Lee公子 2017年6月10日 于深圳
房地產行業太大太重要，牽涉的各色人等太多，人云亦云、奇談怪論的東西太多。盡管自己身處地產行業中已經十數個年頭，面對光怪陸離的地產怪象，依然被太多的“經濟學家”“首席分析師”“業內大咖”“地產名人”忽悠得暈頭轉向，不得要領。“亂定思亂”之后，匯總自己的所見所思所學所感，梳理一套自己認可的地產認知方法論——真正影響房地產走勢和房價變化的七個邏輯。
房地產的發展邏輯其實是個冰山結構，可以分為“冰山上的邏輯”，即一般人能夠看得到，有直觀體驗的比較顯著的邏輯關系；和“冰山下的邏輯”，即隱藏在現象下的深層次邏輯，一般人接觸不到，沒有直觀體驗，需要大數據統計、跨地域比較、案例對標研究后才能掌握的規律邏輯。
“冰山上”的三層邏輯
一、城市發展
城市發展帶來就業機會，吸引產業人口遷入，帶動買房置業需求提升，這是最直觀直接的邏輯。
城市的快速發展，代表著城市基礎設施建設的大量投入，會帶來城市公共道路交通體系的完善，城市公共服務配套資源（醫療、教育、體育、公園、景觀等）的完善，提升城市的投資環境，帶來就業機會的增加，產業人口隨之遷入，就業人口提高定居下來的意愿，從而產生買房需求，置業需求從而提升。
二、供需關系
供需關系是最主要被拿來說事兒的邏輯——供給不足、需求強烈，價格自然就會上升，這個是教科書上的經濟學原理。但是這種教科書上的原理在實際情況中是否真是對的呢？很多人不敢反對書本權威，但是我個人認為現在的經濟形勢下，這個原理過于簡化，前提和變量與現實根本無法符合（可閱讀本人的非主流觀點）。
判斷房地產走勢，一定不能籠統地說房價，而是必須要區分房地產的屬性——是消費品還是投資品？二者的價格邏輯不同。
房子作為消費品，影響價格的因素主要是：供給方式、產品屬性、支付意愿、支付力、心理預期、信息匹配成本（包括看房所需要花的信息收集時間、交通成本、個人精力等）、使用周期、使用成本。
作為投資品，影響價格的因素則主要是：供給方式、資金成本、信心、交易杠桿、債務負擔。
對于房地產的供給，主要是看供應方式、產品屬性和供應量。
一手房的供應，長期以來一直是以銷售為絕對主流，租房市場只占了10%左右的很小比例，而國外發達國家的成熟市場都是租售各占大約50%的比例，我們國家的房地產其實是一個很畸形的市場。這一兩年國內大的地產公司紛紛開始提供長租公寓的產品，為市場增加了新的產品供給方式，讓人們多了一個更好的選項，這種產品形態一定會改變舊的市場格局。
產品屬性，即物業的面積、功能、尺度、室內外條件等，需要滿足客戶特定階段的實際使用需求。
供應量方面，我們一直缺少對本城市房產數量的準確權威的統計，因此并不知道所在的城市房產的稀缺性是不是個偽命題——現在的存量房產信息大多來自民間推算，加上地產商為了營銷，人為制造的各種稀缺誘導，讓人搞不清楚整個池子里的水位到底到了什么程度，有可能水快滿了，有可能還有較大空間，也有可能早就已經滿了。
對于房子到底夠了還是缺了，我有直觀感受——我出差去過很多的熱點二線省會城市，通過網上預定酒店，發現這兩年出現了超多的民宿住宅、酒店式公寓作為傳統酒店的替代品，都是不知名的品牌，性價比很高。入住后發現基本上都是一些賣不掉或者長期空置的公寓房間改造而成，包租給這些小的酒店管理公司統一經營管理。大量的此類酒店供應信息從側面反應出，這些城市的房產供應量明顯是過剩的——這類房產沒有一套是業主買來解決剛需的，投資買房后物業大量空置，個人難以處置，只能選擇包租給酒店公司獲取收益。
