李曉鵬
2017-04-13
房價問題一直是個熱門話題。很多人多次問我對房地產市場的看法。我總感覺一言難盡。這次就借著雄安新區設立的熱潮，系統詳細的談一談我的看法。
設立雄安新區在意義，如果用最簡短的話來概括，就是“從新洗牌”。北京的利益格局已經被鎖死了，就是從二環到三環到四環五環，越靠近中央房價越貴，只漲不跌，再怎么限購限貸也沒有用。持有北京房產的人，就意味著財富永遠升值，世世代代永遠享有中國最好的教育醫療資源和最好的就業條件以及發展機遇。這個利益格局鎖定之后，階層固化就變得不可逆轉。買不起北京房子的人將永遠也買不起北京的房子。那些要想獲得一流的就業、創業或者其它個人發展機遇怎么辦？那就老老實實的向房子的所有者繳納高昂的租金——也就是，你能從這些資源中得到的好處，大部分都會以租金的形式被房屋的所有者拿走了。土地所有者永遠享有經濟發展帶來的利益，財富的真正創造者永遠要把自己創造出來的財富的絕大多數交給房屋所有者。
這其實就是中國古代傳統的土地兼并問題在新時代的再現。這樣的問題不解決，消滅中國歷代王朝的土地兼并問題就會在新時代重新出現，最終導致嚴重的社會動蕩。盡管現在的情況還沒有嚴重到這樣的地步，我們還有足夠的時間來進行改革。但如果長期找不到有效的改革方面，這就絕不是危言聳聽。
為什么說現代的城市住宅價格高漲等同于古代的土地兼并？古代的土地兼并是兼并的農用地、耕地，那是因為古代社會的核心產業是農業，農業是社會財富最重要的來源，兼并耕地就是兼并最重要的生產資料，必然導致社會財富永久性的兩極分化；而現代社會的核心產業是工業和服務業，這些產業都聚集在城市，城市才是現代社會財富創造的核心，農業用地的價值已經非常非常低了，發生在農村的土地兼并已經不能改變社會財富分配的方向，只有發生在城市的土地兼并——以占有核心城區房產的方式——才是推動社會財富永久性兩級分化的核心方面。
這樣的問題不僅發生在北京，也同時發生在上海深圳等其它大中城市。只是說北京的問題最突出而已。北京高房價靠的是政治資源，上海深圳靠的是地理優勢、區位資源。
雄安新區的設立，就是要從新洗牌，宣布以前的利益格局將被打破。如果雄安新區真的能把北京的金融、教育、科研、醫療資源大部分轉移出來（我不敢保證這個假設一定會變成現實，這只是一個假設，搬遷過程必將遇到利益集團明里暗里的抵制，具體效果如何尚難預料），那么，毫無疑問，北京房價只漲不跌的神話將被打破。這個神話的打破，也就意味著土地兼并趨勢的逆轉，并由此帶來社會財富更加公平的分配。盡管這種重新分配也不是絕對公平的——有很多提前知道內部消息的權勢人物已經在雄安地區提前很久就囤積房產了，有錢人在消息公布以后也第一時間殺到雄安附近開始炒房了，年輕人要在雄安定居還是逃不脫被這些人宰一刀——但不管怎么講，它確實比北京那種“一環套一環”的房價永遠上漲模式要公平的多。
建新區來疏散中心城市資源，解決房價高漲和交通擁堵等問題，打破原有利益格局，這樣一個招數，并不是雄安新區的發明創造。實際上，中國的地方政府早在幾十年前就有了探索，但是很多年來，卻被一些人給戴上了“好大喜功、追求政績、奢侈浪費”等帽子，給新區建設造成了很大的輿論壓力，一度推行不下去了。最典型的例子就是沈陽和蘭州市都試圖把市委市政府辦公地址搬到新區以推動新區開發，最后都被中央叫停了。現在中央層面設立雄安新區，實際上是又重新肯定了地方政府探索出來的這種以新區建設來發展經濟和解決房地產市場問題的方案，這是可喜可賀的。
我一直認為，只有采用類似于雄安新區的新區建設方案，才是解決中國房地產問題最根本性的方案，其它的什么限購限貸、征收營業稅個人所得稅、房地產稅等等，都是治標不治本的方法。只有大規模的建設新區，由政府來推動經濟資源從傳統城區向新城區轉移，不斷的打破原有的空間利益格局，才可能實現中國的房地產市場平穩有序發展。
為什么說稅收和限購只能治標？而新區建設則可能治本？這就關系到我們對最近幾年房地產價格暴漲的核心原因的理解。
對房價高漲，特別是以北京、上海、深圳為代表的核心城市的房價暴漲，主要有兩種解釋，這兩種解釋，決定了什么樣的招數才能治標，什么樣的招數才能治本。
第一種解釋，認為高房價是被投資者炒作起來，手法包括囤積居奇、過度利用金融杠桿，或者聯合中介制造缺房恐慌等等，總之就是一群“壞人”在搶老百姓的房子。如果這種解釋是正確的，那么稅收和限購的方式就能解決問題。目前的絕大部分房地產調控措施，都是圍繞著這個解釋出臺的，目標就是“抓壞人”。
誰是壞人呢？短期炒房客肯定是壞人。他們快進快出掙錢，制造泡沫。所以政府先后出臺了兩年內交易要收營業稅的調控措施，后來又出臺了不滿五年或非唯一住房銷售要征收個人所得稅。這樣短期炒作的成本就很高了。但是，這個招數被實踐證明解決不了炒房問題，反而是買房人要多交很多稅。
有人說，中介是壞人，喜歡哄抬房價。因為房價越高他們收入越高。所以要整治違規中介。還有人說，房地產開發商是壞人，他們也希望房價越高越好。所以一旦某地房價開始暴漲，大家就開始傳言，說都是房地產商找的托兒去排隊，制造缺房子的恐慌。但整頓了一輪又一輪，房價還是連續十幾年猛漲。現在回頭看，還有人相信，北京房價兩萬的時候，那些排隊搶房子的人是房地產商或者中介找的托兒嗎？還有人認為，上海房價三萬的時候，中介天天打電話告訴你再不買就買不到了，是在忽悠你嗎？
還有人說，有很多人囤積了很多房子，導致房子稀缺。如果大家都不囤積房源，那么房價就會下跌了。但限購政策已經很多年了，看起來效果也并不明顯。實際上，確實有少量富有人群手里持有多套住房。但是，房子只要住著人，就算是物盡其用了。如果沒有富人持有多套住房出租，恐怕那些連便宜房子都買不起的人就連租房子都找不到地方了。北京上海這些地方，不僅房價高昂，房租也一點不便宜。
