銷售是一項報酬率非常高的艱難工作，也是一項報酬率最低的輕松工作。銷售，說大不大，說小不小。小可做一針一線，大可做跨國集團。但究其本質，都是相似的。銷售員的行動決定了他的報酬。他可以成為一個高收入的辛勤工作者，也可以成為一個收入最低的輕松工作者。這一切完全取決于銷售員對銷售工作是怎么看怎么想怎么做的。本文將從銷售的角度從目標、定位、本質、文化、組織、考核、執(zhí)行力等角度分析銷售如何構建更有效！
一、營銷目標——每個區(qū)域項目銷售力爭第一
? ? 俗話說：有壓力才有動力。銷售首先是要找準目標市場，目標市場是達成銷售目標所需要的來源或源流。銷售既是來自現有顧客，更是來自新顧客。公司管理者要了解項目目標市場的大小，即可了解主要及次要目標市場的人婁多寡，或顧客總人數的實際潛力。從而為銷售團隊制定高標準的銷售要求，以行業(yè)老大的銷售方案激勵團隊。這樣的一種營銷理念不僅能激發(fā)銷售團隊的狼性意識提高銷售率，也可潛移默化影響消費者樹立公司行業(yè)龍頭地位的潛意識，有利于公司品牌的傳播！
例如在指標認購的時候，好的銷售員會上來算能夠拿多少錢，他不怕指標高，因為指標高可以拿到更高的錢。但是能力差的銷售員覺得指標高，怕完不成。所以如果銷售員太擔心指標可能不是具有很強競爭意識的人。房地產行業(yè)佼佼者融創(chuàng)在進入的每個城市和區(qū)域，其銷售團隊都會相所在行業(yè)龍頭看齊，其結果是他們果真成為了區(qū)域的第一。天津是融創(chuàng)的大本營，肯定是第一名。西山一號是下半年開的盤，下半年開盤是當年的第一，半年的業(yè)績在整個北京全年排名前三甲。奧林匹克花園是重慶的項目，連續(xù)五年都是重慶市第一名，而且每年刷新這個城市的記錄。
二、營銷定位——以客戶為行動導向? ?
? ? 房地產行業(yè)在過去的經營觀念下，企業(yè)與顧客的關系，企業(yè)處于主導地位，處于核心位置，而顧客處于被動從屬地位。企業(yè)的工作重點在于企業(yè)，企業(yè)生產什么與顧客沒有任何關系，是企業(yè)自己的主觀意見。在市場上就表現為：企業(yè)生產的產品賣不出去，而顧客有錢買不到自己喜歡和真正需要的產品。在顧客導向的營銷觀念下，企業(yè)重新認識到顧客的地位和重要作用，它把顧客放在一個非常重要的位置，即在企業(yè)的工作中，充分考慮顧客的需求和顧客特點，圍繞顧客開展一切營銷活動。
? ? 銷售的本質歸納為四點：1）找到好的銷售員，提高傭金比例；2）所有思考和行動圍繞“客戶是誰，在哪，找出來，成交”；3）產品滿足客戶需求；4）客戶對產品和服務滿意。這四點中，后面兩點是說產品第一性，在營銷層面，融創(chuàng)所有方案，老板都會問一句話，是不是圍繞客戶轉，你知道客戶是誰，在哪，怎么找出來，如何成交，只要和這四個方面相關都是對的，和這四個方面不相關的都是錯的。
? ? 為什么在重慶有近400家家企業(yè)和融創(chuàng)建立關系，是因為跟隨融創(chuàng)背后的精英階層的客戶群體（如公務員、醫(yī)院等），能為這些企業(yè)帶來巨大的消費市場！因為他們就是這些企業(yè)的客戶，你也知道客戶在哪里了，通過這個渠道能夠找出來，如何成交也是相對容易的。所以所有產品企業(yè)老板都應該問一句話，是不是圍繞客戶轉，你知道客戶是誰，在哪，怎么找出來，如何成交，只要和這四個方面相關都是對的，和這四個方面不相關的都是錯的。一些調研、分析和策劃，如果不是圍繞客戶做都是似是而非的事。
三、營銷組織——建立高效銷售團隊
? ? 首先，如何最快把產品賣出去呢？答案很簡單就是必須找到最好的銷售員。因為好的銷售員一定可以帶來客戶，或者好的銷售員一定知道這個項目哪個好賣，哪個不好賣，或者好的銷售員一定知道在什么時候和客戶說什么話。你知道什么時候促單，也知道如何利用你手里的資源，所以建立高效的銷售團隊是組建隊伍的核心理念，寧可拋棄紙上談兵的將軍，也不可放棄身經百戰(zhàn)的士兵。這里面我對于營銷本質的理解是要找到最好的銷售員，不僅是因為最好的銷售員能把產品賣出去，而且往往最好的銷售員能夠賣出更高的價錢。以房地產行業(yè)為例我們做了一個比較，去年和前年監(jiān)控企業(yè)所有的銷售，銷冠級的員工售價比最后落后幾名員工的售價高3%，相當于給客戶的優(yōu)惠少了3%，意味著優(yōu)秀的銷售員售價支持更好。所以企業(yè)一定要找到最好的銷售員組成最好的銷售團隊。
? ? 市場營銷，是一個企業(yè)各項工作的龍頭，而打造一支優(yōu)秀、高效的營銷團隊，是一個公司營銷工作的重中之重。關于銷售團隊建立的方式：一方面是企業(yè)自己培養(yǎng)，另一方面是挖的。但從總體而言好銷售員更多還是挖來的。
四、營銷文化——樹立狼性文化理念