供需關系的另外一端是需求。需求主要是看支付意愿和支付力。
支付的意愿受觀念影響，例如結婚必須買房、上好學校必須買房、上戶口必須買房、家庭資產的最后底線等。太多胡說八道、似是而非的錯誤觀念影響著人們的購房行為。
供給方式的多元化，會提供解決需求問題的選項，也會改變人們的觀念，從而改變支付意愿。比如，租房市場一直缺少規范和管理，亂象叢生，大家都不愿意租房住。公租房、廉租房等有效供應不足，只能解決少部分人的問題。但是隨著政府的引導和強力規范，大企業的進入，越來越多的租房新產品涌現出來，未來解決住房需求的可選方案會有效增加，買房的必要性會明顯下降。
需求還跟支付力有直接關系，光有購買意愿沒有支付力是不能成交的。在支付力不足的情況下，沒有一些配資手段或者資金杠桿從旁協助，成交就不可能完成。而此類金融手段，又跟貨幣發行量有直接關系。
目前中國的房地產價格，無論是從房價收入比，租金售價比，還是家庭1/6工作收入理論（即買房的合理價格應該是在一個家庭全部工作收入的1/6以內），1/3租金收入比理論（即在國外認為每月租金不應超過家庭收入的1/3，否則家庭其他支出就被抑制，會影響社會經濟消費活躍度，美國甚至用財政政策來補貼這樣的家庭；而香港則是租金收入比過高的鮮活反例，是引發97年經濟危機和后來的一系列仇視大陸行為的深層經濟原因）來衡量，都是嚴重的泡沫，如果不借助資金杠桿寅吃卯糧式地透支人們未來的二三十年的支付力，現在真實需求者的支付能力根本不能支撐目前的泡沫房價（日本房價泡沫破裂后人們生活的例子其實觸目驚心，發人深省，但是國人往往不知、不看、不信）。
三、貨幣發行
我不是金融從業人士，對于貨幣只有樸素直觀的認識：貨幣供給量的增多，帶來的就是資金成本降低，銀行大量放貸，大量的資金通過各種渠道涌入房地產公司和房地產項目，催生了大量的房地產供給，同時也催生各種金融杠桿撬動買房者購房接盤。
“冰山下”的四層邏輯
四、經濟走勢
經濟的走勢，直接影響企業生存環境，從而影響到就業、人們的收入預期，人們應對變化的行為，消費行為的變化等等。
經濟上行，企業可以在城市成熟區域承擔較高的辦公物業租金，較高的人力成本，企業的融資也更加容易，在一城一地就可以獲得足夠的利潤；員工的辦公環境和工作的穩定性都比較好，員工有穩定的收入和升職預期，敢于提前消費和使用資金杠桿，消費是比較積極的。
但是經濟下行，并且是長期的經濟增長放緩，企業會準備過冬，會減少不必要的支出，例如遷移辦公樓和縮小辦公面積，減少物業租金支出（意味著會搬遷到比較遠、比較便宜的地方辦公），降低人力成本預算，減少工作崗位；擴大在其它城市甚至國家的布局，擴大收入來源。這將會帶來本地就業崗位減少，外派崗位增加，員工在一個地方工作的穩定性降低，穩定就業期縮短，失業風險提高，員工對收入的預期下降，消費行為會更加保守和理性。日本和香港現在年輕人的現狀就是很好的預示。另外，在中國的創業企業，失敗率高達97%，選擇創業的這幫人，絕大多數在創業期間和創業失敗后都不會買房。
五、債務關系
房地產作為銀行最主要的抵押物，如果抵押者債務到期違約，或者抵押物價值低于市場價值，就有被銀行要求補足抵押物差額，并可能強制收回房產抵押物進行拍賣的行為。這個才是引發價格崩盤的根本原因，而不是所謂的供需關系支撐著價格就不會跌。
