我們知道，在中國(guó)快速城市化的進(jìn)程中，出現(xiàn)了大量新奇的職業(yè)。而房地產(chǎn)作為國(guó)家GDP發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張的同時(shí)，一系列崗位應(yīng)運(yùn)而生，而地產(chǎn)營(yíng)銷，就是其中之一。

一、地產(chǎn)營(yíng)銷到底是不是營(yíng)銷？

從整個(gè)工作的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)營(yíng)銷毫無(wú)疑問(wèn)是營(yíng)銷。在整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，包含前期的客戶定位、媒體渠道的組合、客戶的現(xiàn)場(chǎng)接待、客戶維護(hù)與老帶新。這一套體系與傳統(tǒng)營(yíng)銷邏輯一致：客戶挖掘，客戶成交，客戶維護(hù)。

但與傳統(tǒng)營(yíng)銷不同的是，地產(chǎn)營(yíng)銷又特別脆弱。

1、營(yíng)銷工作不具備持續(xù)性。由于房地產(chǎn)的地域性及大宗商品屬性，很難（也沒(méi)必要）做大范圍的推廣，同時(shí)成交過(guò)的客戶很少進(jìn)行再購(gòu)。當(dāng)一個(gè)樓盤售罄的時(shí)候，前期的營(yíng)銷鋪墊即告終結(jié)，下一個(gè)項(xiàng)目需重新根據(jù)自身情況重新進(jìn)行客戶定位。

2、營(yíng)銷效果不具備驗(yàn)證性。由于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性，客戶購(gòu)買房產(chǎn)很大程度上是基于“剛需”或“趨勢(shì)”。對(duì)于近年來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲，很大一部分客戶成交的動(dòng)機(jī)是“貪婪”和“恐懼”，他們不在乎任何營(yíng)銷手段，相信小道消息中流傳的各種預(yù)期。在房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候只要是房都能賣得出去，在政策收緊的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)的房子都賣不出去。房地產(chǎn)營(yíng)銷人，真正能夠檢驗(yàn)自己營(yíng)銷功力的機(jī)會(huì)，其實(shí)少的可憐。

二、地產(chǎn)營(yíng)銷未來(lái)的出路在哪？

隨著城市化進(jìn)程逐步減緩，開(kāi)發(fā)商攻城略瘋狂賣樓的時(shí)代終究會(huì)結(jié)束，一手房交易時(shí)代終將過(guò)渡為存量房交易時(shí)代，而在新時(shí)代來(lái)臨的時(shí)候，地產(chǎn)營(yíng)銷人將何去何從？

我們不妨先來(lái)看一下房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)新趨勢(shì)，從這些趨勢(shì)中，來(lái)尋求營(yíng)銷人進(jìn)行職業(yè)突圍的可能性。

1、房地產(chǎn)進(jìn)入寡頭時(shí)代，產(chǎn)業(yè)集中度越來(lái)越高。根據(jù)克爾瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2016年，第一梯隊(duì)房企簽約金額同比增長(zhǎng)58%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三、四梯隊(duì)。未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)萬(wàn)億房企。

2、地產(chǎn)進(jìn)入大運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

商業(yè)地產(chǎn)老大萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過(guò)地產(chǎn)，王健林稱力爭(zhēng)2018年轉(zhuǎn)型成為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)，進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作。同時(shí)將投資重心轉(zhuǎn)向文化、旅游、體育行業(yè)。

3、知識(shí)變現(xiàn)時(shí)代的來(lái)臨。2016年可以說(shuō)是知識(shí)變現(xiàn)時(shí)代的元年，像羅振宇的“得到”APP，分答、知乎LIVE等知識(shí)型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生進(jìn)入高速發(fā)展期。房地產(chǎn)行業(yè)里，“真叫盧俊的地產(chǎn)觀”“德科地產(chǎn)頻道”等微信公眾號(hào)，也做的風(fēng)生水起。

根據(jù)以上三點(diǎn)趨勢(shì)，不妨大膽假設(shè)下?tīng)I(yíng)銷人的幾個(gè)出路：

1、加入巨頭，跟隨企業(yè)在擴(kuò)張之路上成為領(lǐng)舞者。房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊，每家公司都有幾個(gè)營(yíng)銷副總，每個(gè)項(xiàng)目都有營(yíng)銷經(jīng)理，而隨著巨頭擴(kuò)張的速度越來(lái)越快，優(yōu)秀人才的流通路徑也會(huì)越來(lái)越狹窄，千億企業(yè)一定會(huì)擁有最優(yōu)秀的營(yíng)銷人才。因此，如果你志在地產(chǎn)營(yíng)銷，那么從現(xiàn)在起，就要開(kāi)始培養(yǎng)千億企業(yè)的視野，營(yíng)銷既要懂前期，也要懂財(cái)務(wù)、成本，先成為自己公司的營(yíng)銷中堅(jiān)，再謀求千億企業(yè)的跳升通道。走這條路需要自我革命，過(guò)程艱辛，方能從萬(wàn)眾地產(chǎn)人中脫穎而出。

2、從前端營(yíng)銷向后端運(yùn)營(yíng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，除了住宅銷售之外，大量的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)人才稀缺，如果你既懂營(yíng)銷、又懂互聯(lián)網(wǎng)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，不妨從大運(yùn)營(yíng)的角度一展身手，商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化，本質(zhì)原因在于前期定位與后期運(yùn)營(yíng)的脫節(jié)，如果你能夠打通這其中的環(huán)節(jié)，一定可以做出代表作。

3、投身知識(shí)行業(yè)。早期，房地產(chǎn)在快速發(fā)展過(guò)程中，人才稀缺，大量從業(yè)人員并不具備崗位要求的素質(zhì)。因此，博志成之類的地產(chǎn)咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)行業(yè)的剛需，此外還有很多大公司的員工在外進(jìn)行公司體系、營(yíng)銷培訓(xùn)，深受小開(kāi)發(fā)商的歡迎。但房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)以來(lái)，粗淺的培訓(xùn)已不能滿足不斷增長(zhǎng)的知識(shí)需求，中小房企的問(wèn)題不是拿地之后不知道怎么做，而是不知道如何發(fā)展才不會(huì)被市場(chǎng)淘汰。類似旭輝、新城這種突圍而起的房企，紛紛成為大家模仿的對(duì)象。因此，現(xiàn)在的知識(shí)培訓(xùn)，不僅要知道，更需要研究。如果你懂市場(chǎng)、懂營(yíng)銷，能看懂趨勢(shì)，又能抓住問(wèn)題，那么在這個(gè)時(shí)代，你成為與各種組織進(jìn)行合作的自由職業(yè)者，你將會(huì)很成功。