李女士在市中心某小區看中一套二手房，經中介磋商，買賣雙方在簽訂了購房協議。協議簽訂當天，李女士即支付定金10萬元，雙方約定于20天內辦理產權過戶手續，并結清余款。

兩個星期后，李女士籌得余款，通知賣家協助辦理產權過戶手續，誰知賣家孫先生直接回了一句，“這房我不賣了，這兩天就把定金退回給你！”

考慮到近期瘋漲的房價，李女士一邊聯系中介尋找新的房源，另一邊聯系自己在律所工作的老同學草擬訴狀。

在李女士這個案例中存在以下幾大問題值得思考：

一、李女士的訴訟請求可否這樣寫—請求人民法院判令孫先生繼續履行購房協議，若其無法繼續履行協議，則判令解除協議？

在實踐中，很多律師跟我說這樣不行，訴訟請求不明確，也有一位資深律師告訴我這樣也可以，不過，如果爭議房產是抵押物則還需要追加抵押權人。通過檢索此類案件的裁判文書，可知在這種情形下法院不會輕易作出繼續履行合同的判決。

因此，上述方式并不可取。

那么，是不是都可以簡單粗暴地寫一句“請求人民法院判令解除雙方的購房協議”？

No，no，no！

視合同約定，如果合同約定了類似如下規定—“賣方...的行為構成根本違約，合同自動解除...”，那么更準確的表述是“請求人民法院確認雙方的購房協議已經自動解除。”

二、解除協議的情形下，作為買方能挽回的損失有哪些？

視合同約定。

如果合同中約定了定金，并且已實際交付，那么買方自然可以要求對方雙倍返還定金。

除了定金，買方為購房所支出的中介服務費能否要求賣方承擔呢？

能，但請在合同中約定，不過值得慶幸的是很多中介公司的合同范本中都會有這一條。

還有嗎？

比如說，李女士與孫先生簽訂合同后一直到解除合同這期間她又錯失了選擇其他房子的機會，同時也承擔了這期間房價上漲所造成的購房成本的增加。對于這部分增加的成本法院是否會支持呢？

發布在鄭州法院網站上的某篇文章表達這樣一個觀點，同時也是鄭州中級人民法院在審理過程中實際采納的觀點：

“合同約定的定金不足以彌補因違約所造成的損失的，守約方可以請求賠償超過定金部分的損失。原、被告簽訂合同后至交易過程中，房屋價格已明顯上漲，涉案房屋在被告違約行為發生時的價格與雙方約定的原價格之差額，應為原告享有的合同履行后可以獲得的利益，現因被告的違約行為導致原告無法實現合同目的，故該可得利益應予賠償，”

近幾年，各地頻發賣房的一方為賣高價而毀約的新聞，這其中無非是利益的驅使，房價上漲的金額遠超過違約金的情形下，大多數人都選擇了獲利更多的方式。但是這樣的行為既損害了買房者的利益,也違背了市場交易所要求的誠實信用原則，并不利于社會秩序的建立與維護。

如果只憑借法律手段來維護守約方的合法利益，維護社會秩序，似乎還遠遠不夠...

況且有時候我們所認為的交易公平是很片面的。

無獨有偶，這幾天我的一位同學也向我咨詢了她在賣房過程中遇到的問題。她很直接地告訴我她想違約，她也愿意付違約金，因為房價上漲的金額足以賠付這筆錢，還有結余。

但是，人類世界的事遠沒有想象中的那么簡單。我這位朋友最終沒有支付這筆違約金，對方也未與其糾纏。這期間我這位朋友所做的只有一件事，就是廣泛地咨詢律師。最后自行擬了一份兩句話的解除合同通知書發給對方。我朋友的原話是買方在收到通知書當下就心虛了。

“什么？買方心虛！”

“對，因為我很理直氣壯地告訴她，因為她不積極履行支付余款義務所以我要解除合同！”

確實，在她的這個事件中，買方在辦理銀行貸款過程中遇到了一些阻礙。

無論你是買方還是賣方，都需要知道《合同法》的第94條—有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。

至于怎么用，請咨詢專業律師。