一、案件事實(shí)

原告：石阡縣湯山鎮(zhèn)大關(guān)社區(qū)黃金水都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，以下簡稱水都業(yè)主委員會(huì)。

被告：銅仁市向東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以下簡稱向東房開公司。

被告：扶明開，男。

?被告：陸鳳艷，女，系被告扶明開之妻。

基本事實(shí)：被告扶明開、陸鳳艷夫妻倆得知取得黃金水都六棟1單元13號(hào)、14號(hào)兩個(gè)車庫及該車庫旁邊的300平方米空地后，有利于自己從事沙發(fā)加工，經(jīng)與被告向東房開公司協(xié)商，雙方于2015年2月1日簽訂《車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：甲方（向東房開公司）將位于黃金水都六棟1單元13號(hào)、14號(hào)兩個(gè)車庫及該車庫旁邊300平方米的坪地轉(zhuǎn)讓給乙方（扶明開、陸鳳艷）；轉(zhuǎn)讓費(fèi)200 000元；乙方可以在坪地上搭鋼架結(jié)構(gòu)的加工房；如乙方在坪地上搭了加工房，甲方必須保證乙方可以從13號(hào)、14號(hào)車庫側(cè)面通道進(jìn)出，并保證可以從后墻公路邊圍墻處開通道進(jìn)出，及13號(hào)、14號(hào)車庫后小通道13.6米由乙方正常通行，給乙方造成損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償?shù)仁马?xiàng)。之后，被告扶明開、陸鳳艷支付被告向東房開公司轉(zhuǎn)讓款200 000元，并陸續(xù)在6棟樓1單元樓梯間墻壁和公路邊的圍墻開通道口，及在13號(hào)、14號(hào)兩個(gè)車位旁邊坪地搭建鋼架棚，利用車庫及搭建的鋼架棚加工沙發(fā)。2015年5月18日，原告水都業(yè)主委員會(huì)成立。2015年6月28日被告向東房開公司與被告扶明開、陸鳳艷簽訂了與上述協(xié)議內(nèi)容基本相同的《車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并在該協(xié)議上載明轉(zhuǎn)讓的車庫無產(chǎn)權(quán)證（含房產(chǎn)證、土地證等權(quán)屬證）。2016年3月31日被告向東房開公司作甲方與作乙方的被告陸鳳艷簽訂《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：一、因小區(qū)于2014年4月、6月兩次洪水災(zāi)害，嚴(yán)重造成基礎(chǔ)設(shè)施癱瘓，為了小區(qū)附屬工程恢復(fù)承建完善，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表同甲方協(xié)商，由甲方出資叁拾萬元整恢復(fù)小區(qū)部分工程修復(fù)，并由業(yè)主委員會(huì)于2016年3月5日出示公告，先由本小區(qū)住戶轉(zhuǎn)讓，公示期3月15日，在公示日期內(nèi)，如本小區(qū)業(yè)主無人轉(zhuǎn)讓，再由甲方對(duì)外轉(zhuǎn)讓；二、甲方將位于黃金水都6號(hào)樓車庫中13號(hào)、14號(hào)兩個(gè)車位及靠該車庫邊空坪地面積共計(jì)300平方米轉(zhuǎn)讓給乙方使用；三、轉(zhuǎn)讓金額200 000元，乙方于本協(xié)議簽訂時(shí)一次性付清；四、轉(zhuǎn)讓期限在甲方車庫年限的剩余期限內(nèi)；五、車位的使用：1.乙方取得車位使用權(quán)，不能改變建筑結(jié)構(gòu)，空坪可架設(shè)加工房，但不能超高原住房一層窗戶，影響室內(nèi)光線，如果空地坪有涉及建筑用地，造成的后果由乙方自行負(fù)責(zé)，并接受該物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理合同另行與甲方委托的物業(yè)管理公司簽訂；2.甲方車位轉(zhuǎn)讓后，不能對(duì)乙方使用權(quán)支配進(jìn)行干涉，但乙方不能從事噪音作業(yè)，影響小區(qū)業(yè)主信息；3.乙方在使用期限內(nèi)如發(fā)生不可抗力因素，造成車位的毀損由乙方自行承擔(dān)，甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的13號(hào)、14號(hào)兩個(gè)車位及靠車庫旁邊坪地面積共計(jì)300平方米的使用權(quán)發(fā)生爭議，造成乙方不能正常使用的，由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理；4.如乙方在該空坪地上搭建了加工房，甲方必須確保乙方可以從13號(hào)、14號(hào)車庫側(cè)面通道出入及后墻公路邊圍墻處開通道進(jìn)出，如有其他爭議，由甲方出面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，如造成乙方不能正常通行，由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；及違約責(zé)任、爭議解決方式等。該協(xié)議于2016年4月11日經(jīng)石阡縣公證處公證。2016年4月27日原告向被告陸鳳艷發(fā)出《通知》，要求其恢復(fù)6棟樓1單元樓梯間墻壁和公路邊的圍墻，停止侵占13-14號(hào)車庫旁300平方米的公共面積，拆除搭建的工棚廠房。之后，被告扶明開和陸鳳艷對(duì)6棟樓1單元樓梯間墻壁予以了恢復(fù)，其他未恢復(fù)，原告遂提出如前訴求。

