根據均衡價格模型,價格受需求和供給2個維度的影響
然后,思考方式需要從均衡點出發:
- 思考需求或者供給位移時會發生什么
- 思考新的均衡點會出現什么樣的新價格和數量
房地產需求層面分析
特點
- 區域性
- 層次性
a. 高檔
b. 中檔
c. 低檔
類型
- 生產性需求
a. 工廠
b. 辦公室 - 消費性需求
a. 居住
b. 投資性需求: 長期投資 短期投資
影響因素
- 國民經濟發展水平:
a. 投資規模;
b. 國民收入水平;
c. 投資結構 - 居民收入水平和消費結構: 恩格爾系數處在40%~50%時,房價正是發展期
- 房地產價格,土地價格
- 城市化水平:
a. 城市數量的增加和規模的擴大,
b. 城市人口流動,增加或減少
c. 城市建設的發展:城市化率 - 國家有關經濟政策:
a. 土地政策
b. 財政政策
c. 貨幣政策
d. 住房政策
房地產供給層面分析
影響因素
- 供給城市使用的土地數量
- 房地產市場價格:
a. 土地成本;
b. 房地產開發成本
c. 國家調控政策: 土地批租、投資規模和投資結構、稅收調節等
下面部分引入入精益六西格思路. 從Big Y到y1,y2,y3...到找到y的關鍵因子.
針對城市房地產需求層面關鍵因子
- 人口凈流入
- 產業結構
- 投資結構
- 居民收入水平和消費結構 (此部分需要考慮有效的購買力,人均GDP數據可能會誤導.個人覺得需要使用中產階級人群的數據)
針對城市房地產供應層面關鍵因子
- 土地供應量
問題:如果200萬, 你愿意在上海投資房地產,還是愿意在西安投資呢?
解答部分
需求
1.人口凈流入
上海,從2011年至2015年，人口流入500萬
西安,從2011年至2015年，人口流入僅19萬
2.產業結構
*上海: 2016年,上海全市生產總值完成27466.15億元,比上年增長6.8%。
a. 第一產業增加值109.47億元,下降6.6%；
b. 第二產業增加值7994.34億元,增長1.2%；
c, 第三產業增加值19362.34億元,增長9.5%。
第三產業增加值占全市生產總值的比重達到70.5%,比上年提高2.7個百分點。金融業、批發和零售業、信息技術服務業等是拉動上海第三產業發展的重要力量
*西安: 產業結構偏離,不均衡..工業不行，服務業滯后，只能靠房地產
3.固定資產投資
*上海:房地產投資比率占上海市GDP比重約為14%
*西安: 遠遠低于全國水平,而房地產投資又高于全國水平
房地產投資比率占西安市GDP比重約為34.46%
4.居民收入水平和消費結構 (TBD)
供給部分
2015年西安商品房供應量持續上升--增加供應
2015年上海商品房供應量出現負增長--控制供應
得出結論,上海投資明顯好于西安. @D同學,醒醒吧
