《商業(yè)中心與零售業(yè)布局》是一本以二十世紀(jì) 60 年代的作品為母本的更新版。同濟大學(xué)出版社把這本書歸類為［世界城市規(guī)劃經(jīng)典譯叢］。這本書有一個非常駭人的頭銜——展示 20 世紀(jì)中心地理論研究成果的力作。當(dāng)然這個頭銜是它的譯者同濟大學(xué)的王德教授給予的。中心地理論是城市與區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)理論之一，是城市地理學(xué) 20 世紀(jì)最偉大的發(fā)現(xiàn)。中心地這一理論并不是本書作者貝利第一個提出的，而是 20 世紀(jì) 30 年代，德國城市地理學(xué)家克里斯泰勒克里斯塔勒提出的，后又有多人進行總結(jié)發(fā)現(xiàn)的。所以研究人員也稱它為克氏中心地理論。
中心地理論的研究內(nèi)容基本可以概括人類活動行為在時空中的分布規(guī)律。當(dāng)某種理論牽涉上時空后，十之八九都很玄乎。但這本書就兩塊內(nèi)容。第一塊內(nèi)容在前四章部分主要講述中心地理論的發(fā)展和現(xiàn)狀以及他的理論模型。后四章內(nèi)容說的是零售業(yè)的分布與中心地理論的關(guān)系規(guī)律和應(yīng)用。
首先在這本書第一部分，相當(dāng)多的篇幅介紹了中心地理論的發(fā)展歷程。其中，作為中心地理論基石的克氏理論，始終作為基礎(chǔ)性原理貫穿全篇。
二十世紀(jì) 30 年代,德國地理學(xué)家克里斯泰勒克里斯泰勒研究了德國南部區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)等級、規(guī)模、數(shù)量、職能間關(guān)系，及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形對城鎮(zhèn)等級與規(guī)模關(guān)系加以概括，正式提出了「中心地」這一理論概念。40 年代，廖什則從企業(yè)區(qū)位的理論出發(fā)，通過數(shù)學(xué)推導(dǎo)和經(jīng)濟學(xué)理論，得出了一個與克里斯泰勒完全相同的區(qū)位模型———六邊形，論證并發(fā)展了中心地理論。
如果有六個村莊分布在六邊形的每個端點上，那么對于這六個村莊來說，同等最近距離的一定是中央的中心點，你可以大膽想象一下，人們的生活需求行為一定會在這個中心點發(fā)生質(zhì)的變化，人們他們會在這里交易、集會，也許這個地方慢慢地產(chǎn)生了廟宇、診所、集市甚至行政管理中心，克氏中心地就是這么來的。
好，那么問題來了，為什么中心地的基礎(chǔ)模型是六邊形不是圓形？也不是其他形狀？這本書看到一半，我都沒理解為什么不是圓？難道圓不是更滿足消費輻射半徑的理論模型嗎？在這一點上，廖什認(rèn)為，滿足線性需求曲線的情況下，同等面積的六邊形與矩形等其他形狀相比，單位面積的需求量較多。1981 年另一位學(xué)者穆麗根也指出：在平衡狀態(tài)下，如果是六邊形的市場地域，容納獲取正常利潤的商人數(shù)量一定是最多的。
中心地理論中，中心地是提供中心商品或服務(wù)的場所。中心商品或服務(wù)是指在少數(shù)的地點生產(chǎn)、供給, 而在多數(shù)地點消費的商品。
中心性是指就中心地的周圍地區(qū)而言，中心地的相對重要性，也可理解為中心地發(fā)揮中心職能的程度。
由于中心性的程度不同，中心地又可分為高級中心地、中級中心地和低級中心地。低級中心地數(shù)量多，分布廣，服務(wù)范圍小，提供的商品和服務(wù)檔次低，種類也少；而高級中心地數(shù)量少，服務(wù)范圍廣，提供的商品和服務(wù)種類也多。在二者之間存在著一些中級中心地，,其供應(yīng)的商品和服務(wù)范圍介于兩者之間。
例如高級中心地位于它的服務(wù)范圍的中央，有 6 個低一級的中心地位于六邊形端點，低一級的中心地又有自己的服務(wù)范圍，它的端點上又有 6 個更低一級的中心地分布著，如此依次類推，直到最低一級的中心地和服務(wù)范圍。就像北京是華北的最高級中心地，圍繞著它的幾個次要城市是的六邊形輻射端點。在這六個端點上的天津，也有自己的，向外再低一級的六邊形輻射端點。