水都業(yè)主委員會(huì)起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)被告向東房開公司與被告扶明開、陸鳳艷2015年6月28日簽訂的《車庫轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；2.請(qǐng)求被告扶明開、陸鳳艷停止侵占車庫旁300平方米土地、限期拆除修建在該土地上的構(gòu)筑物（工棚、廠房）并恢復(fù)損壞的圍墻、墻體；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

二、案件審理

裁判理由：法院認(rèn)為，本案原、被告雙方為《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效問題發(fā)生爭議，該協(xié)議所涉車庫及車庫旁邊的空地和圍墻，均位于水都業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)范圍內(nèi)。由于向東房開公司在訴訟中，并未提出前述車庫及旁邊空地是在建筑區(qū)劃之外，以及該車庫是位于規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫范圍之外的事實(shí)主張，也未就此舉證。因而，本案應(yīng)認(rèn)定，前述車庫及旁邊空地均位于建筑區(qū)劃內(nèi)，該車庫屬于在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫范圍。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，本案《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》所涉車庫旁邊空地，屬于業(yè)主共有。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議直接侵害了小區(qū)業(yè)主的所有權(quán)，應(yīng)為無效。本案向東房開公司，將涉爭車庫出讓給扶明開、陸鳳艷用于生產(chǎn)經(jīng)營，改變了車庫及旁邊空地的使用情況，該轉(zhuǎn)讓不符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，同時(shí)該行為構(gòu)成對(duì)小區(qū)居住環(huán)境、城市建設(shè)的局部環(huán)境的損害，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)“有下列情形之一的，合同無效……（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”之規(guī)定，應(yīng)為無效。至于向東房開公司該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否征得水都業(yè)主委員會(huì)同意，以及其否向水都業(yè)主委員會(huì)支付了30萬元作為小區(qū)部分工程的修復(fù)費(fèi)的問題，均不影響對(duì)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的法律判斷。

裁判結(jié)果：依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、第七十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決：一、2016年3月31日被告銅仁市向東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告扶明開、陸鳳艷簽訂的《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；二、被告扶明開、陸鳳艷停止侵占車庫旁300平方米空地、并于本判決生效后三十日內(nèi)拆除修建在該地上的鋼架棚及恢復(fù)損壞圍墻。案件受理費(fèi)100元，由被告銅仁市向東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)50元，被告扶明開、陸鳳艷負(fù)擔(dān)50元。

三、案件評(píng)析

（一）本案在認(rèn)定事實(shí)方面，法院對(duì)舉證責(zé)任進(jìn)行了分配。本案雙方為《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效問題發(fā)生爭議，該協(xié)議所涉車庫及車庫旁邊的空地和圍墻，均位于水都業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)范圍內(nèi)。由于向東房開公司在訴訟中，并未提出前述車庫及旁邊空地是在建筑區(qū)劃之外，以及該車庫是位于規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫范圍之外的事實(shí)主張，也未就此舉證。因而，本案法院認(rèn)定：１、前述車庫及旁邊空地均位于建筑區(qū)劃內(nèi)；２、該車庫屬于在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫范圍。

（二）本案向東房開公司與扶明開、陸鳳艷簽定的《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》侵害對(duì)象有兩個(gè)：一是車庫旁邊空地；二是車庫。第一，關(guān)于車庫旁邊的空地。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，本案《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》所涉車庫旁邊空地，屬于業(yè)主共有。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議直接侵害了小區(qū)業(yè)主的所有權(quán)，應(yīng)為無效。第二，關(guān)于車庫。１、本案向東房開公司，將涉爭車庫出讓給扶明開、陸鳳艷，該轉(zhuǎn)讓不符合《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，應(yīng)為無效；２、本案向東房開公司，將涉爭車庫出讓給扶明開、陸鳳艷用于生產(chǎn)經(jīng)營，該行為改變了車庫及旁邊空地的使用情況，構(gòu)成對(duì)小區(qū)居住環(huán)境、城市建設(shè)的局部環(huán)境的損害，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)“有下列情形之一的，合同無效……（四）損害社會(huì)公共利益”之規(guī)定，應(yīng)為無效。

四、案件索引

一審：貴州省石阡縣人民法院（2016）黔0623民初1205號(hào)民事判決

二審：貴州省銅仁市中級(jí)人民法院(2017)黔06民終813號(hào)民事判決