幾年前各大城市房價大漲的時候，就有很多傳言，說小區房子大量閑置，很多有錢人把房子買來空著。還有很多好事者晚上跑到小區里面，去拍照，說只有三分之一甚至更低比例的房間亮著燈等等。據我在北京市建委工作的朋友講，為了摸清楚這個事情，建委還專門組織過人調查房子的閑置比例，主要就是看用水用電的情況。結果調查出來的結果不敢對外公布。為什么？因為五環以內、交房時間超過一年的房子空置率幾乎為0！全都住滿了人。說明住房并沒有閑置，相反非常緊張，如果公布了，只會制造更多的購房恐慌。
現在我想已經很少有人會相信在中國的大中城市，還存在大量住房空置了。有是有，但比例極少，北京有大概600萬套存量住房，被少數富人持有空置的可能只有幾萬套。幾萬套房子聽上去很嚇人，其實放出來對市場價格影響不會太大。前段時間有媒體報道，沙特有土豪在倫敦中心區購買了幾套大房子空著十多年不去住，里面都成了老鼠窩。這種情況是有，但很顯然，沙特土豪那幾套房子就算拿出來賣，也不會對倫敦的房價產生多大影響。北京上海的情況同樣如此，大部分住房還是被自主居民或者出租者購買的，有很多人手里有兩三套房子，但基本都用于出租。手里持有大量住房又空著的數量非常非常少，就算拿出來很大一部分賣，也很難對房地產市場產生很大的沖擊。
一些被稱之為鬼城的城區或者大型小區，往往是因為剛開發不久，周邊配套設施不夠齊全，因此入住率不高。但隨著經濟的發展和配套的完善，也會很快住滿了人。甚至連著名的“鬼城”鄂爾多斯的康巴什，經過十多年的開發以后，也已經聚集起來了十多萬居民，房價從三千多漲到了七千多。總之，在大中城市，廣泛的住房閑置是不存在的。
最近還有一個很搞笑的新聞，說深圳有一千多萬套住房，而只有兩千多萬人口，所以房子夠。深圳房價高是炒上去的。這是一個錯誤的說法。深圳只有三百萬套左右的城市住房，多出來的幾百萬套其實包括工廠的員工宿舍和農民自建房。很多城中村的房子農民自己建來出租，每個房價有廁所有廚房，當然可以算一套房，但只有十幾個平米，居住條件非常惡劣。把這些房子都算進來，那任何城市的住房都是夠的，因為不管是北京還是上海，晚上都沒有什么人露宿街頭嘛，對不對？到了晚上大家肯定都有房子住，所以房子肯定是夠的。所以深圳有一千多萬套房子，夠住的說法是一個誤解。深圳真正符合城市住房標準的房子嚴重短缺，所以才會出現房價暴漲。
在這種情況下，希望通過房地產稅來大幅度的降低房子，是不切實際的幻想。稅收負擔最后會體現到房價或者房屋租金里邊去：可能房東的收益確實會有所減少，但對買房人或者租房人來講，他們最后支付的包含稅費的價格只會增加不會減少。對買房人來講，無非是錢是用來買房子還是用來交稅的區別罷了。比如現在兩套同一小區戶型高層差不多的房子，一套沒有滿兩年，一套滿了兩年，那么滿了兩年的市場價格就比不滿兩年的要貴一點。這個貴的一點，差不多就是不滿兩年的房子需要交的營業稅。
同樣，征收房地產稅以后，房東首先會想辦法提高租金，把房產稅加到租金里邊去。房屋銷售價格有可能降低，如果每年征收房屋價格的百分之一作為房產稅，那么房屋價格就可能降低個百分之二十，然后買房人在房子買過來以后每年再交百分之一。當然這涉及到貼現的問題，算法比較復雜，但大體是這么個意思。對買房人來說，無非就是首付可以少交百分之幾而已，并不代表房子價格下跌了。市場機制終究是要發揮作用的，這個基本規律就是：房子的價格由它的價值決定。如果房子真的值幾百萬，我們指望通過稅收也好限購也好，讓它低于它的價值出售，那些沒有買到房子的人從中占便宜，這是不可能的。
房產稅還有一個很大的問題，這一點大部分研究房產稅的都不知道。就是它是按照評估價格作為基準來收的，世界上絕大部分國家征收房產稅的評估價格都只有市場實際價格的幾分之一甚至幾十分之一。這個我專門研究過，英國的房產稅評估價格，三十年了，沒有動過；我國臺灣地區的房產稅，評估價格只有市場價格的不到二十分之一，一套價值400萬的房子，評估價格只有20萬，然后按照評估價格的百分之三征稅，最后只交6000元每年，跟物業費差不多，還有各種減免。美國加州規定如果房屋不交易，那么房產稅就永遠不漲。這種征稅方式，能擠出來的存量住房不會太多。韓國等國家開征房產稅之后，大概是一年內房價出現一波快速的下跌，但是很快就恢復上漲。現在韓國的首都地區是全世界房價最高的地區之一，韓國人買房負擔比中國還重。所有這些案例都說明，房產稅雖然有用，但絕不可能對房價高企的局面產生根本性的影響。說到底，房價高企并不是因為有很多人過度囤積住房造成的。中國開征房產稅，通過房產稅能擠出來的泡沫有一些，但不會太大。
所以，有關房價上漲的第一種解釋，明顯有問題。根據第一種解釋來調控房地產市場，注定會失敗。甚至還有很多地方采用掩耳盜鈴的辦法，超過限定價格的房子不準交易，或者不準開盤。這種從表面上看，房價控制住了。但是反而限制了房屋供應，實際上起到了太高房價的效果。這就更搞笑了。而這種搞笑的掩耳盜鈴的政策，卻實實在在的在包括北京這樣號稱國家化大都市的地方政府經常性的使用。說起來真的有點丟人啊！
我一直非常困惑不解的是：一旦出現房地產價格大幅度上漲，政府的第一反應往往竟然是宣布要嚴格控制房地產開發？從來沒聽說過，市場上某個產品價格上漲的時候，通過降低產品供應竟然能讓產品降價的。難道正確是思路不是應該反過來：房價大幅度上漲，就趕緊加快供地，大力鼓勵房地產開發，讓大量的新房源進入市場，從而平抑房價嗎？
這個奇怪的思路背后，核心就是對房地產市場的錯誤認識。把房價的上漲，歸咎于中介、歸咎于炒房人，甚至歸咎于房地產開發商，而沒有認真的去思考：該怎樣提供更多的房子來緩解市場供應的緊張狀況？
這個思路看上去很簡單，住建部最近好像醒悟過來了，發通知要求住房供應緊張的城市加快供地。但在北京、上海、深圳、雄安這些特殊地區，似乎總是想要控制人口，然后把房地產開發和人口控制聯系起來，因為擔心供地太多就會導致人口過度聚集。