克氏他們認(rèn)為，決定各級中心地商品和服務(wù)供給范圍大小的重要因素是經(jīng)濟距離,，由費用、時間、勞動力三個要素決定，但消費者的行為也影響到經(jīng)濟距離的大小。克氏這一套理論雖然在中心地理論上屬于開拓者，但是他們這套理論很快就被后來者打成了篩子。因為克氏這套理論是在有假設(shè)條件的基礎(chǔ)上設(shè)立的。比如地域是一個沒有阻隔的平原，區(qū)域有足夠的且分布均勻的資源，居民及其購買力是連續(xù)分布等條件，但是在現(xiàn)實世界中，這都不是不可能的。這使得中心地的布局不可能完全依照理論形成標(biāo)準(zhǔn)的［六邊形］。
說到這兒，你有沒有想過——為什么縣城很小，但是北京很大？為什么廣州、佛山彼此不分你我？為什么城市有大有小？為什么雄安新區(qū)偏偏選址在那里？一定是有什么因素默默的支配著這些。
這就是本書第二大部分要講到的，關(guān)于中心地體系的形成。
在這本書的第 6 頁，貝里提出：或許決定中心地存亡的最重要的因素是政府駐地的選擇，因為政治中心比一般的中心，為人民提供了更多的光顧和服務(wù)的機會。
同時在這本書里，貝利研究了美國開發(fā)過程中的很多城鎮(zhèn)，他發(fā)現(xiàn)整個 19 世紀(jì)中心地的體系幾乎完全是以鐵路為導(dǎo)向。這一點也很好理解，有火車鐵路站的地方容易富起來。要想富先修路嘛。
中心地最密集的區(qū)域是鐵路沿線，中心地分布的空隙，與與各地到鐵路的不便所導(dǎo)致的居住地分布間隙，一致。關(guān)于鐵路沿線的這些城鎮(zhèn)中心地相互之間的距離，和相應(yīng)的周邊居民地的距離是一致的，正好符合六邊形基礎(chǔ)理論模型。
但在實際上，一個區(qū)域內(nèi)的中心地具有不同的等級、規(guī)模和職能，等級越高，規(guī)模越大，數(shù)量越少，職能越復(fù)雜，這一普遍規(guī)律是可以作為中心地布局原則，被應(yīng)用在商業(yè)布局和城市規(guī)劃等相關(guān)領(lǐng)域中。
所以第三點要素，就是中心地?fù)碛衅渥陨硎袌鑫酆夏芰Γδ芙M合豐富的高級中心地，要比低一級的小規(guī)模競爭對手，具有更強的吸引能力。
比如五道口金融學(xué)院畢業(yè)生走上社會以后，對他們來說北京要比其他城市更具有吸引力才對。
一直到二十世紀(jì)七八十年代，中心地理論逐漸被地理學(xué)家們完善，其中比較著名的是 1976 年戴維·哈夫提出的：一個不同等級中心地人口長期變化的理論模型。
哈夫認(rèn)為，克氏模型缺乏延續(xù)過程，是靜態(tài)的，是不科學(xué)的。他認(rèn)為，在克氏理論的基礎(chǔ)上，人口流動應(yīng)該遵循幾大原則：首先某一個中心地每個周期都有固定比例的人口發(fā)生遷徙，其次：人口遷徙應(yīng)該是雙向的，要有進有出。而且：人口遷徙應(yīng)該在某一個中心地范圍內(nèi)。
哈夫這個人口流動的條件，最夸張的案例就要屬我們國家的春運了，當(dāng)然現(xiàn)在春運都需要通過現(xiàn)代遙感等大數(shù)據(jù)來檢測。很顯然，哈夫這套理論也被后來者打成了篩子，因為哈夫模型解釋不了春運！
直到 1981 年，艾倫和桑格利耶在 white 模型的基礎(chǔ)上發(fā)展出來了城市空間演化的系統(tǒng)動力學(xué)模型。也可以成為城市進化模型。
這套模型增加了聚集不經(jīng)濟性的因素，也就是通常說的交通成本。所以在這套模型的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了四個階段的城市化階段。第一階段，中心地增長集中在相對較少的的幾個定居點；第二階段由于通勤成本過高，居民開始往外分散，也就是我們常說的反城市化現(xiàn)象。第三階段：居住的反城市化帶來了部分城市功能職能的分散化和中心地中心核的衰退，比如老城區(qū)成了老破小的代稱；第四階段，伴隨著分散化模式的發(fā)展，一個城市出現(xiàn)多個副中心，城市內(nèi)部的競爭出現(xiàn)了。
