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圖：在線購物顛覆了實體店零售? 圖來源：網絡

《澳洲金融評論》報道，購物中心的房東們開始感受到網上購物的顛覆性力量，因為越來越多陷入困境的零售商反對過高的租金。

?實體店的零售商們表示，受到消費者購物習慣改變的影響，他們已無力承擔租約上承諾的每年以4%或5%遞增的租金。

?一些零售商表示，他們需要削減20%至40%的租金支出，以維持生存。

圖：零售商們已無力支付每年遞增上漲的高額租金? ? 圖來源：網絡

但是房東們卻擁有強大的法律武器。嚴密的合同意味著當租約終止時，他們可以要求租客立即償還所有的租賃債務。

這些合同還包括某些“強制性”條款，例如，迫使承租人拆除所有店鋪內的配件，使房屋恢復原貌并支付拆除所產生的費用。

房東和租客之間的權力失衡是否能夠在最近一波影響中幸免于難，就像所有其他技術變革帶來的影響一樣，發生速度比任何人預測的要快。

據麥格理研究公司的數據顯示，過去幾年里，大約有1000家商店倒閉，因為零售商要么破產，要么縮小實體店的規模。

圖：優衣庫未來的戰略方向是采用較小實體店模式? ? 圖來源：AFR

?麥格理公司表示，如果表中列出的所有商店全部停業，那么大約20.8萬平方米的零售空間將受到影響。這個空間相當于兩個大型購物中心占用的空間。

?相比于新進駐澳洲的外來品牌的快速發展，例如，Zara、H&M和優衣庫，他們已經占據了購物中心空余的空間，但他們的戰略方向是在未來采用較小的實體店模式。

?宣布破產的奢侈時尚配飾集團Oroton（奧羅頓），便是為了生存而削減租金的最新例子。

?Oroton去年年底進入自愿管理，但并不僅僅是因為高額的租金。一些明顯的戰略錯誤讓他們身陷囹圄，比如購買GAP在澳大利亞的獨家特許經營權。?

圖：Oroton實體零售店? ?圖來源：網絡

但Oroton作為一個實體零售商的生存將取決于大約20個不同的房東所做出的讓步。其中最突出的是管理著西田（Westfield）購物中心的運營商Scentre集團。

帶領Oroton走出困境的人是Oroton的前股東，前銀行債務擔保人，WillVicars（威爾·維卡爾）。他已致電行業專家FTI咨詢公司(FTIConsulting)，就削減高達40%的租金進行談判。

?破產的好處是無需償還租賃負債，Oroton可以選擇將鑰匙歸還并離開。

本周末，由Investa持有，位于悉尼的皮特街Pitt St)的商店，以及由Precision集團旗下，位于麥克阿瑟購物中心(MacarthurCentral)的商店將采用這樣的方式。?

圖：SumoSalad去年成功將位于Westfield購物中心的門店租金下降了至少20%? 圖來源：網絡

Oroton的低租金策略是借鑒了食品零售商SumoSalad去年的經驗。該公司將擁有十四家門店的兩家子公司納入管理，作為削減租金策略的一部分。

?此舉是成功的。SumoSalad在Westfield購物中心的租金下降了至少20%。

?SumoSalad的問題是購物中心在轉變著他們為客戶提供服務方式的直接結果，他們從時尚零售店轉向于青睞食品店。

?毫無疑問，這一策略正被各大百貨公司采用，他們想要為顧客提供他們無法在網上獲得的東西。零售商稱之為“體驗式購物”。

圖：David Jones 與超級廚師Neil Perry 合作擴大食品供應渠道? ? 圖來源：AFR

在Myer百貨商店里，咖啡館不斷涌現，David Jones（大衛·瓊斯）已經與超級廚師Neil Perry（尼爾·佩里）合作拓大了食品供應渠道。

?不過，隨著客流量的下降，商場里的百貨店作為固定租客同樣面臨著大幅削減租金的壓力。

?根據麥格理(Macquarie)的數據顯示，Myer和DavidJones（大衛·瓊斯）的累計市場份額已從2008年的15%下滑至2017年的13%。

?市場份額的下降對于Woolworths公司旗下的Big W和Wesfarmers?公司旗下Target and Kmart的影響最為嚴重。根據麥格理(Macquarie)的數據顯示，它們的總市場份額已從2009年的32%降至2017年的28%。

圖：Big W去年銷售表現不佳或將遭受重組、裁員? ?圖來源：網絡

百貨公司經歷負增長或平線增長是無法承受消費價格指數之上2%或3%的租金漲幅，這是幾年前便已寫入租賃合同中的。

?由于網絡銷售的快速增長，這些店鋪與商場之間的艱難談判將不得不進行。

?當澳大利亞統計局本周公布了4年半以來最好的零售銷售數據時，出現了一個明顯的疲軟點--百貨商店的銷售。

?與本周早些時候公布的NAB在線零售銷售指數相比，去年11月，百貨店的銷售額下降了1.3%。?在線銷售額同比增長14.4%。

圖：線上銷售巨頭亞馬遜2017年第三季度財報顯示，凈利潤為2.56億美元，與去年同期相比增長了2%，凈銷售額為437億美元，與去年同期相比增長了34%? ?圖來源：網絡

NAB估計，澳大利亞消費者在截至2017年11月份的12個月內消費了約240億美元。?按ABS計算，在截至2017年10月份的12個月內，這相當于傳統實體零售商的7.7%。鑒于網上銷售增長14%，百貨商店銷售呈負增長，百貨商店的交易形勢不容樂觀。

但百貨公司面臨著同樣的根本性問題，阻止了其他零售商大幅度降低租金。

?他們無法擺脫現有的租約的兩個原因，一是他們需要現有的商店收入，另一方面他們支付不起租賃債務。

?這讓他們面臨著一個難題，即試圖用實體店內的銷售挑戰互聯網競爭對手的線上銷售。

（梨灣 編譯）

注：《繁榮世界》竭力為華人提供真實、全面的地產新聞，這些有價值的內容歡迎廣轉，為投資者造福。但必須說明出處