這里面就有一個看起來很難解決的矛盾：如果大城市房價低，那么就會有周邊地區的人到這里來買房，到這里居住，就會加劇交通擁堵等大城市病，并且進一步推高房價；如果限制房地產開發，減少土地供應，那么就會加劇房價上漲，年輕人就會失去在大城市發展的機會，貧富差距和階層固化成為嚴重的社會問題。看起來是一個兩難問題。這個兩難問題，才是過去這么多年中國大中房地產市場高燒不退的核心原因。
政府傾向于堅決的采取減少大中城市土地供應的辦法來解決問題，比如去年前年的房價快速上漲，其實有一個很重要的原因大家沒注意到，就是上海帶頭、北京深圳跟進，在制定規劃的時候堅決的做“減量規劃”。減量規劃的必然結果就是土地供應減少。所以為什么過去幾年這幾個中心城市房價暴漲？土地供應大幅度降低了，它能不暴漲嗎？
北京從2004年開始土地供應大幅度下跌，也就是從這一年開始，北京房價開始了一路狂奔的暴漲，一直到今天。2016年北京的土地供應量只有2004年的十分之一，這樣的情況下，房價能不暴漲嗎？再怎么打擊炒房又有什么用呢？
北京剛剛宣布要在未來五年增加150萬套住房供應，但很快就被人揭了皮：這150套大部分都是回遷房，不會新增住房存量。而且相比過去五年，也就是2011到2016年，未來五年的土地供應量計劃實際上還大幅度減少了。也即是說，政府一方面希望通過加大供給來抑制房價，另一方面又不敢真的增加住房供應，引起大中城市人口過度聚集。最后就只能玩虛的：通過虛假的土地供應忽悠來讓大家不要去炒房子。這種忽悠以前有用，到今天已經完全失效了。
所以，對房價暴漲的第一種解釋，認為房價是被炒起來的，根本站不住腳。基于打擊炒房而采取的所謂調控措施，作用都非常有限——不是沒有作用，而是作用非常有限。作用是有的，但是經過一輪一輪的限購限貸，泡沫其實擠得差不多了，中國房地產市場已經沒有多大泡沫了。大中城市房價高昂的核心原因有且只有一個，就是我們說的第二種解釋——這些地方的房子真的值這么多錢！
中心城區的空間有限，房子太少了，要占有這些資源就得出這么多錢。有人說北京一套學區房上千萬甚至幾千萬，結果清華北大畢業的都買不起，那么學區房有什么用？現在的清華北大畢業的學生買不起，不代表將來清華北大的學生買不起。因為現在畢業的這一批清華北大的學生，是在以前社會比較公平的時代考上來的，來自中下層的家庭還有不少。這些人就算考上清華北大，也買不起北京的房子，很正常。隨著房價暴漲和階層固化，學區房成了只有最有錢的階層才能享受的待遇，最好的初級中級教育資源向這個階層集中。這個階層的子女從小就在最好的學校讀書，彼此之間也建立起密切的聯系，權貴階層將壟斷從最好的小學到最好的中學再到最好的大學的升級途徑。這批人的子女，他們不管能不能考上清華北大，最后能買得起學區房的可能性，都比那些出身于中下層的清華北大畢業生可能性大得多。所以，今天購買學區房，不是買的考入清華北大的入學名額，能考上當然好，考不上也沒有那么重要，重要的是在階層固化之前，在階層流動的大門關閉之前，搭上最后一班車，把子女送進只有頂級精英階層才能就讀的學校，進入這個圈子，跟未來的統治階級建立同學關系。從這個角度來講，學區房當然值這么多錢！
由于住房的產權是至少七十年，從目前的趨勢來看，七十年之后估計也會以很小的成本繼續持有。這么長的時間的產權，它的價格確實不應該用當前的租金和收入水平來估值。所以租金上漲跟不上房價上漲很正常，租金是為今天的收入水平支付成本，房價是為未來七十年的收入預期支付成本。只要中國經濟能夠保持較快速度增長，如果中心城區的房子供應數量不增加，那么中心城市的房價一定會遠遠高于租金的貼現值。有很多人拿北京上海的房價和紐約倫敦對比，結果是差不多，有人算出來高一點，有人算出來第一點，但是都差距不太大。中國未來的發展完全可能超過美國和英國，我認為這幾年就可以超過，有很多人不同意，但大部分還是會同意經濟總量十年之后超過美國和英國沒問題。這就足夠了，房子可是可以持有七十年以上的。高房價高就高在預期，如果對經濟持悲觀態度，租房就比買房合算，反之，買房就比租房合算。
實事求是的講，高房價也有高房價的好處，主要一點就是通過市場規律實現人才回流到二三線城市。以前北京那些重點大學畢業的學生，沒多少愿意回老家的，都想留在北京。因為北京機會多、發展潛力大，而且生活配套人文環境好，特別是人口素質更高，確實更適合高學歷人才生活和個人發展。所以這些人寧可在北京住狹窄的一居室，也不愿意回到二三線城市住大房子。一直到最近兩三年，這些人終于意識到，自己在北京奮斗十多年，到了孩子上學的年齡自己可能都還是買不起一套北京的一居室，這下這種希望才算是被徹底破滅了，畢業以后愿意回二三線城市的人才真正多了起來。這就是市場規律發揮作用，如果北京的房價總是那么低，那大家都呆著不走，也不好。
所以，房地產就是面臨著這么幾個兩難選擇，高房價可以促進優秀人才疏散，但是又會導致階層固化。政府一方面想通過抑制房價來保障社會財富分配的公平，另一方面又擔心抑制房價會導致大城市過度發展、城市病越來越嚴重。
要解決這樣的兩難問題，僅僅試圖依靠給房價“擠泡沫”、“抓壞人”是肯定行不通的。房地產商只要是合法經營，不靠行賄來拿地，他們就不是壞人，他們是房屋的生產者。如果沒有地方政府和房地產商的合作，這些年幾乎瘋狂的圈地蓋房子，房價只會比現在更高，我們社會的住房條件只會比現在更惡劣。因為房價上漲而抑制房地產開發，是非常可笑的行為。房地產熱潮是因為社會對住宅的需求非常大，開發房地產能賺錢。房子漲價快，是因為開發速度太慢了，建房子的速度跟不上人民群眾對住房的需求增加的速度。而不是因為有了房地產開發熱潮，房子建多了，房價才漲上去——這樣的邏輯很荒謬。