? ? 一個好的銷售團隊一定是一個充滿良性競爭不斷前進的隊伍。判斷一致隊伍是不是充滿競爭力和進取心一般而言可以從以下兩點評判標準:
? ? 第一就是冠軍的狼性精神或者是冠軍的狼性意識。具有狼性的銷售團隊都應樹立所在區(qū)域或者城市都是第一名的意念，它應該有這種冠軍的意識或者有這種自信和張力。如果一個銷售團隊沒有狼性的話，這個肯定很難，這個行業(yè)也干不好。有很多好的銷售員年薪二三十萬感覺很好，就缺少了拿更高年薪的欲望了。從理論上講銷售應該不怕拿錢多，應該是拿錢越多越好，原因是找的銷售員不對，如果對的話，他應該追求更高的。如果團隊不具有這種自信和張力的話就很難在慘烈的血海中保持斗志。另外企業(yè)管理者也應該一直給銷售團隊灌輸這個團隊是這個企業(yè)的明星團隊，也是業(yè)界最好的、最牛逼的。所以一個良好的企業(yè)應該具有一支充滿狼性的銷售團隊，而這支隊伍應該有一種冠軍精神和冠軍意識，并且在任何時候都要相信做得比別人強，做的比別人好。
? ? 第二是具有強烈的責任感。是否有決心把項目賣好，是否有決心把銷售指標實現，這個很重要。一個好的銷售團隊每個月、每周、甚至每天都有考核，團隊中的每個人都必須樹立完不成目標我的團隊整體就會受影響，團隊的整體信心也會受影響。只有這樣的團隊才能在絕境中實現“柳暗花明又一村”的奇跡，而這種奇跡是來自團隊的每個人！
五、營銷激勵——實行高投入高激勵政策
? ? 建立有效的激勵制度對營銷團隊而言必不可少。在激勵的內容上，注重非物質激勵，如表彰、晉升等很重要，但物質獎勵更必不可少。激勵制度要根據每個營銷團隊的特色而“量身定做”，每一項指標和內容都要根據如何發(fā)揮營銷團隊的積極作用設置。
? ? 相信很多企業(yè)都有一套績效評估激勵制度，通過把定性考評（綜合素質的考核）和定量考評(營銷業(yè)績指標考核)結合起來，做到對市場營銷人員和整個營銷團隊的有效激勵。定性考核內容包括：團隊協作性、責任心、工作態(tài)度、綜合分析能力、創(chuàng)新能力、溝通能力等。定量考核內容包括：銷售團隊業(yè)績目標完成率、個人業(yè)績目標完成率等。
但是好的銷售員的動力是賺錢，他不怕任務指標高，因為指標高可以拿到更高的錢。所以企業(yè)在制定考核體系中制定具有行業(yè)吸引力的物質（金錢）獎勵才能吸引更多更好的銷售員為企業(yè)賺更多的錢。記住：只有讓銷售員拿的多，企業(yè)才會收獲的更多！例如：融創(chuàng)出來給銷售員的傭金很高，同時也制定了17項獎勵指標，這也是房地產行業(yè)不常見的，能夠讓大家除了薪酬以外還有其他的目標讓你沖刺。
六、營銷策略——策劃先行，銷售與銷售跟進
? ? 古語說“酒香不怕巷子深”，這種長久以來深入人心的想法。在互聯網時代，講究的是“眼球”經濟。所以營銷策劃運作的重要性絲毫不亞于產品本身的品質之優(yōu)，所以說：酒香也怕巷子深。因為營銷是一個系統工程，主要有四個環(huán)節(jié)：產品、盈利方式、銷售渠道、傳播渠道。企業(yè)在做營銷活動前，要分析市場環(huán)境，主要包括公司自身的經營管理情況，競爭對手的服務、價格及營銷策略，目標客戶的消費水平、習慣及喜好等。
互聯網時代的本質是什么，本質就是用戶思維；用戶思維的本質是什么，本質就是產品思維；產品思維的本質是什么，本質就是爆品戰(zhàn)略。互聯網時代，產品是零，營銷是零，唯產品與營銷才是企業(yè)生存的王道。無論是大家所熟知的蘋果，小米等互聯網企業(yè)，還是海爾、碧桂園等傳統企業(yè)，都是集中優(yōu)勢力量，聚焦用戶核心痛點，進行產品創(chuàng)新，首先制造粉絲口碑傳播，然后進行產品銷售，最終引領市場甚至是整個行業(yè)。因此一個好的銷售團隊都應該具備會搞調研、搞文?、搞活動、搞培訓的策劃師，當在產品（項目）投入市場之前，先從客戶的角度挖掘產品（項目）能滿足客戶什么？亮點是什么？讓每個銷售員都必須了解，然后通過社交媒體等多種渠道讓公眾聚焦產品（項目），有了人才會實現“人旺地旺財更旺”。
七、營銷執(zhí)行——建立反思日志習慣
? ? 俗話說：人無完人。人天生具有一種惰性。所以在好再強的銷售員也有提升的空間。因此企業(yè)高層為團隊的建立一個工作標準，每人每天有一個工作日志，分解到每人每天的工作，無論是銷售員還是銷售管理人員。這個分解從月初的總和就要超過你這個月的指標，圍繞指標分解工作，分解到天，每個人，每個人每天的工作是什么，你要拓展多少客戶，建立多少商戶協會的關系，建立多少名單，每個人每周每天都有一個工作要求。每個人每天必須做什么事兒，做不了今天就得調整。或者你說銷售員除了接待客戶還要打150個電話，打不了的話12點都走不了，你也要完成。只有這種要求下去，你才有可能把這個事兒做好。才能讓優(yōu)秀的員工更優(yōu)秀，當員工實現優(yōu)秀的時候企業(yè)才能實現更優(yōu)秀！
