根據(jù)均衡價(jià)格模型,價(jià)格受需求和供給2個(gè)維度的影響
然后,思考方式需要從均衡點(diǎn)出發(fā):
- 思考需求或者供給位移時(shí)會(huì)發(fā)生什么
- 思考新的均衡點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)什么樣的新價(jià)格和數(shù)量
房地產(chǎn)需求層面分析
特點(diǎn)
- 區(qū)域性
- 層次性
a. 高檔
b. 中檔
c. 低檔
類型
- 生產(chǎn)性需求
a. 工廠
b. 辦公室 - 消費(fèi)性需求
a. 居住
b. 投資性需求: 長(zhǎng)期投資 短期投資
影響因素
- 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平:
a. 投資規(guī)模;
b. 國(guó)民收入水平;
c. 投資結(jié)構(gòu) - 居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu): 恩格爾系數(shù)處在40%~50%時(shí),房?jī)r(jià)正是發(fā)展期
- 房地產(chǎn)價(jià)格,土地價(jià)格
- 城市化水平:
a. 城市數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大,
b. 城市人口流動(dòng),增加或減少
c. 城市建設(shè)的發(fā)展:城市化率 - 國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策:
a. 土地政策
b. 財(cái)政政策
c. 貨幣政策
d. 住房政策
房地產(chǎn)供給層面分析
影響因素
- 供給城市使用的土地?cái)?shù)量
- 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格:
a. 土地成本;
b. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
c. 國(guó)家調(diào)控政策: 土地批租、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)、稅收調(diào)節(jié)等
下面部分引入入精益六西格思路. 從Big Y到y(tǒng)1,y2,y3...到找到y(tǒng)的關(guān)鍵因子.
針對(duì)城市房地產(chǎn)需求層面關(guān)鍵因子
- 人口凈流入
- 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
- 投資結(jié)構(gòu)
- 居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) (此部分需要考慮有效的購(gòu)買力,人均GDP數(shù)據(jù)可能會(huì)誤導(dǎo).個(gè)人覺(jué)得需要使用中產(chǎn)階級(jí)人群的數(shù)據(jù))
針對(duì)城市房地產(chǎn)供應(yīng)層面關(guān)鍵因子
- 土地供應(yīng)量
問(wèn)題:如果200萬(wàn), 你愿意在上海投資房地產(chǎn),還是愿意在西安投資呢?
解答部分
需求
1.人口凈流入
上海,從2011年至2015年，人口流入500萬(wàn)
西安,從2011年至2015年，人口流入僅19萬(wàn)
2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
*上海: 2016年,上海全市生產(chǎn)總值完成27466.15億元,比上年增長(zhǎng)6.8%。
a. 第一產(chǎn)業(yè)增加值109.47億元,下降6.6%；
b. 第二產(chǎn)業(yè)增加值7994.34億元,增長(zhǎng)1.2%；
c, 第三產(chǎn)業(yè)增加值19362.34億元,增長(zhǎng)9.5%。
第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到70.5%,比上年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等是拉動(dòng)上海第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量
*西安: 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏離,不均衡..工業(yè)不行，服務(wù)業(yè)滯后，只能靠房地產(chǎn)
3.固定資產(chǎn)投資
*上海:房地產(chǎn)投資比率占上海市GDP比重約為14%
*西安: 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)水平,而房地產(chǎn)投資又高于全國(guó)水平
房地產(chǎn)投資比率占西安市GDP比重約為34.46%
4.居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) (TBD)
供給部分
2015年西安商品房供應(yīng)量持續(xù)上升--增加供應(yīng)
2015年上海商品房供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)--控制供應(yīng)
得出結(jié)論,上海投資明顯好于西安. @D同學(xué),醒醒吧