房地產真正的難點不在于建房子的速度、建多少房子，最大的難點是土地在空間上不可移動，或者說房子所能利用的空間資源不可以移動。這跟汽車或者電腦不一樣，只要有足夠的需求，生產廠家可以幾乎無限的生產出來滿足消費需求。中心城區的土地有限。西安市的房價大概只有五六千塊錢一平米，西安外圍地區一平米兩三千元的房子多得是。可是，不管我們在陜西建多少兩千塊錢一平米的房子，都不會對北京或上海十幾萬一平米的房子產生沖擊。那些外圍地區的住房供應，無法對中心城區的房價構成沖擊。所以中國的三十歲以上的人，幾乎每個家庭名下都有房產，從數據上看住房自有率世界第一。但中國的年輕人仍然普遍具有住房焦慮，因為這些房產很多并不在他們工作就業的地方。所以老是有人跟我算賬，說多少年以后，房子會過剩。這個賬沒法算，就算人人手里十套房子，大中城市中心城區的房價還是會繼續高漲。因為外圍地區的房子、土地不可移動到中心城區，再多也沒有用。
從這個角度說，即使大規模增加土地供應和公租房廉租房供應，還是無法解決當前的問題。在資源稀缺的條件下，市場經濟和計劃經濟都解決不了這個問題。就算中心城區的房子全都建成公租房，價格很低，那么就會有更多的人想要去居住。如果不拼價格，那么就只能拼關系、拼特權。計劃經濟時代，普通人想要在北京擁有住房，其實比現在還要困難的多。
總之，能夠享受到一流資源——包括就業、醫療、教育、娛樂、人口素質等等——的空間有限，受這個條件的限制，不管怎么調控，不管是公租房還是房產稅，甚至不管是市場經濟還是計劃經濟，住房難這個問題就都沒法解決。住房難的核心問題就是空間資源不可移動、而且非常稀缺。現在北京也有很多公租房大量空置，因為很多距離中心城區幾十公里，完全無法正常通勤上班。這些公租房建的再多，也無法緩解四環內的高房價。
前面說了，北京房價貴，是因為它的政治資源帶來的一系列優勢資源；上海房價貴，是因為它位于長江入海口，這個區位優勢也沒法移動。我們不可能把上海港口移動到成都去。深圳房價貴，是因為它靠近香港，同時也位于珠江三角洲的入海口，擁有良好的海港條件，幾十年的時間發展起來的。這些優勢資源，只有在一小時交通圈范圍內才能享受的到。在粵北地區修再多的房子，也不可能讓深圳的房價降下來。
明白了這個道理，我們才能真正理解為什么住房調控這么難！人類社會從古至今，都沒有找到一個真正能有效解決房價高漲的問題。這事兒罵開發商沒用，罵地方政府也沒用，罵中介更沒用。隨著這幾年房價大漲，很多人也開始研究歷史，發現在漢朝、唐朝、宋朝、明朝……歷史上都一樣，京城的房價都高不可攀，很多著名的文人甚至高官，都買不起京城的房子。那個時代建筑技術很落后、交通條件也很差，房子只能建一層，一小時通勤范圍基本就在十公里范圍內，那才是最很正的住房難，比現在困難多了。限購政策古代就有過，最后也被證明沒啥用。
除了中國古代，歐美發達國家也是一樣，中心城區的高房價，也讓剛畢業的年輕人感到絕望。但是他們還是只能留在大城市，因為其它地方沒有足夠好的就業機會。美國的硅谷不是大城市，但硅谷的房價比美國幾乎所有的大城市還要高。因為最好的就業和創業機會就在那里。這就是經濟規律，好資源聚集的地方房價就貴。面對這樣的經濟規律，房產稅、限購、限貸、廉租房、公租房……統統無效。因為好的資源就集中在那么幾個地方，跟你是搞商品房還是建公租房、福利分房沒關系，不管什么性質的房子，總數就那么多，如果搞市場經濟，就是價高者得；搞非市場經濟，就是特權大的人享有，反正絕大多數人靠個人努力是沒有指望的。
中國這些年大家說房地產暴漲不正常，其實我看很正常，因為我們是從計劃經濟向市場經濟轉型。計劃經濟時代價格很低，但對特權要求高，現在市場經濟，不過是恢復到正常的價格的這么一個過程，所以看起來漲的特別快。在這個轉型的過程中，有那么一段時間，從1997年房改到2006年房價暴漲之前，購房的權利已經放開，價格還沒有漲到位，北京上海的房子看起來有很多普通人通過自己的努力也能買得起，跟那段時間比，現在的房價確實是太高了。但那段時間在歷史上不是常態，現在這種狀態——大中城市中心的房子高不可攀——才是常態。世界各國從古自今的常態！
通過強化房產稅來調節房價的思想起源于美國人亨利·喬治1879年的書，叫《貧困與進步》。這是美國一百四十年前的事情，那個時代，普通人就被大城市的高房價逼得叫苦連天。農村地區土地便宜，但沒有工作機會沒有現代化的醫療條件，大城市有工作有醫療，房子買不起。于是亨利·喬治就呼吁，把所有的房價上漲的部分收歸國有，這個財富足夠大，足以讓政府不用征收任何稅收就可以運轉了。這樣，房產稅就可以成為單一稅，不再征收個人所得稅等等各種稅收。
房子的增值變成個人財富實際上是不道德的，不符合社會的公平正義原則。為什么呢？因為個人對房屋的增值其實并沒有貢獻什么力量。增值的部分是全社會共同努力和政府投資服務的結果。北京的房價過去十年漲了十倍，一百萬的房子現在價值一千萬了。多出來的九百萬歸房主個人所有合理嗎？不合理！這九百萬是北京十年城市發展、經濟發展帶來的，是兩千多萬在北京工作生活的人們共同努力的結果，也是政府大力投資修建各種基礎設施包括地鐵公路等等的結果。所以最合理的就是亨利·喬治說的，增值部分歸政府，政府拿來用于公共設施和公共福利開支，其它的各種稅收就全都不用收了，開辦企業不用交營業稅了、個人賺錢也不用交個人所得稅了，所有的稅負都從土地增值上來。北京政府每年的稅收收入增加的數量，那是遠遠趕不上北京房價增值的部分的。這樣，政府開銷足夠、人民負擔最輕、市場經濟完全自由。多好！
這個理論很好很公平，很多著名人物比如英國首相丘吉爾、中國的孫中山都是亨利·喬治的粉絲。但這個理論實際上無法執行。大家自己想想，我們十年前在某個城市買了個房子，假如賣的時候只花了二十萬，現在價值100萬了，政府跑來讓你交80萬的稅，你能同意嗎？真要有這個制度，非出現的大規模的社會動蕩不可。大規模的征收房產稅想得簡單，執行起來幾乎可能，因為它違反了人的直觀理念——買了房子房子就是我的，漲價還是下跌都跟別人無關。任何制度，都不能跟直觀理念完全背道而馳，最多只能做一點小修小補，就好像今天歐美的房產稅一樣，多多少少收一點，絕大部分房屋增值收益還是算成是個人財富的增值了。