你我們看，這套理論系統(tǒng)是不是我們今天中國經(jīng)歷以及正在經(jīng)歷的樣子。
我們生活的這個世界有一個美麗的名字——宇宙！往古來今謂之宙，四方上下謂之宇。千百年來人類一直在探索時間和空間。
厲害的是中心地理論就是這樣做的，在全書的第三部分，全書以市場的周期性為時間引線，以中心地的地域范圍變化為空間尺度，詳細地論述了現(xiàn)代中心地理論和市場零售業(yè)發(fā)展的關(guān)系。
中心地理論從克氏發(fā)展出來，每次都有點片面，雖然說現(xiàn)在有衛(wèi)星遙測等比較先進的技術(shù)，但是中心地理論模型還在繼續(xù)發(fā)展中。試想一下，高鐵作為本世紀(jì)偉大發(fā)明會不會對中心地產(chǎn)生影響！？再大膽想一下，如果未來有個人飛行器了呢？中心地理論又會是什么樣子。 但是無論社會怎么發(fā)展，理論基礎(chǔ)在這里，前人已經(jīng)給大家準(zhǔn)備好了石頭等你踩。
前面給你大家介紹了六邊形中心地理論，但是怎么更好的理解和應(yīng)用這個理論，這是這本書后半部分的內(nèi)容有講到。
前面講到六邊形的每個端點都有一個村莊，他們會在中央的中心地集會，對于村莊來說，需求不高，活躍度低，他們就需要約定一個日子集中進行相互交易。在我們中國，這種周期性的集會被成為，趕集。這種一個個小周期中間也有會一兩次高潮，我們稱它為廟會、春會等。這就是這本書在第五章提到的周期性市場理論。
為什么會提到周期性市場這一經(jīng)濟理論，因為后來者對克氏模型經(jīng)濟要素不滿意。
比如斯金納對解放前的中國周期性的市場研究就是一個經(jīng)典的案例。但是在這個著名的案例中，解放前，中國周期性市場的較低等級的中心地市場，基本是符合克氏那套理論基礎(chǔ)的。這應(yīng)該歸因于中國華北華東大面積的平原以及封閉的小農(nóng)經(jīng)濟環(huán)境。
可惜的是，一旦現(xiàn)代交通體系出現(xiàn)，最低層次的中心地就開始衰退。正如我們今天在感嘆逐漸消失的村莊一樣。因為像高鐵高速等發(fā)達的物流運輸系統(tǒng)使得現(xiàn)在最基層的村民，能夠很容易地接觸到地級市、甚至省會、更或者把貨物運往北上廣的交易。很顯然，這樣做給村民節(jié)省了更多的中間環(huán)節(jié)，對更高級的中心地來說增加多樣性、同時降低了成本。所以，他就很自然地，繞過較低層次的中心地，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城。長久看，這些縣鄉(xiāng)一定是逐漸地降低活躍度，甚至最后消失。這里就出現(xiàn)了反傳統(tǒng)的過程。
中心地理論的應(yīng)用在商業(yè)規(guī)劃發(fā)展上，會更多地考量區(qū)域間存在人口密度和購買力、交通運輸條件等多方面因素。
在零售業(yè)中，應(yīng)用最多的就是哈夫模型了，他建立了一種對于研究商店選擇［顯示偏好］的概率方法。通過偏好概率，可以判斷消費者的實際行為。哈夫模型認(rèn)為，顧客光顧一個商店的可能性概率等于，該商店的效應(yīng)與所有可供顧客考慮的商店的效應(yīng)和的比值。運用哈夫模型在預(yù)測購物中心的市場份額上也有很高的精準(zhǔn)性。
在這本書在后面講到的，市場地理學(xué)和商店區(qū)位研究的邏輯框架，是目前整個房地產(chǎn)行業(yè)主流的發(fā)展研究思路。貝里在書中把他簡要的分成市場研究、參數(shù)、市場戰(zhàn)略三大板塊這樣一套完整的方法論。書上很多方法論都是可以拿來直接用的。就像本書中講到，每一個購物中心的吸引力與其規(guī)模成正相關(guān)系，和社區(qū)的距離成反相關(guān)系。用地產(chǎn)人的話來說就是體量越大，輻射范圍越大。
本書的第四個部分中，貝里在書里探討了中心地理論在區(qū)域和國土規(guī)劃中的應(yīng)用。最直觀的案例是每個城市的規(guī)劃，相關(guān)到我們個人的衣食住行甚至收入和家庭發(fā)展。
