物業服務關系民生，業主依約交納物業費是物業服務企業維持運營的基礎和前提。實踐中，由于各物業公司發展良莠不齊、人們合同意識欠缺，致使拖欠費用的情況較為多發，從而引發糾紛。

催天下物業費催收專業律師注意到，根據北京市第二中級法院近日通報，近年審理的物業服務合同糾紛案中，超九成系物業索要物業費，而業主提起訴訟大多因認為物業提供服務未盡職盡責。對此法院建議，物業和業主雙方應完善合同，并及時履行合同約定的條款。

物業糾紛訴訟 “討費”超九成

二中院通報，自2012年至2016年，二中院審結的物業服務合同糾紛案件分別為349件、398件、241件、238件、173件，均為二審民事案件。

此類案件中，因業主逾期不交物業費或違約金，物業因索要物業費引發的糾紛訴訟占全部案件的九成以上。還有一些訴訟中，業主主張開發商選聘物業服務企業程序違法，要求確認前期物業服務合同無效。

此外，因認為物業在衛生、安保等方面服務不達標，一些業主起訴物業要求返還物業費或賠償損失。其中還有的業主家中發生失竊、漏水等情況，業主起訴物業要求賠償相關損失或承擔費用。

二中院調研發現，物業服務合同糾紛案大多集中在普通居住小區、危改回遷小區、經濟適用住房小區等。訴訟標的額普遍較小，訴訟請求的金額多集中在數千元。

部分業主存誤區 自身權益難維護

二中院法官介紹，在訴訟中，物業服務質量不達標成為業主對于拒絕交納物業費最常見抗辯事由。很多業主認為，對物業服務不滿意就可以不交物業費，有的業主認為花錢雇傭物業公司，物業即應完全按自己意愿提供服務，一旦對服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，完全沒意識到單方面拒交物業費也構成違約。還有的業主甚至被起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。

法官提到，一些業主還混淆了責任主體，將房地產企業遺留的房屋質量問題、其他業主侵權行為等其他問題，均歸責于物業公司，進而拒交物業費。

案件中，業主對服務的不滿主要體現在安保、秩序、門禁、監控，衛生、垃圾清理，設施維護、公用墻體修繕、電梯養護、下水、排污疏通等方面。此外，還有一些物業和業主之間根本沒有簽訂書面合同。

此外，在舉證方面，一些業主留存證據的意識還比較淡薄。法官介紹，案件審理中，大部分主張物業服務與合同約定不符的業主提供的都是自行拍攝的照片作為證據，但因照片無法顯示拍攝時間、地點，物業服務企業不認可其真實性，業主難以證明物業服務企業違約。

同樣，在一些案件中，物業服務企業想證明已為業主提供了維修、養護等服務，但因未留存單據或只有單方制作保存的單據，證明力弱。一些物業服務企業想證明物業費未超過訴訟時效，卻因無法提供曾向業主催繳物業費的證據而無法證明。

法官介紹，因物業和業主同處一個小區、存在長期服務關系，且案件大多事實清楚，案情簡單，故此類案件的調撤率較高。

案例

認為收費高 業主拒交物業費被訴

某公司起訴高某交納物業費，高某抗辯稱物業服務質量不符合合同約定，違約在先；物業收費沒有依據，不認可物業收費標準，要求法院減免物業費。

法院經審理認為，某公司為證明履行了物業服務義務，提供了保潔合同、秩序服務合同等，高某提交了物業服務存在瑕疵的照片、證據、證明等，以上可以證明某公司提供了基本的物業服務，但不足以證明其為涉案小區提供了符合合同約定標準的服務，最終支持了高某的部分抗辯，將物業費酌減了10%。

遇物業討費 業主稱超過訴訟時效

某公司起訴業主郝某交納2011年1月1日至2014年12月31日的物業服務費，郝某辯稱超過訴訟時效。

法院經審理認為，關于郝某所持某公司起訴超過法律規定的訴訟時效的抗辯意見，某公司于2014年12月29日起訴，構成訴訟時效中斷，因某公司未能提供真實有效的證據證明此前其曾向郝某催交過物業服務費，而公約載明產權人應在每月5日前向物業管理企業交納該月份的物業管理費，因該合同明確約定履行期限，故訴訟時效應從履行期限屆滿之日起計算，郝某應將2013年1月1日至2014年12月31日期間的物業服務費如數交清，2011年1月1日至2012年12月31日期間的物業服務費，因某公司起訴超過訴訟時效，法院對該部分訴訟請求不予支持。

因房屋質量問題拒交費 業主敗訴

某公司起訴李某交納物業費，李某以交房時房屋質量存在明顯問題、小區單元門禁不能正常工作等為由拒交物業費。

法院經審理認為，某公司為李某使用的房屋提供了物業服務，故李某理應按照約定的標準支付物業費。關于李某所述交房時存在的房屋質量問題，應屬開發商維修事項，某公司已履行了協調義務，故李某以此拒絕交納物業費不能成立。關于小區門禁問題，門禁在使用中出現損壞，某公司應在合理期限內予以維修，現李某未能提交充分證據證明某公司怠于行使維修、維護義務，故該問題亦不能構成減免物業費的理由。

建議

法院：應充分發揮業委會職能

法院建議物業公司和業主，應訂立、完善書面合同，將物業服務內容、收費標準、未履約應承擔的違約責任等內容固定下來，業主簽署書面合同后，也應依約按時足額交納物業費，不可隨意拖欠物業費，避免因拖欠費用引發糾紛。

同時，物業應妥善保存小區提供維修保養的合同、票據等證據，以證明充分履行物業服務、管理職責。業主也要保存交費票據，證明自己履行了繳費義務。當認為物業服務有瑕疵或漏洞時，在對物業服務不到位拍照留證時，要能體現出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據。

此外，法官提出，應充分發揮業委會職能，由業委會代表全體業主監督物業服務企業，對關系到全體業主利益的事宜進行決議，推動物業服務質量的提高。