歸根到底，要解決大中城市房價過高、普通勞動者遭受高房價和高房租剝削的問題，只能從房價的根子上來。這個根子就是房屋所占有的土地價值太高，而這個土地的不能移動。要解決這個問題，就必須要讓土地能夠移動！
土地怎么樣才能移動？如果科幻小說的情節成真了，人類可以打通時空隧道，任意扭曲空間，那么土地就可以移動了。如果我們白天在北京的CBD辦公樓上班，下班了只要打開時空之門，一跨步就可以到大西北的某個小屋里面和家人團聚，在家里打開另一個時空隧道，就可以到巴黎的某個商店購物或者去美國迪士尼雷院看一場電影。那么，高房價問題就一定不存在了。在北京二環內買房子和在西北農村買房子就沒有區別了，這個時候傻瓜才能花幾百倍的高價到北京二環買房子。這個時候也不用禁止炒房了、也不用征收房產稅營業稅限購限貸了，房價問題一定會被解決。
在現實社會中，我們還做不到這么理想的狀態。但是，現代科學技術使我們已經可以采取類似的辦法來解決高房價問題。也就是通過大規模的基礎設施建設來改經濟資源的空間布局，再配合醫院學校等重要的經濟生活要素的搬遷，來實現空間資源的移動，以經濟資源的空間移動，來取代土地和空間本身的移動。說的通俗易懂一點，就是開發建設新區。
北京的房價怎么能降下來？很簡單，只要中央政府離開北京，北京房價一定暴跌。比什么調控都管用。為什么？因為房價是靠空間經濟資源支撐的，跟房屋的鋼筋水泥和房屋下面那塊土地其實都關系不大。房屋不能移動、土地不能移動，但是空間資源是可以移動的。這在古代社會做不到，建設首都受地理自然條件的影響太大，必須考慮糧食供應和安全。比如北京建都，首先是它背靠燕山山脈，可以抵御北方少數民族的攻擊，而且還要通過修長城來保證安全；同時它又靠近長城，方便軍事指揮；但是糧食不夠吃，還要專門修建大運河來把南方的糧食運過來。在古代，山川地理條件無法被改變，修建長城和大運河這種事情都要好幾個朝代才能完成，秦朝修長城修的太猛、隋朝挖大運河挖的太猛，都亡國了。所以古代不可能輕易遷都。但現在社會技術條件下，北京的位置在國防上并不能占什么便宜，糧食運輸也問題不大，唯一的問題是水，其實北京還缺水，換個地方取水更方便，是在不行再搞一個南水北調類似的工程，對中國的工程技術和經濟實力而言也不過是九牛一毛。至于國家管理效率之類的，現代通信技術和交通條件下，遷個都根本沒什么影響。反倒是二環堵車可能對管理效率有很大的負面影響，國家領導人可以專車開道，部委工作人員出差和進京辦事的也只能堵在路上。
當然，現在只是設立雄安新區疏解非首都功能，效果肯定不如遷都明顯，但是肯定也有效果。如果真的能夠把大部分部屬高校、央企總部和非核心行政上事業單位搬到雄安，北京的房價也確實可以會有顯著的下降，起碼未來二十年可以保持房價穩定了。
除了北京的政治資源以外，大部分中心城市發展起來是依靠地理條件，而地理條件以現在的基礎設施建設能力也可以在很大程度上加以改變了。比如上海，上海中心區的房價也要十幾萬一平米，而距離上海幾十公里的嘉興地區的一些地方，還有很多很多幾千塊一平米的房子。上海的優勢是海港，但是黃埔港其實現在已經不夠用了，主要是依靠洋山港。洋山港距離上海一百來公里，通過跨海大橋強行連接起來的。那么，如果上海市把嘉興合并了，然后上海市政府搬到嘉興，搞一個上嘉新區，離洋山港還近一些，再修建跨海大橋把洋山港和新區聯系起來，把未來的國際機場修到靠近新區的地方，把政府控制的交易所、人民銀行上海總部、證券基金、大學、中學、醫院等等搬遷很大一部分到新區去，再圍繞新區修建一個四通八達的交通網絡，就可以有效的疏解上海城市功能。
總的來數 ，營建新區有幾個好處：
第一、增加政府財政收入。上海市區的土地房子很多都賣出去了，大部分是存量房，新房很少，房價上漲的大部分好處其實被房東個人拿走了。房東個人不勞而獲發大財，財政沒好處。建設新區投入很大，但政府可以通過土地招拍掛取得巨大的收入。這個收入不會扭曲社會財富分配，也不會給人民提供負擔，反而降低了房價，讓更多的人買得起上海的房子。這是最公平的結果。
第二、新區建設的天量投資可以拉動經濟快速增長，創造新的經濟增長點。機場、高鐵、高速公路、無數的大樓的修建，足以拉動上海及其周邊地區以8%以上的速度持續十年以上的增長，創造無數的就業崗位。
第三，可以有效的抑制高房價，同時還能防止人口過度向中心城區聚集。原來的老上海中心城區人口疏散了、房價下降了，新區人口增加了、房價上升了。
第四，有利于促進社會公平，打破既得利益格局。重新洗牌，已經在老城區買了房子的人，有很多人是不愿意離開的，因為新區建設時間很長，老城區畢竟生活要方便很多。而尋找就業機會并且收入較低的年輕人則樂于到新區去工作和生活。每一代人都可以在一個相當公平的起點開始奮斗。
第五、有利于社會穩定。建設新區比舊城改造要容易的多，不涉及到大量的天價拆遷，可以避免很多社會矛盾。現在要在北京二環內把那一堆破破爛爛的平房拆掉，恐怕北京市政府的全部家當填進去都不夠，拆遷戶更是漫天要價，為了自己的利益隨時可能武力對抗拆遷，甚至出現群體性事件，拆出來無數的億萬富翁，社會輿論還要嘛政府搞強拆沒人權沒法治，何必呢？山不轉水轉，城區拆不動就開發新區，方便快捷省事兒。
所以，在技術條件已經比較成熟的情況下，通過兩個抓手，一個抓手就是大規模的基礎設施建設特別是交通基礎設施建設來改變一個區域的發展條件，另一個抓手就是政府掌握的經濟資源的主動遷徙，從老城區遷往新城區。這兩個抓手同時落地，建設新區，就可以最小的社會代價，來促進經濟發展和社會公平，在抑制高房價的同時治理好大城市病。我們之前討論的那些所謂“兩難”的矛盾也就自然而然的不存在了。
