具備購(gòu)房能力的條件

家庭兩個(gè)月的收入夠得上當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)仄骄黄椒矫椎姆績(jī)r(jià)，但是這個(gè)能力尚不足，需要社會(huì)救助、保障。

通脹

3%到5%的通脹率，是良性溫和通脹區(qū)間，就中國(guó)的情況來(lái)說(shuō)，8%的通脹率是惡性通脹的臨界點(diǎn)。

通脹并非都是由總需求大于總供給引起的，在中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，即使總供給和總需求始終處于平衡狀態(tài)，社會(huì)物價(jià)總水平也必定會(huì)呈現(xiàn)為溫和上漲的態(tài)勢(shì)。因?yàn)楦鳟a(chǎn)業(yè)各部門(mén)之間需要通過(guò)比價(jià)關(guān)系的變化，來(lái)調(diào)整相互的利益關(guān)系。產(chǎn)業(yè)效率提高速度的不均衡不一致帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，效率提高慢的產(chǎn)業(yè)會(huì)通過(guò)提高自己產(chǎn)品的價(jià)格，來(lái)分享效率提高較快、產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步的好處。

效率提高快的產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)就提高得快，勞動(dòng)報(bào)酬也會(huì)增長(zhǎng)得快。而效率提高的慢，甚至無(wú)法提高的產(chǎn)業(yè)，要素收益就提高得慢，甚至不能提高，那誰(shuí)會(huì)甘于只獲取較低的收益呢？如此一來(lái)豈不是效率提高慢的產(chǎn)業(yè)的資金勞動(dòng)力，都會(huì)轉(zhuǎn)移到效率提高快的產(chǎn)業(yè)中去了嗎？不一定，因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)會(huì)通過(guò)提高自己產(chǎn)品的價(jià)格來(lái)分享效率提高較快產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步的好處。某一產(chǎn)業(yè)通過(guò)技術(shù)進(jìn)步，使效率提高一倍，這不意味著這個(gè)產(chǎn)業(yè)的要素收益，也會(huì)相應(yīng)地提高一倍。因?yàn)槠渌a(chǎn)業(yè)會(huì)通過(guò)提高價(jià)格來(lái)分享這個(gè)產(chǎn)業(yè)效率提高的好處。

社會(huì)物價(jià)總水平，實(shí)際上還承擔(dān)著一個(gè)職能，就是通過(guò)物價(jià)上漲來(lái)調(diào)整不同產(chǎn)業(yè)在技術(shù)進(jìn)步過(guò)程中，所帶來(lái)的收益不平衡，這就是3%到5%的通脹率是必要的，是良性溫和通脹的道理。

美國(guó)房?jī)r(jià)VS中國(guó)房?jī)r(jià)

美國(guó)土地的稀缺程度要比中國(guó)小得多，勞動(dòng)力的稀缺程度要比中國(guó)大得多，由此決定，只要物以稀為貴，這個(gè)規(guī)律不被顛覆，我們差不多可以斷言，就是有一天中國(guó)到了和美國(guó)一樣發(fā)達(dá)的程度，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比也將明顯高于美國(guó)。

房?jī)r(jià)收入比

一個(gè)普遍性規(guī)律是發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比通常較高，這些國(guó)家的特點(diǎn)是，大多數(shù)家庭收入中，用于日常生活開(kāi)支的部分所占比重，仍高于購(gòu)房置業(yè)的臨界點(diǎn)，低收入群體仍占據(jù)較大比重。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國(guó)家特大型城市的房?jī)r(jià)收入比普遍較高，如巴黎、紐約，倫敦，東京以及我國(guó)的香港等，這些城市的房?jī)r(jià)收入比均值都在10倍左右，盡管這些大城市的家庭收入水平通常要明顯高于社會(huì)平均水平，但由于土地的有限性，核心市區(qū)的房?jī)r(jià)在級(jí)差地租的推動(dòng)下，會(huì)更大程度地高于一般城市。由此導(dǎo)致一個(gè)明顯現(xiàn)象，是這些城市的中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)，大都要分布在距離核心市區(qū)30-50公里半徑的區(qū)域內(nèi)。