債務關系其實是和經濟走勢一脈相承的。經濟下行，也就意味著債務違約事件會頻頻爆發，作為抵押物的房地產物業會被債權人拿來低價甩賣，而這種債務關系復雜的物業其實非常難處置，法律糾紛和隱患很多，市場上很難找到接盤俠，成交周期非常漫長（以年計）。
六、行業周期
房地產是個長周期波動的行業，國外的普遍規律是18～20年一個完整周期，其中英美等國的特征是大約10年緩慢上升，4年快速上升，2年瘋狂到頂，2年暴跌至谷底，然后重新開始新一輪周期。
周期這個東西是繞不開的規律，就像各種生物都有自己的生長周期和生命長度一樣，不會因為你是中國，有強勢政府，市場規模很大，就不遵守規律了。中國這個市場由于是個政府強勢主導的“巨量“市場，它的變化周期和變化特點肯定不會與英美日等量級的市場完全相同，就好像不同體型、不同人種的人，壽命不盡相同，但是不會超越“人”這一物種的生長規律和壽命上限。
中國的房地產從1994年開始商品房市場化開始，本來到2008年左右就應該出現拐點，但是因為特殊的歷史原因，被巨大的流動性注入，打了一劑4萬億的強心針，延期了行業的衰落和轉型的時間。2016年可以認為是周期中的瘋狂期，2017年是一個明顯的拐點，到2019年一定會經歷一個資產迅速貶值的過程和泡沫破滅的結果。
我相信未來中國人會形成正確的資產價值觀，資產估值也將回歸理性。
（順便補充一下我認可的資產價值觀，從國外成熟的地產市場來看，不能產生正向現金流的資產是根本不值錢的——地產物業本身不能產生現金流的話，就是一錢不值的東西，不論這個東西的成本有多高。評價一個物業應該有的價值，應該用這個物業未來十年以上的時間可能產生的現金流總值進行估算，而不應該根據成本、投入或者市場行情來評估。如果一個房子既不能賣出，又不能出租或者經營產生收益，它其實就是個負資產，根本不值一錢，哪怕土地成本、建設成本、裝修投入、頂級家具一大堆，也不值錢。開發商隨便建一個房子，完全不能經營，還認為這個房子就可以值多少個億，其實都是非?？尚Φ谋种阕哉涞男睦?。這些不具有經營條件的空房子，后面都將會被市場打回一文不值的真實原形。現在國內能接受這種價值觀的人還是少數，尤其是開發商群體。）
七、人口結構
人口結構是才是真正決定房地產長期走勢的最底層、最深刻的邏輯。
對于人口結構變化會對中國社會產生的深刻影響，一般人是很難感知到的。由于本人以前從事城市的宏觀研究比較多，又是地產行業轉型養老行業的從業者，對世界上人口高度老齡化的國家的情況都有所了解，所以對于人口結構變化的重要性有清醒的認識。
中國是全球老齡人口最多的國家（2016年已經超過2.2億），并且正在跑步進入深度老齡化社會（中國的一二線城市60歲以上老齡人口戶籍比例基本上都在20%左右，部分城市接近了25%，個別城市超過了30%，例如上海）。
老人的消費特征是什么呢？
60歲以上的人大數是不買房的。
我自己總結過三種不買房的人：創業期的人；家里直系親屬有疾病的人；60歲以上的人。
這個總結是個大數總結，不是說絕對不買，但是確實大數如此。
從實際成交的結果上看，60歲以上人群成交數量是明顯下降的。很多以養老為概念的房地產項目，成交的其實都不是真正的老年群體，而是中年子女群體，雖然這樣的房子會讓老人來住，但是并不能滿足老年群體真正的使用需求，需求錯位是我見到的此類項目的最大敗因。
60歲以上人群的消費心理與年輕人是完全不同的。
年輕人可以透支未來收入，提前消費，而且敢消費，認為未來自己可以賺錢，收入預期更高；但是老年人主要收入來自退休金，還要應對疾病、醫療、養老等問題，收入增長的預期很低，未來幾年的收入都可以計算出來，有坐吃山空的感覺，消費非常理性。