這個辦法不是我李曉鵬吹出來的。跟亨利·喬治的空想不同，建設新區在中國已經有了大規模、長時間的實踐，是中國地方政府在實踐過程中摸索出來的被證明為行之有效的抑制房價過度上漲的好辦法。我前面所列舉的這些好處，全都在現實中反復出現，從鄭州的鄭東新區到成都的天府新區，從重慶的兩江新區到大同的御東新區，實際操作過程中所能想到的各種實際困難，包括搬遷、交通、拆遷等等，也都被地方政府加以解決了。這不是空想，而是成熟的實踐。過去的三十年，幾乎所有的城市地方政府，都相繼決策進行了新區開發，現在要在中國找到一個沒有開發新區的中等以上城市，還真是非常困難。
實踐證明，新區開發，特別是輔之以政府搬遷的新區開發，可以以最小的成本來同時實現拉動經濟增長、促進社會公平、解決高房價和交通擁堵等大城市病三大功效。如此大規模的新區開發，在人類歷史上是史無前例的，是中國地方政府的偉大創舉，它極大的推進了中國的城市化進程，為上億人口新建了安居樂業的環境，為中國成為世界第二大經濟體做出了不可磨滅的貢獻。
但是，令人遺憾的是，如此偉大的創舉，如此偉大的奇跡，卻長期以來在主流輿論，包括官方輿論和民間輿論中，沒有得到應有的肯定。相反，卻被很多很多的人、很多很多的媒體，扭曲丑化成為地方政府好大喜功、腐敗、浪費的錯誤行為，導致一系列大力打擊新區建設的政策相繼出臺，為房地產價格過度上漲創造了條件。
我記得十多年前，正是許多地方開始大力建設新區的時候，網絡上有那么一類帖子非常火爆，就是把全國各地新建的政府大樓拿出來跟美國的市政府大樓對比，中國新建的政府大樓全都是幾十層的高樓，大部分還是四五個高樓組成的建筑群，非常宏偉，而美國的市政府大樓則是往往只有一兩層的普通建筑。這一類帖子對比的結論就是：中國政府多么腐敗無恥，用公民的稅收來給自己修大樓，追求氣派和自己享樂。其實美國的市（city），行政層級比縣（county）還要低，在中國也就是鎮的層級。中國一些稍微大一點的社區，居住的人口都比美國很多市管理的人口多，要跟美國比就應該拿社區居委會的辦事處去比。
不過這種比較都不用去深究，我們最重要的還是看：中國地方政府修這些大樓，到底是不是奢侈，是不是浪費納稅人的錢？
大多數地方政府新建的政府大樓，都是在新區建設的。大樓建設確實花了很多錢，但今天我相信大部分人都已經明白一個道理：建筑物最主要的價值并不是修建的成本，而是土地價值、區位價值。同樣一棟別墅，中西部農村地區很多農民家庭自己投入十幾萬塊錢就能修起來，換到了北京中央別墅區，就要價值上億元。如果我們去農村買個農民自建別墅，也就就城市中產階級的休閑方式；如果去中央別墅區買別墅，那就是頂級富豪才能做得到的事情了。新區開發都是選擇在遠離主城區的地方，開始之初大部分都還是農村地區，土地成本低的可以忽略不計。在這種地方建幾棟高樓、修建一個廣場，把政府辦公地點搬過去，雖然花銷也不小，但并不能簡單的認為是奢侈浪費。這些投入其實都是有產出的，產出就是政府賣地的收入。
首先，原來的政府大樓占據了市中心的黃金位置，這個土地空出來以后搞開發，其價值就可能大大超過新建政府大樓的投入。
其次——更重要的是——新區建設的資金一般都是依靠新區土地出讓掙回來的，政府搬遷過去，把大樓修好，把政府辦公地點和市中心的道路修好，配套的水電氣基礎設施修好，一方面表明了政府開發新區的決心——中國這種體制下，人心就是跟著領導的實際行動走的，政府領導班子和公務員都搬到新區去了，大家就放心了，想到新區買房的人就敢放心大膽的買了，企業家也敢放心的區投資了；一方面，更直接的，就是會帶動周邊地區各項配套設施的改進，周邊的土地價格馬上就會上漲。幾棟大樓的建設成本，跟土地出讓的收益相比，往往只是很小一部分。所以這個錢真不是花的納稅人的錢，而是從土地出讓收入里邊來的。它不是走的收稅的渠道。誰最后買了周邊的房子，誰才是最后為政府大樓買單的人。我們普通人或者企業交的所得稅、營業稅最終并不會被用于政府大樓建設，也就談不上浪費納稅人的錢了。
也許會有人說，修可以，但沒必要修那么大那么氣派，修幾個普通的低層也就罷了，照樣可以搬過去辦公。話雖這樣說，但一棟建筑物使用壽命現在都在一百年以上，今天看起來很宏大氣派的大樓，過個十年其實就很普通了，過個二三十年就顯得落后了。我們今天來看十年前那些被罵奢侈浪費的豪華政府大樓，其實也就很一般了。因為新區都是高標準建設的，里面這樣的建筑物隨處可見，比政府大樓修的高大上的建筑太多太多了。這才過去十年，要是再過十年，那些大樓就更不值得一提了。所以修大樓當然要考慮到技術進步和經濟發展的因素：既然修了，設計使用壽命上百年，當然要有一定的前瞻性，如果規劃設計的時候就跟老城區的普通樓房一個層次，那估計剛投入使用就已經落后了。
我舉個例子，在當年流傳的帖子里面，成都市政府新建的政府大樓“成都之心”是一個被批斗的典型。當時設計了六棟十層的白色大樓，像五朵花瓣一樣圍成了一圈。就這么一個建筑群，在網上被稱為“成都之淚”，說是傷了成都人民的心。這是當年網上流傳的設計圖。
這個事情經過網上熱議，引起了各方面包括中央的關注。最后，樓雖然修好了，政府卻不得不暫停搬遷計劃，據說有中央領導來了還很生氣，拒絕去參觀，因為這已經在網上被認定為是浪費工程的典范了，最后又拖了兩年才搬遷。
把新政府大樓修建在成都天府新區，是開發新區的一大舉措，距離原來的成都市政府所在地、成都市中心天府廣場12公里，位于成都三環外靠近四環的地方。2006年的時候，成都既沒有三環也沒有四環，那個地方還是一片荒涼，那幾棟建筑規劃自然特別引人注目。現在看，這個地方現在建成這樣了（見下圖），高樓林立，附近還有亞洲最大的單體建筑環球中心，氣派的很。在這么一片現代化的建筑群中，這么幾棟樓算個啥呀？人們路過都懶得看了。
