我承認這時買房并不符合主流趨勢，但我還是買了。
周一我在一個緊鄰上海的三線城市買了一套投資公寓，本不在我計劃之內的購房，卻只花了一周考察，二天做了決定，我是怎么想的？
從今年國家頒布了若干租賃同權的政策后，一直看好未來的租賃市場，有時也會找個中介聊聊二手租賃行情，因而有了上周的一篇文章《投資是賺差價還是賺收益》。然而市場雖好，但是上海租賃市場正在公司化和中心化，個人參與的門檻越來越高，使得投資價值不斷下降。
有了投資想法，現實中卻根本無法操作。因而有時也會瀏覽了某個房產APP看看最新趨勢，也引來了不少中介銷售推薦項目。然而能入眼的不多，偶爾還能遇到幾個實誠的中介推薦了一些房源，從財務數字上推導還是有吸引力的，但真實性還需要去驗證。抱著了解的態度，上周隨中介考察了一下長三角城市。
當然，對考察的過程不是很滿意。微信聯絡人與看盤聯絡人不同。帶看項目與預期嚴重不符合，并且一路想著灌注觀念來抬高購房者心理預期。姐可是營銷咨詢出身，本質就是把自己腦子里的東西裝到別人腦子里來養活自己。我還是第一次去看項目，基本功都已經做得比他們都詳細了。玩套路是可以的，但還是應該有點技術含量在。
折騰了一天，看了2個知名樓盤和2套房源。在不考慮其他條件下，售租比233和208。對此項目中短期收益評級為一般，良好不足，離優秀更是遙遠。投資條件不滿足，決定放棄。
然而到了晚上，微信上一直聯絡的銷售小伙來溝通，第一為白天所發生的溝通不一致行為作了合理的解釋，第二推薦了同一個樓盤售租比近170的房源，并且很聰明地把一些卡住決策點的顧慮消除了。
投資應該是一件很理性的行為，最終讓我決定在這個三線小城市買房的理由是
1. 城市基本面優質
? ? 屬于目前國內少數人口凈流入城市
（以2014年為基數）到2020年人口增幅29%；到2030年人口增幅50%
? ? 人均可支配收入增長潛力更大
（按照十三五人均收入計劃推導）2020年人均收入較2016年增長18%? 。過去幾年這個城市的人均收入偏低，悲觀預期是消費力不高，而樂觀預期是未來增長潛力更大。
? ? 國家政策與地方政策共同發力
一個幾年內能批復7條地鐵的城市，中央政策及產業政策上明顯有傾斜力，并且遷移出污染企業。
綜上評估城市基本面之后，認可了這是一個可投資的城市。
2.? 租賃市場增長可預期
（以1997年的香港與2017年的上海作為參照比，參照物取決于個人偏好）
年份? ? 城市 ? ? 城市面積 ? ? ? ? ? ? ? ? 人口數量? ? ? ? ? ? ? ? ? 人口密度 ? ? 房屋套數 ? ? 人／套
1997 ? ? 香港 ? ? 976平方? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 649萬? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 6649? ? ? ? ? ? 94萬? ? ? ? ? ? 6.9
2017 ? ? 上海 ? ? 6340平方? ? ? ? ? ? ? ? ? 2400萬 ? ? ? ? ? ? ? ? 3785? ? ? ? ? ? 410萬 ? ? ? ? 5.8
2017 ? ? 項目? ? 542平方（所在區域）130萬（所在區域） 2398 ? ? ? ? 無數據 ? ? ? ? -
三線城市總面積比較大，經濟發展會呈現局部性特征，以公寓所在區域為對比，當前人口密度較高，經過10年的發展，在人均密度上可以接近上海平均水平，將來著這個區域的支撐基礎會比較穩健。
（但是缺失該區域的存量和未來增量的房屋套數，人套比越靠近一線城市，租金收益值也將越靠近一線城市。）
對某個城市產生投資意向之后，基本面排查需要越詳細越好。比如還可以從GDP增長率，地理如地震情況，氣候如臺風情況，治安如城市警力上排除很多有隱患因素。
由區域，地理，交通，項目定位，售租比等“否定條件”選出了若干項目之后， 還需要更多“肯定條件”來支持最終決定。
3. 杠桿是復利之外另外一個撬動財富的工具
合理使用杠桿的人才是真正懂得獲取財富的人，而我不得不承認在這個意識上遠落后同齡人。在計算5成貸款后房租收益可完全覆蓋貸款，選擇盡量低的首付和盡量多的貸款，可降低投資機會成本的損耗。因而列為肯定條件之一
考慮所有的美好事物之后，想一想最壞可能發生的情況。
4. 風險能在可控范圍內
如何確保租金收益達到預期？回到城市發展潛力的角度再去評估是什么支撐房租價格。
如何確保收益穩定？以下回答應該為是
*是精裝修交付；
*有資質好有知名度高的托管公司（這一點很重要，甚至可能成為否定條件）；
*托管周期有長短選擇（3，5，10年）；當然如果有額外的精力，可以選擇自己出租，但花費的時間成本則比較大。
*租金年度增幅不少于5%。如果承諾年度增幅達到8%托管10年，如果年度增幅為5%則選擇5年比較合適。
*托管分成費用合理（如果選擇固定租金，只需要考慮租金漲幅；如果有托管分成的，約定房租增幅需要另外計算。）
在評估風險在可控范圍之后，列為肯定條件之二
在房地產近20年的牛市之下，固定投資項目仍然是賣房市場。最終我還是以接近預期的價格，但略低于預期的回報率定下來這套房源。從念頭到付定也就只有一周，而這一周也是在固定資產投資上極有收獲的一周。
本文是上篇方法論之后的實踐文，僅做總結。非廣告故不點名城市和具體項目。