深度老齡化的社會消費觀念一定會跟我們現在的消費行為有著巨大的差異，而這一天多久會來呢？其實恐怕很近了，也許就會從2020年開始。
60歲以上人群難以獲得金融杠桿支撐高消費
無論是保險還是銀行貸款，都對60歲以上的人群關上了大門，大宗商品的購買都要依靠過往積蓄或者兒女資助。醫療、養老、康復、健康維持才是剛需，居住的房子如果不能實實在在地附加以上內容進去，就不再是個必需品，購買意愿也就不會產生。房產這樣的大宗商品，如果僅僅靠個人家庭的積蓄購買，不依靠金融杠桿，是不可能支撐高房價的。
冰山下的四層邏輯我認為屬于“氣候和季節”層次的邏輯，其中，“經濟走勢”“債務邏輯”更類似于“季節”變化，而“行業周期”“人口結構”更類似于“大氣候”的變化。
冰山上的三層邏輯屬于某個特定季節里的特征。
冰山下的邏輯是大邏輯，是深層次的高維度的現象背后的邏輯；冰山上的邏輯是小邏輯，是表面化的直觀邏輯。大邏輯定小邏輯，大道理管小道理，大周期決定了階段化特征。
基于上面的七個層次的邏輯，我對于地產行業的未來變化有幾個個人判斷：
1、城市的投資建設是有邊際效應的，城市有自己的發展邏輯，涉及到制度、文化、產業、人口結構等復雜綜合因素。以前粗放式的造城運動會越來越少，新區的政策、制度建設也會越來越完善，抑制投機炒房是大前提，造城與房價的上漲將不再是正相關關系。
2、簡單用供求邏輯支撐房價的論調是低維度的認知，并且，市場上的有效供給和有效需求都在變化，供給的產品形式和滿足需求的方式這幾年越來越多元化，而且技術手段越來越先進，信息透明度更高，匹配成本降低，這一切明顯會帶來一次行業的變革。當購買房產不再是人們的主流選項的時候，現在對于房地產的舊有認知將會一一被打破。
3、未來全球貨幣發行進入收縮周期，恐怕短期內不會改變這個大趨勢，國內的貨幣收緊勢頭也在這段時間看得很明顯了。地產商的資金結構一定要進行調整，否則會陷入債務危機中難以收場。大量資金杠桿撤出之后，市場回歸到量入為出的理性階段就是可以預期的了。
4、中國經濟走勢將長期下行，國內的企業傾向于更低價格的辦公租金、更低成本的辦公方式、更緊湊的人力配置，也有更多的大魚吃小魚的企業兼并收購行為。相對應的，員工將會面對更多的外派、更高的工作強度，甚至更頻繁地跳槽（我自己已經有工作變化的切身體會，身邊的朋友們也因為公司變化，改變了上班區域，工作生活半徑被極大拉長，通勤成本高昂，叫苦不迭。有人轉變了生活的城市，從此開始了另一個城市的生活）。在一個城市生活終老對于很多人來說都將不現實，美國人一生要在6~7個城市長期居住，我們也肯定要經歷多個城市的遷徙，我們工作的變化性和不穩定性遠遠超過我們的上一輩人，固定在一個城市的房屋到頭來可能變成一個負累而不是當初希冀的幸福安樂窩。
5、房地產周期規律一定會在近幾年內看到作用顯現出來，2017年下半年至2019年將會是加速的下行期，也許我們很快就能深切體驗一把什么叫做“房地產的完整周期”了。
6、深度老齡化社會會給中國社會帶來深遠的社會、經濟、制度變革。未來10年人們的消費重點將迅速從房產這類外物轉移到自我的身心靈性的健康維持、恢復和提升領域。追求物性將會向追求人性轉化，體現人性服務價值的醫療、養老、照護、康復、社工等領域會成為熱點。
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