位，會有一些相對清晰的概念。

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直接去線下和中介進行一對一的當面溝通，成本是極高的。

所以，還有一個辦法是打電話 —— 打開地圖軟件，搜索小區附近的中介店，很多會留電話，一個個打過去就好。

那么問哪些問題呢？

作為「賣家」，你可以問這些問題：

「我在這個小區有個房子想賣，先過來了解一下市場」
「這個小區2房，能賣多少錢啊」 「市場那么差，現在還有客戶在買房嗎？」

作為「買家」，你可以問這些問題：

「我預算XXX萬，想在這個小區買2房，可以給我推薦一下嗎？」
「那附近還有什么房子，現在可以看一下嗎？」
「為什么這套比那套貴那么多？」

以上問題話術，僅供參考。

核心是，了解當下的周邊市場，了解這個「商品」在市場里處于一個什么生態位，競爭力是什么樣的，客戶畫像是什么樣的，我可以從哪里找到類似的客戶。

因為，落實到每一個具體「商品」的出售，他們的競爭對手，只是你鄰居的房子罷了（豪宅/別墅除外）。

宏觀或中觀的人口經濟等問題，和我們賣的時機有關，和我們當下怎么賣好這個「商品」沒有關系。

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在和中介溝通的時候，一定要注意：分辨哪些是事實，哪些是觀點，哪些是客觀的，哪些是主觀的。

由于二手房交易規則的特殊性，只有成交公司，甚至成交的中介才知道某套房子的成交價，其他人掌握的信息都是聽說。

所以綠網站的數據是真的，但也只是部分。

也意味著，沒有被交叉驗證的信息，參考價值有限。

因此，對我們來說，面對中介說的話，不要全信，也不要都不信。

中介的能力層次不齊，因為立場問題，或許也不那么值得信任，但數據不會說謊。

我們的目的是拿到數據，并記錄下他們腦海中的感性印象。

「A小區比B小區好，環境好，地鐵近，所以會貴一點」
「這個小區最好賣的是XX戶型、XX樓棟、XX朝向」
「這里基本都是置換的客戶，小區里從高樓層換到低樓層的都有很多」
「這里主要是漕河涇上班，在附近租房子的新上海人」

這些感性的印象，會拼湊出市場認可的「競爭力」和「客戶畫像」

同時，每一個優點和缺點，都有相應的對價關系，找到合適的對標物，再結合我們對當下市場的理解，就可以制定一個有效的營銷方案了。

很多人沒有意識到：賣東西就是很難的。

過去，房子不愁賣的時代，是房子的投資屬性造成的，是與經濟學相違背的。

如今，房子正在回歸自身的「商品」屬性。

如果還在用過去的邏輯賣房，不厚道地說，就是在給你的鄰居做嫁衣。

最后，祝大家賣房順利。

前幾天見了個同行，Ta說：你公眾號寫那么干貨，不怕客戶看了不找你，自己干了嘛？

錢我想賺，但我更怕我辜負你的期待，服務不了你~

所以不如，我們從一開始就用另一種方式相處，單純就當交個朋友。

畢竟，關于房子，我們都需要一個自己人。

如果你真的需要我的服務，那我們再好好聊一聊~

大部分人都沒意識到：在房產圈有一個自己人，是件特別有價值的事情！