所以說，政府既然要搬遷到新區，政府辦公樓的規劃設計，當然應該跟新區的整體規劃風貌保持一致。新區規劃一般都要考慮三十年以上的發展，大樓設計得比較高大上一點并不值得奇怪。我們最關心的，顯然不是政府大樓夠不夠漂亮——如果建設投資能夠帶動一個新區的發展，土地增值的收入不僅能夠覆蓋大樓的建設成本，還能帶動大量的產業和居住項目的開發，制造大量的就業機會和居住空間，修的再大一點再漂亮一點也是可以的。很多地方在此類工程項目中有腐敗現象，我們應該是有腐敗就抓腐敗，而不是因為存在腐敗就徹底否定這種政府搬遷到新樓以帶動新區開發的模式。
成都天府新區規劃面積1500平方公里，將來可以為600萬人提供居住和就業！居住600萬人大概需要200萬套住房。政府的搬遷如果能夠推動這200萬套房子早日建設完成，那么我認為政府公務員的辦公面積比以前在市中心大一點其實是一件無所謂的事情。
事實證明，中國地方政府過去十多年大力新建新區，很多地方在新區建設新的政府辦公大樓，主要的方面不是奢侈浪費好大喜功，而是目光長遠的正確決策。當年耿彥波在大同搞大拆遷大建設，新建御東新區，政府背負了上百億的債務，好多人驚呼政府建了個鬼城，房子賣不出去要破產了。結果現在怎么樣？御東新區現在已經住滿了人，土地拍賣價格也年年看漲，政府早就不擔心那點負債了。
比大同更有名的是鄂爾多斯，在遠離市中心25公里的地方修建康巴什新區，2004年確定的，2006年市政府就搬到康巴什去了，公務員也跑去上班了。媒體也大力炒作那個地方是個“鬼城”，直到現在都還給康巴什什么鄂爾多斯貼一個“鬼城”的標簽。那個時候政府公務員其實是很辛苦的，因為除了政府辦公樓建起來以外，其它啥都沒有，沒有居住小區沒有商業配套，每天跑25公里去上班，晚上還要回東勝老城區。但現在康巴什30平方公里的規劃建設范圍內，已經聚集了15萬人，人口密度跟歐洲差不多，高樓林立，車水馬龍，生活相當舒適。現在來看康巴什的市政府大樓和門前的成吉思汗廣場，肯定覺得好奢侈好氣派，但當年這里還是農村的時候人家就跑來吃苦了。當時就是因為政府最先搬遷，才帶動了一大批企業跟著入駐，公務員因為上班，很多生活商業配套才用人消費使用，這個城區才發展起來。發展起來以后，原來的老城區東勝區的房價就基本不漲了，而且還有所下跌。
房子買成多少錢，幾十年后還是值這么多錢，甚至有所貶值，其實這才應該是房地產的常態。只有這樣，我們才能真的做到“房子是用來住的，不是用來炒的。”要是買了房子自己住上二十年，然后還能十多倍賣出去，不管什么制度，我們都不可能擋住炒房者的貪婪之心。買房子買的是公共服務、生活配套、就業機會，支付價值3000元每平米的價格購買這些服務和配套，然后過幾年就變成七八千一平米的配套，這并不是公平合理的現象。老城區發展到一定程度，就保持現狀，這很公平。然后新城區開始建設，年輕人到新區去找工作，房價也不貴，只是生活不太方便，但可以跟著新區一起成長起來。老年人不需要就業，更喜歡生活配套比較方便舒適的地方，就留在老城區。不管是大同的御東新區、成都的天府新區還是鄭州的鄭東新區，都起到了這樣的效果。每一代人都有自己的成長空間和機遇。
新區建設的本質，就是以人的流動、空間資源的流動，來代替強制的房屋拆遷推動城市空間質量的提升，同時打破代際之間的利益固化、階層固化的格局。在有效抑制房價的同時，還能保障政府從土地獲得的收益不會下降甚至增加。因為中國政府的土地財政收入是賣地，不是持有地產，存量房二手房的價格上漲，好處都會進入擁有大量房源的人手中，變成私人財富，無法轉變成為政府公共財政收入用于公共福利開支。只有新開發的土地價值提高，才能有效的轉變成為地方政府財政收入。很多人罵土地財政，其實土地財政是個好東西，地方政府從土地增值中取得收入，天經地義，這是全世界最理所當然和公平合理的事情，美國地方政府的80%的收入也是從土地中來，不過不是賣地而是征收房產稅而已。因為地方政府就是為當地提供公共服務的，服務的好經濟發展好土地就增值，增值的錢通過賣地流入地方財政再投入城市建設和開發，有什么不對嗎？
綜上所述，我們可以得出結論：通過新建新區來創造大量優質的住房，是房地產市場調控成本最小、收益最好的方式。是我國地方政府根據經濟社會的發展和中國的制度特點，探索出來的一條目前世界上最好的房地產調控模式，值得不斷的改進提升推廣。
令人遺憾的是，由于長期以來社會輿論存在的諸多偏見。新區建設長期背負著“鬼城”、“鋪張浪費”之類的罵名。這種罵名已經影響打了政府決策，給新區建設造成了諸多不利的影響。比如蘭州新區的建設，在距離蘭州七十多公里的地方建新區。為什么這么遠？因為蘭州老城區附近是在沒有平坦的土地了，老城區的可建設土地太少，導致長期以來蘭州的房價竟然比西安還要高。這個案例本身也說明，房價高低并不是由炒房者決定的，就是由實際的供應量和需求量決定的。蘭州經濟發展程度不如西安，地理條件生活舒適程度也不如西安，但就是因為土地供應量比不上西安，長期以來房價就是比西安高。這不是炒房者的過錯，當然更不是房地產開發商的過錯。
要解決這個問題，大幅度的改善蘭州市民的居住條件，那么就只有一個辦法，就是興建新區。不僅是居住空間，還必須要同時提供足夠大產業發展空間來創造就業。所以蘭州新區的建設勢在必行，沒有其他替代選擇。為了促進蘭州新區的開發，蘭州市政府也跟成都市政府、鄂爾多斯市政府一樣，第一時間就沖到了開發建設的第一線，搬遷到距離主城區七十多公里的新區辦公去了。由于新區開發程度還很低，生活條件比較艱苦，大部分公務員晚上——至少是周末——還要回到老城區居住生活，成本很高。但是，這種成本是暫時的，根據新區建設經驗，等開發成熟以后，住房和生活問題逐步解決，這種局面就會改變。但在問題解決之前，上級政府就以辦公成本太高、存在浪費等原因，命令蘭州市政府又重新回到老城區辦公。這個決策實際上大大的延緩了蘭州新區的建設——政府不搬過去，很多資源就不會跟著過去，人心也不穩定，很多想要到新區投資或者購房的人都開始觀望猶豫。其實我們想一想，那一點辦公成本的暫時提高，跟加快新區建設所帶來的蘭州經濟增長和居民居住條件的改善相比，算得了什么呢？