談到中心地理論一定是繞不開區(qū)位論的，區(qū)位論作為人類征服空間環(huán)境的一個側(cè)面，是為尋求合理空間活動而創(chuàng)建的理論。如果用地圖來表示的話，它不僅需要在地圖上描繪出各種經(jīng)濟活動主體與其他客體的位置，而且必須進行充分地解釋與說明，探討形成條件與技術(shù)合理性。
由于其實用性和應(yīng)用的廣泛性，使區(qū)位活動成為人文地理學(xué)基本理論的重要組成部分。
那么，區(qū)位如何與中心地理理論相結(jié)合呢？
荷蘭在艾瑟爾湖發(fā)起了一個圍湖造田的項目，并設(shè)計了兩個市場中心體系。很多實例都標(biāo)志著，中心地理論在區(qū)域及城市規(guī)劃者，應(yīng)用中心地理念，進行地方商業(yè)中心和商業(yè)城鎮(zhèn)的規(guī)劃，并用以指導(dǎo)區(qū)域的發(fā)展。中心地和區(qū)域的發(fā)展密不可分。
在這本書的最后，提到的區(qū)域內(nèi)在增長理論中，作者認(rèn)為，以城市為中心的經(jīng)濟活動組織，有兩個主要的要素，一個是以等級結(jié)構(gòu)排布的城鎮(zhèn)體系；另一個是影響到周圍每一個城市的、與大都市相稱的服務(wù)范圍。
所以，他們認(rèn)為經(jīng)濟變化的推動力同時有三種途徑在城鎮(zhèn)體系中進行傳播：
第一種就是從大都市中心向外擴散到腹地。這一點你可以拿江浙滬包郵的活動方式來理解。
第二種就是以［等級擴散］的模式，從城市等級體系中較高等級的中心向低等級中心擴散。
第三種就是通過［輻射效應(yīng)］從城市中心向城市周邊地區(qū)擴散。
但是社會經(jīng)濟活動往往是很復(fù)雜的，就像前面說到，由于經(jīng)濟活動的變化是由較高等級的中心地向較低等級的轉(zhuǎn)移，所以這就要求像北上廣深這些大城市保持持續(xù)性的創(chuàng)新，才能為整個經(jīng)濟體系的增長，帶來不斷繁榮。
我們看到下國內(nèi)的區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展就表現(xiàn)出了不均衡的這一特點。沿海地區(qū)由于有較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，形成了較大的經(jīng)濟規(guī)模，所以在吸引投資方面具有更大的優(yōu)勢。這就使其區(qū)域經(jīng)濟增長更有后勁，而胡煥庸線以西等相對落后的邊遠地區(qū)在中心地系統(tǒng)中處于較弱的位置。這樣就會使區(qū)域經(jīng)濟差距更加擴大，最終對國家宏觀經(jīng)濟的發(fā)展是有削弱害的。這也就不難理解，為什么這兩年諸多城市對吸引人才，頻頻釋放大招。
《商業(yè)中心與零售業(yè)布局》這本書整本書大致的結(jié)構(gòu)內(nèi)容就是這樣。
這本書從克氏的中心地出發(fā)，探討了中心地理論的發(fā)展研究歷程，以及中心地學(xué)說的各種模型和案例的研究，零售業(yè)布局的要點，以及城市規(guī)劃發(fā)展的宏觀理念。可謂是做到理論充實邏輯嚴(yán)密，論據(jù)翔實。你可以在這本書里讀出屠龍技，也可以在這本書里看到城市應(yīng)用指南。
雖然說，目前中心地的學(xué)說還在進一步的研究過程中。但就是這樣一門研究中的學(xué)科已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到城市發(fā)展的很多領(lǐng)域。
現(xiàn)在遙感技術(shù)改變了地理空間數(shù)據(jù)的獲取來源，人民可以利用遙感技術(shù)掌握地球表層系統(tǒng)的大空間、長時間序列的系統(tǒng)數(shù)據(jù)。人造衛(wèi)星 18 天就可送回一套全球的圖像資料，利用遙感技術(shù)，可以高速度、高質(zhì)量地測繪地圖，以目前計算機水平可以準(zhǔn)確并迅速對遙感數(shù)據(jù)進行處理和分析，這些都為中心地理論研究提供了前所未有的空間數(shù)據(jù)資源。
