許多房產中介、置業顧問以及部分文章都發表過這么一個言論：

“假如租一個房子，月租金6000元，而這個房子的售價是432萬。假設每年租金上漲6%，累計30年后租金總額是596萬，付了30年租金后還沒有房子，還要繼續租房。如果首付30%貸款買房，30年還清的話，首付和房貸總額一共603萬，比30年總租金多了區區34萬，不同的是自己有了一個屬于自己的房子，是完完全全的凈資產了，粗略估計，30年后這套房子價值最少在千萬以上，所以能買房就不要租房。”

以上言論聽起來非常有道理，好像租房的人就是蠢貨，買房才是唯一選擇，可事實真是如此嗎？我們來具體分析一下套路和騙局：

1? 按照中介發表的數據，432萬房價的30%首付是129萬，不買房而拿去無風險利率5%的復利投資，30年后可得資金557萬左右，如果按照長期合理回報率7%來算，30年后可得資金1000萬左右。就算按照租金每年復利上漲6%來計算，557萬的收益資金基本可以覆蓋30年的租金支出，等于說你交得起首付，就可以30年免費住市值432萬的房子，每月不用另外開銷。而買房除了要129萬首付之外，每月的月供大約1萬3千（還是有公積金貸款的情況下），支出已經遠超目前全國平均收入水平，試問有多少人能無壓力付完30年月供呢？

2? 其中的假設每年租金上漲6%，這是妥妥的自我欺騙，如果真能保證每年能復利上漲6%，那么全世界應該取消國債、銀行理財、銀行定期存款、普通債券、貨幣基金等等金融產品，因為這些金融投資品是無法保證每年6%的復利增長。光從98年房改至今20年間，房租就不曾每年上漲，比如今年房租平均下降一兩個百分點，所以租金長期來看是會上漲的，但絕對不會這么可怕，30年累計租金能有400萬就頂天了。會有這種假設的人，連基本的經濟及金融常識都沒有，或者根本就是為了達成某些目的特意添加謊言。

3? “30年后房子價值最少在千萬以上”。這句話更是毫無根據，屬于典型的后視鏡視角，用過去及當下的經驗去判斷未來，長期來看永遠落后，永遠成為接盤俠。假如房價30年來繼續保持復利上漲，那么全國房價總和早可以買下全世界，試問全世界哪一個國家做到過?還沒買下全世界之前已經崩盤數次。如果房產中介和置業顧問們能預言30年后的資產價格幾何，那么他們就不會只是中介和置業顧問了。要是30年后房價漲不到千萬，反而還不如當時所買價值，你能找他們賠償損失嗎？話可以亂說，但是錢包是自己的，不經思考就聽信他言胡亂投資的，最終承擔損失的只有自己。誰都不敢肯定房價能一直上漲，要不然開發商何必高周轉運營來賣房子，銀行那么有錢為什么不囤房子，收益不知道有多高?完全不確定性的事情不要去豪賭，做大概率確定性的事情才是投資的基本原則。

4? 按實際情況來計算的話，房子售價432萬，實際付出成本大約需要450萬以上，其中包括稅費、中介費、甚至是買房搖號費以及首付杠桿的利息費。并且房子是需要裝修的，這也是一筆不小的開支，在30年間裝修肯定已經爛的不行，中間需要翻新幾次？翻新的費用總計又要花費多少？家具能用30年嗎？按照國內房屋的建設質量，30年后的房子破損程度有多嚴重？隨著未來年輕人口不斷下行的趨勢來看，未來的年輕人誰會買一個30年的危房？這些種種額外支出和風險中介會告訴你嗎？而租房子反而方便多了，既不用出裝修費也不用出家具費，這里住膩了可以換地方住，永遠不存在裝修及家具老化問題。現在房屋存量的增長率遠大于人口出生率，租房只會越來越容易。當人生出現困難期時，你的首付129萬可以過渡甚至是救命，不用擔心下個月高昂的月供該怎么辦，當然更不用繳納以后的房產稅。

客觀來說買房和社會福利是有一定掛鉤的，比如小孩上學、戶口問題、家庭問題等等。其實這些并不是一定要買房才能解決，如果隨便都能掏出129萬付首付，月供30年也完全沒問題的人，大可以讓小孩讀私立學校。戶口問題已經逐漸開始放開了，許多城市為了人口流入已經開出低門檻的落戶政策，居住證已經帶有部分戶口福利，隨著時間的遷移及年輕人口下降的趨勢，戶口優勢大概率會越來越低。

至于家庭問題就要因人而異了，如果不買房家庭無法和睦，生活將無法繼續，那么你就屬于真正的剛需一族，只能硬著頭皮買上一套。但是大多數人都是偽剛需，看到過去房價的不斷上漲而產生了貪欲，再加上社會買房輿論風氣盛行，人前人后擺脫不了面子問題，因為這些原因而現在還去買房的人，注定多數人會淪為接盤俠，畢竟一個資產的不斷上漲，最終結果肯定是極少數人賺大錢，多數人賠了時間又賠錢。

綜合來說，不管從賬面角度計算，還是未來隱性風險來說，現在時期的租房好處是遠大于買房的，房子在租售比大于4%時的確是資產，但目前的租售比可能不足2%，是徹徹底底的負債。房產中介和置業顧問都是屁股決定腦袋來思考問題，賣車的肯定為了業績而夸大產品，賣理財產品的也會為了業績而說謊來忽略風險，賣房的何嘗不是如此呢？畢竟房子不比其他商品，關系著多數普通人半生乃至一生的積蓄，在投資之前應當客觀慎重考慮，千萬別腦袋一熱被人忽悠胡亂投資，最終可能會賠上一生的光陰和財富。

最后再上一張中介們精心制作的騙局海報：