當然了，并不是說蘭州市政府不搬過去，蘭州新區就開發不成了。總體而言，我對蘭州新區的發展前景還是樂觀的，因為它符合大的趨勢。但跟市政府及時搬過去相比，開發速度顯然會受到很大的影響，許多重要的資源包括學校、醫院等搬遷工作恐怕也會因此大大的延后。這是一個顯而易見的事實。
講了這么多，我想道理很清楚了：房子的價格是由房子周邊的空間經濟資源的質量決定的，包括就業機會、教育條件、醫療條件、治安水平、交通便利程度等等。中心城區的高房價問題，不可能通過限購、限貸、營業稅、房產稅等以打擊炒房為目標的調控措施來解決。現在中國不僅是北京上海深圳中心城區房價高，二線城市房價也很高，只是相對于掌握話語權的北京上海的精英群體來講不夠高而已，相對于在這些城市工作就業的年輕人來講也很高。要解決這個問題，唯一的辦法，就是“提供大量能夠享受到等同于中心城區的高質量空間資源的住房”來解決。這是唯一的辦法。
如何修建更多的房子不是問題，真正的問題是如何讓這些新修的房子也能夠享受到相當于城市中心的高質量的就業機會、教育醫療資源、治安水平和交通便利程度等等。
這個問題古代不可能解決，西方發達國家也沒有解決。但在中國現在的經濟和技術條件下，則很有可能解決。解決的方案，就是通過的通過政府控制的公共資源的搬遷和大規模的基礎設施建設特別是交通基礎設施建設來營建新區、新城。在保持老城區公共服務水平基本不變的情況下，創造增量、發展新區。最好的辦法就是政府帶頭搬遷。
所以，解決北京的高房價等大城市病，就是設立通州城市副中心讓北京市政府搬過去、再設立雄安新區把央企總部和部屬高校等資源搬過去。當然最好的辦法還是遷都，不過現在可能條件還不夠成熟。如果再過三十年，雄安新區也出現大城市病，那個時候就可以考慮遷都了。
同樣的道理，解決上海的高房價大城市病的辦法，就是把上海周邊房價很低的地方——比如嘉興——劃歸上海，然后上海市政府搬過去，重新建設一整套以新區為中心的高速公路、鐵路和航空交通網絡，附帶著把市政府控制的優質的教育醫療資源和企業搬過去。
解決深圳的高房價大城市病的辦法，就是把落后的惠州地區劃給深圳管理，然后把深圳市政府搬過去，帶動一大批優質資源搬遷，大力開發附近的大鵬港區和鹽田港區，圍繞新區建設一整套完整的交通基礎設施網絡，在建一個深圳新城。
解決省會城市高房價的問題，就是把省政府從中心城市搬出去。比如四川省政府可以搬到綿陽，就可以讓成都房價不那么高。中國大部分經濟比較發達的省，省會城市都應該跟經濟中心分離，就像山東濟南和青島的這種模式就很好。
新城新區的建設，大概三十到四十年就會面臨新的瓶頸，那個時候就再搬遷、再開發新的新區和新城。這不是一個無限循環的過程，因為人類的科學技術正在突飛猛進，我想最多經過兩次搬遷，也就是再過六七十年，人類的建筑技術、交通技術和通信技術，會發展到一個新的高度，可以解決很多我們今天看起來無能為力的問題，那個時候的人們，也一定比我們現在更有智慧，會根據當時的技術條件，構想出更多更好的解決方案出來。
這套方案在現行技術條件下，是完全可行的。當然，也不是沒有代價。我認為代價主要有兩個：
第一個，就是可能延緩我們打造世界一流大城市的速度。比如遷都，肯定會對北京造成影響，新的首都也不可能短期內成為世界一流大城市。如果四川省政府離開成都，成都的經濟發展短期內也會受到一些影響。但是我認為，為了國家經濟的持續健康發展、為了人民不再飽受高房價和財富分配的巨大差距之苦，這樣的代價是值得的。經濟結構、社會結構健康了，我們自然會站上世界之巔，短期內少建設幾個世界一流大城市，是完全值得付出的代價。
第二個代價就是要占用更多的耕地。新區開發不可避免的要占用耕地。由于我國長期堅持糧食必須自給的方針，所以很多人擔心過度的土地開發會影響這各國家安全在戰略。這個問題已經有很多人研究過了，我也寫過幾篇文章，結論很清楚：
全中國所有的城鎮建設用地加起來，只有4.7萬平方公里，占國土面積的0.49%。而美國2.4億城鎮人口居住的地區則占了其國土面積的3%。全世界的城市占地球陸地面積的比例是2.7%。中國的城鎮建設用地已經非常集約高效了，整體來看不存在低效浪費的問題，新增一些開發面積并不可怕。就算現在所有的城市占地速度按照過去三十年那樣快速增長，再增長三四十年，城市占地面積翻一倍，城鎮建設用地也不會超過國土面積的1%，遠遠低于世界平均水平。再按照過去的速度發展一百年，也就能勉強達到世界平均水平，還是要低于美國的國土開發強度。
而且，中國的農村建設用地是城鎮建設用地的好多倍，只需要適度的把農民集中居住，在不減少耕地的條件下也足夠我們再發展幾十年。還有現存的城鎮建設用地中，低矮的平房和單層的廠房又占據了很大部分，通過改造提升，也可以獲得很大的空間。
中央劃定的耕地保護紅線是18億畝，但2013年國土資源部公布的數據是實際耕地超過20億畝，中間有2億多畝的富余。2012年，全國因建設占用、災毀、生態退耕等原因，減少耕地面積40.20萬公頃。通過土地整治、農業結構調整等，增加耕地面積32.18萬公頃。因此，2012年一年，凈減少耕地面積8.02萬公頃（約120萬畝）。按照這個速度，2億畝耕地可以支撐中國城鎮化再發展160年！
所以，新區建設并不會導致耕地短缺、影響國家糧食安全，絕不是土地資源的鋪張浪費，而是對現有土地資源有效合理的利用。我們完全可以在保障子孫后代的土地空間的情況下，充分的為當代人的居住生活條件服務。中國現在的耕地保護制度已經很嚴了，18億畝耕地紅線已經管理的很死了，不應該在此基礎上再收緊了。考慮到技術的發展，將來的人們一定可以在更少的耕地面積上，種出更多的糧食出來，過度強調耕地保護而讓當代人承受高房價等嚴重社會問題的決策顯然是偏頗的。
