許多房產中介、置業顧問以及部分文章都發表過這么一個言論:
“假如租一個房子,月租金6000元,而這個房子的售價是432萬。假設每年租金上漲6%,累計30年后租金總額是596萬,付了30年租金后還沒有房子,還要繼續租房。如果首付30%貸款買房,30年還清的話,首付和房貸總額一共603萬,比30年總租金多了區區34萬,不同的是自己有了一個屬于自己的房子,是完完全全的凈資產了,粗略估計,30年后這套房子價值最少在千萬以上,所以能買房就不要租房。”
以上言論聽起來非常有道理,好像租房的人就是蠢貨,買房才是唯一選擇,可事實真是如此嗎?我們來具體分析一下套路和騙局:
1? 按照中介發表的數據,432萬房價的30%首付是129萬,不買房而拿去無風險利率5%的復利投資,30年后可得資金557萬左右,如果按照長期合理回報率7%來算,30年后可得資金1000萬左右。就算按照租金每年復利上漲6%來計算,557萬的收益資金基本可以覆蓋30年的租金支出,等于說你交得起首付,就可以30年免費住市值432萬的房子,每月不用另外開銷。而買房除了要129萬首付之外,每月的月供大約1萬3千(還是有公積金貸款的情況下),支出已經遠超目前全國平均收入水平,試問有多少人能無壓力付完30年月供呢?
2? 其中的假設每年租金上漲6%,這是妥妥的自我欺騙,如果真能保證每年能復利上漲6%,那么全世界應該取消國債、銀行理財、銀行定期存款、普通債券、貨幣基金等等金融產品,因為這些金融投資品是無法保證每年6%的復利增長。光從98年房改至今20年間,房租就不曾每年上漲,比如今年房租平均下降一兩個百分點,所以租金長期來看是會上漲的,但絕對不會這么可怕,30年累計租金能有400萬就頂天了。會有這種假設的人,連基本的經濟及金融常識都沒有,或者根本就是為了達成某些目的特意添加謊言。
3? “30年后房子價值最少在千萬以上”。這句話更是毫無根據,屬于典型的后視鏡視角,用過去及當下的經驗去判斷未來,長期來看永遠落后,永遠成為接盤俠。假如房價30年來繼續保持復利上漲,那么全國房價總和早可以買下全世界,試問全世界哪一個國家做到過?還沒買下全世界之前已經崩盤數次。如果房產中介和置業顧問們能預言30年后的資產價格幾何,那么他們就不會只是中介和置業顧問了。要是30年后房價漲不到千萬,反而還不如當時所買價值,你能找他們賠償損失嗎?話可以亂說,但是錢包是自己的,不經思考就聽信他言胡亂投資的,最終承擔損失的只有自己。誰都不敢肯定房價能一直上漲,要不然開發商何必高周轉運營來賣房子,銀行那么有錢為什么不囤房子,收益不知道有多高?完全不確定性的事情不要去豪賭,做大概率確定性的事情才是投資的基本原則。
4? 按實際情況來計算的話,房子售價432萬,實際付出成本大約需要450萬以上,其中包括稅費、中介費、甚至是買房搖號費以及首付杠桿的利息費。并且房子是需要裝修的,這也是一筆不小的開支,在30年間裝修肯定已經爛的不行,中間需要翻新幾次?翻新的費用總計又要花費多少?家具能用30年嗎?按照國內房屋的建設質量,30年后的房子破損程度有多嚴重?隨著未來年輕人口不斷下行的趨勢來看,未來的年輕人誰會買一個30年的危房?這些種種額外支出和風險中介會告訴你嗎?而租房子反而方便多了,既不用出裝修費也不用出家具費,這里住膩了可以換地方住,永遠不存在裝修及家具老化問題。現在房屋存量的增長率遠大于人口出生率,租房只會越來越容易。當人生出現困難期時,你的首付129萬可以過渡甚至是救命,不用擔心下個月高昂的月供該怎么辦,當然更不用繳納以后的房產稅。
客觀來說買房和社會福利是有一定掛鉤的,比如小孩上學、戶口問題、家庭問題等等。其實這些并不是一定要買房才能解決,如果隨便都能掏出129萬付首付,月供30年也完全沒問題的人,大可以讓小孩讀私立學校。戶口問題已經逐漸開始放開了,許多城市為了人口流入已經開出低門檻的落戶政策,居住證已經帶有部分戶口福利,隨著時間的遷移及年輕人口下降的趨勢,戶口優勢大概率會越來越低。
至于家庭問題就要因人而異了,如果不買房家庭無法和睦,生活將無法繼續,那么你就屬于真正的剛需一族,只能硬著頭皮買上一套。但是大多數人都是偽剛需,看到過去房價的不斷上漲而產生了貪欲,再加上社會買房輿論風氣盛行,人前人后擺脫不了面子問題,因為這些原因而現在還去買房的人,注定多數人會淪為接盤俠,畢竟一個資產的不斷上漲,最終結果肯定是極少數人賺大錢,多數人賠了時間又賠錢。
綜合來說,不管從賬面角度計算,還是未來隱性風險來說,現在時期的租房好處是遠大于買房的,房子在租售比大于4%時的確是資產,但目前的租售比可能不足2%,是徹徹底底的負債。房產中介和置業顧問都是屁股決定腦袋來思考問題,賣車的肯定為了業績而夸大產品,賣理財產品的也會為了業績而說謊來忽略風險,賣房的何嘗不是如此呢?畢竟房子不比其他商品,關系著多數普通人半生乃至一生的積蓄,在投資之前應當客觀慎重考慮,千萬別腦袋一熱被人忽悠胡亂投資,最終可能會賠上一生的光陰和財富。
最后再上一張中介們精心制作的騙局海報: