李女士在市中心某小區(qū)看中一套二手房，經(jīng)中介磋商，買賣雙方在簽訂了購房協(xié)議。協(xié)議簽訂當(dāng)天，李女士即支付定金10萬元，雙方約定于20天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并結(jié)清余款。
兩個(gè)星期后，李女士籌得余款，通知賣家協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，誰知賣家孫先生直接回了一句，“這房我不賣了，這兩天就把定金退回給你！”
考慮到近期瘋漲的房?jī)r(jià)，李女士一邊聯(lián)系中介尋找新的房源，另一邊聯(lián)系自己在律所工作的老同學(xué)草擬訴狀。
在李女士這個(gè)案例中存在以下幾大問題值得思考：
一、李女士的訴訟請(qǐng)求可否這樣寫—請(qǐng)求人民法院判令孫先生繼續(xù)履行購房協(xié)議，若其無法繼續(xù)履行協(xié)議，則判令解除協(xié)議？
在實(shí)踐中，很多律師跟我說這樣不行，訴訟請(qǐng)求不明確，也有一位資深律師告訴我這樣也可以，不過，如果爭(zhēng)議房產(chǎn)是抵押物則還需要追加抵押權(quán)人。通過檢索此類案件的裁判文書，可知在這種情形下法院不會(huì)輕易作出繼續(xù)履行合同的判決。
因此，上述方式并不可取。
那么，是不是都可以簡(jiǎn)單粗暴地寫一句“請(qǐng)求人民法院判令解除雙方的購房協(xié)議”？
No，no，no！
視合同約定，如果合同約定了類似如下規(guī)定—“賣方...的行為構(gòu)成根本違約，合同自動(dòng)解除...”，那么更準(zhǔn)確的表述是“請(qǐng)求人民法院確認(rèn)雙方的購房協(xié)議已經(jīng)自動(dòng)解除。”
二、解除協(xié)議的情形下，作為買方能挽回的損失有哪些？
視合同約定。
如果合同中約定了定金，并且已實(shí)際交付，那么買方自然可以要求對(duì)方雙倍返還定金。
除了定金，買方為購房所支出的中介服務(wù)費(fèi)能否要求賣方承擔(dān)呢？
能，但請(qǐng)?jiān)诤贤屑s定，不過值得慶幸的是很多中介公司的合同范本中都會(huì)有這一條。
還有嗎？
比如說，李女士與孫先生簽訂合同后一直到解除合同這期間她又錯(cuò)失了選擇其他房子的機(jī)會(huì)，同時(shí)也承擔(dān)了這期間房?jī)r(jià)上漲所造成的購房成本的增加。對(duì)于這部分增加的成本法院是否會(huì)支持呢？
發(fā)布在鄭州法院網(wǎng)站上的某篇文章表達(dá)這樣一個(gè)觀點(diǎn)，同時(shí)也是鄭州中級(jí)人民法院在審理過程中實(shí)際采納的觀點(diǎn)：
“合同約定的定金不足以彌補(bǔ)因違約所造成的損失的，守約方可以請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失。原、被告簽訂合同后至交易過程中，房屋價(jià)格已明顯上漲，涉案房屋在被告違約行為發(fā)生時(shí)的價(jià)格與雙方約定的原價(jià)格之差額，應(yīng)為原告享有的合同履行后可以獲得的利益，現(xiàn)因被告的違約行為導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故該可得利益應(yīng)予賠償，”
近幾年，各地頻發(fā)賣房的一方為賣高價(jià)而毀約的新聞，這其中無非是利益的驅(qū)使，房?jī)r(jià)上漲的金額遠(yuǎn)超過違約金的情形下，大多數(shù)人都選擇了獲利更多的方式。但是這樣的行為既損害了買房者的利益,也違背了市場(chǎng)交易所要求的誠實(shí)信用原則，并不利于社會(huì)秩序的建立與維護(hù)。
如果只憑借法律手段來維護(hù)守約方的合法利益，維護(hù)社會(huì)秩序，似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠...
況且有時(shí)候我們所認(rèn)為的交易公平是很片面的。
無獨(dú)有偶，這幾天我的一位同學(xué)也向我咨詢了她在賣房過程中遇到的問題。她很直接地告訴我她想違約，她也愿意付違約金，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的金額足以賠付這筆錢，還有結(jié)余。
但是，人類世界的事遠(yuǎn)沒有想象中的那么簡(jiǎn)單。我這位朋友最終沒有支付這筆違約金，對(duì)方也未與其糾纏。這期間我這位朋友所做的只有一件事，就是廣泛地咨詢律師。最后自行擬了一份兩句話的解除合同通知書發(fā)給對(duì)方。我朋友的原話是買方在收到通知書當(dāng)下就心虛了。
“什么？買方心虛！”
“對(duì)，因?yàn)槲液芾碇睔鈮训馗嬖V她，因?yàn)樗环e極履行支付余款義務(wù)所以我要解除合同！”
確實(shí)，在她的這個(gè)事件中，買方在辦理銀行貸款過程中遇到了一些阻礙。
無論你是買方還是賣方，都需要知道《合同法》的第94條—有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
至于怎么用，請(qǐng)咨詢專業(yè)律師。