城市建設(shè)滯后于人口聚集，是各國(guó)城市化過(guò)程中普遍出現(xiàn)住過(guò)的狀況。

我國(guó)最大國(guó)情是正處于農(nóng)村人口向城市大規(guī)模遷徙的過(guò)程中。

房?jī)r(jià)收入比趨于穩(wěn)定的前提，是中產(chǎn)階級(jí)占據(jù)人口的主要比重。我國(guó)房?jī)r(jià)收入比，要實(shí)現(xiàn)為相對(duì)穩(wěn)定，還需要20-30年的持續(xù)發(fā)展。

中產(chǎn)階級(jí)家庭，就是用于吃穿用的日常開(kāi)支所占比重，在30%或者1/3以下的家庭。

租售比

美國(guó)政府一般不直接干預(yù)房?jī)r(jià)。但這并不等于說(shuō)，政府就對(duì)住房市場(chǎng)的供求關(guān)系無(wú)所作為。美國(guó)加州的法律，就規(guī)定不論房?jī)r(jià)怎么變動(dòng)，一年內(nèi)房主的租金上漲不能超過(guò)7%。這樣做有3個(gè)理由，一是租賃市場(chǎng)，是最接近真實(shí)住房需求的市場(chǎng)，穩(wěn)住租金價(jià)格實(shí)際上就保護(hù)了真實(shí)住房需求；二是租賃市場(chǎng)，是最接近低端社會(huì)群體的市場(chǎng)，控制租金價(jià)格實(shí)際上就增強(qiáng)了低端群體對(duì)抗資本利益，對(duì)抗投資性需求的力量，維護(hù)了窮人的利益；三是，租金價(jià)格是投資回報(bào)率的最根本的影響因素，穩(wěn)定了房租價(jià)格，實(shí)際上就在一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)期的市場(chǎng)環(huán)境中，控制了投資回報(bào)的水平。

預(yù)售制

預(yù)售制的最大受益人不是開(kāi)發(fā)商，更不是購(gòu)房者，而恰恰是商業(yè)銀行。

這就要從開(kāi)發(fā)貸款和按揭的按揭貸款的不同風(fēng)險(xiǎn)程度說(shuō)起。開(kāi)發(fā)貸款的違約率一般是7%左右，按揭貸款的違約率則低得多，一般只有1.5%。假定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商的融資比例要達(dá)八成的話(huà)，如果這八成資金都由銀行以開(kāi)發(fā)貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，銀行就要承擔(dān)相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)；而如果銀行只為開(kāi)發(fā)商提供三成開(kāi)發(fā)貸款，另外五成資金由購(gòu)房人充當(dāng)債務(wù)人，從銀行獲取按揭貸款后，再把錢(qián)以預(yù)付款的形式交給開(kāi)發(fā)商，銀行信貸資產(chǎn)的違約率就會(huì)大為降低，也即風(fēng)險(xiǎn)大為降低。

預(yù)售制的實(shí)質(zhì)，是銀行和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手綁架了消費(fèi)者、購(gòu)房人的信用。

一方面，購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于開(kāi)發(fā)商，另一方面，即使開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也是由購(gòu)房人承擔(dān)的，銀行仍可以按期從購(gòu)房人那里收回本息。消費(fèi)者本來(lái)可以選擇按揭貸款的銀行，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要從某銀行獲取開(kāi)發(fā)貸款，就得說(shuō)服甚至挾制購(gòu)房人，必須向同一銀行申請(qǐng)按揭貸款。

美國(guó)的預(yù)售制最大的特點(diǎn)在于購(gòu)房人只交保證金（深圳要交三成或以上首付款），而且這個(gè)保證金并不交到開(kāi)發(fā)商手中，而是交到雙方約定的律師等第三方監(jiān)督者專(zhuān)門(mén)開(kāi)立的賬戶(hù)上，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商無(wú)法利用這個(gè)保證金作為開(kāi)發(fā)資金。