01

不出所料，如梅花間竹般，杭州IFC和小河云莊陸續領證，向8月的杭州樓市擲下超級“

雙王炸” 。

其中，杭州IFC前晚領出最后357套住宅。昨天上午，小河云莊的137套房源也悉數出證，最小約165㎡、最大約340㎡。

不用懷疑，小河云莊的任務就是為IFC分流。

或者說，小河云莊的熱度已高到需要“11位A類人才認證”的杭州IFC掩護，才可避免過熱而引發重大新聞的狀況。

它也從另一方面證明：在多數人眼中，小河云莊是與IFC同一段位的“元始天尊級”紅盤。

的確，小河云莊之前光環無數：橋西最后一宗宅地、三河交匯一線河景、1.7容積率、七層洋房、超大轉角廳戶型、樓下的小河油庫公園……

但我認為小河云莊諸多光環中，最無可復制的還是“無敵一線河景”。

只是在它和小河油庫公園之間，突然出現了24米高的商業規劃后，南面的“三河交匯”（大運河、小河、西塘河）風景幾乎全被遮擋。

加上東面沿運河一側，多數樓層都被濃密喬木遮擋，意味著僅極少房源有單面河景。

對小河云莊的“絕對稀缺性”，必須重新評估。

02

2021年底，德信從24家房企中脫穎而出，順利拿下橋西罕見的一線運河宅地，也就是如今的小河云莊。

一年半過去，規劃的8幢建筑已封頂，綠色的外衣尚未褪去。進進出出的工程車，圍墻上方的噴淋系統，都昭示著它的進度條。

正南面，上個月被收儲的商業用地，尚未有動靜；東面沿運河一面，大樹已長到四層高。

未來小河云莊看得見一線河景的，只有1、4、5、6號樓的五層以上房源。

但這并不影響大眾的熱情。“附近一大堆改善客戶，就等著小河云莊領證。”橋西一帶資深經紀人小李說。

小河云莊精裝限價51440元/㎡，而普遍客戶對它的預期，是交付賣到10萬/㎡。畢竟，非一線沿河的九龍倉碧璽，洋房掛牌價也要10萬/㎡。

可與之對標的河景樓盤，還有幾個。

正北面的凱德龍灣，“性價比”最高。非一線沿運河樓幢，200㎡出頭的四房，掛牌單價6萬5；沿一線運河樓幢的西邊套，相同面積房東掛牌單價7萬4。

北面的大河宸章，主力的200多㎡大戶型，掛牌單價多在8-9萬之間；運河宸園略貴一些，大戶型掛牌單價在9萬上下，部分急賣或低樓層房源，價格會略降一點。

最貴的是碧璽的洋房，掛牌單價要10萬上下；高層便宜些，180多㎡的四房，單價7萬出頭現在也有房東肯賣。

當然，掛牌價并不等于成交價。

今年橋西的二手成交量一般，照如今買家“大殺四方”的砍價模式，想成交的話，比掛價低一兩萬是難免的。

那么將來小河云莊交付后，二手房價能比這幾個河景改善盤高出多少？

03

一旦進入二手市場，每一套房都會像洋蔥般被一層層剝開，細細地比較著。小河云莊讓人怦然心動，但這幾個河景次新房也并非全無優勢。

最近的凱德龍灣，2014年交付，主力戶型約138-200㎡。

外立面：干掛石材，西方古典三段式設計；

裝標：部分大戶型帶精裝修，比如廚房，用了SMEG三件套，嵌入式冰箱、烤箱、洗碗機，衛浴是唯寶等品牌，餐客廳鋪了石材等；

園區：配備獨立會所，內設恒溫泳池、健身房；

學區：京杭育才小學。

遠洋大河宸章，2014年8月交付，主力戶型約170-300㎡。

外立面：干掛石材，歐式古典三段式設計；

裝標：使用了漢斯格雅龍頭、杜拉維特潔具、高帕特櫥柜、西門子電器等，全屋采暖、戶內直飲系統、戶內熱水系統等；

園區：配有室外泳池；

學區：文瀾實驗學校。

九龍倉碧璽，2016年中交付，東區為高層、西區為洋房，洋房戶型約155-320㎡，含底躍、標準層、頂層大平層等。

外立面：干掛石材，法式古典風格設計；

裝標：使用了唯寶、高儀、弗蘭卡、西門子等國際品牌；

園區：配備小區會所，內自帶恒溫泳池、健身房等設施；

學區：文瀾實驗小學。

運河宸園，2016年底交付，西區為高層，東區為中式排屋，高層戶型約90-190㎡。

外立面：干掛石材，高層為綠城經典法式二代建筑；

裝標：6000元/㎡，像是廚房用了柏麗櫥柜、博世廚電；衛浴是當代、勞芬、卡德維，以及伊奈智能馬桶；硬件上用了東芝的中央空調等；

園區：配有露天的無邊鏡面泳池；

學區：文瀾實驗學校。

小河云莊，預計2026年1月交付，主力戶型約220-340㎡。

外立面：鋁板+大面落地玻璃；

裝標：4500元/㎡；

園區：集中景觀水系、底層局部架空，配有健身、文化活動等設施；

學區：最近的是京杭育才小學，但期房不承諾學區，具體要等交付后再定。

04

一番對比下來，讓我們捋一捋小河云莊的評分。

鋁板+大面落地玻璃的外立面，顏值應該是十分值得期待的。不過，并不足以跟其他幾盤拉開質的差距。

畢竟，周邊幾盤用的是干掛石材，就成本而言，可能還是石材更貴，并且在限價時代早已絕跡。當然，鋁板在風格的潮流感上會占不少便宜。

要論河景，本來小河云莊是獨一份的；但現在和凱德龍灣說不上多大區別。

要論學區，小河云莊大概率分到的京杭育才小學，目前在大眾中的認知度不如文瀾實驗學校。

但小河云莊7層洋房+純大戶型的規劃，居住舒適度最優。放眼整個橋西，如此純粹的超大戶型住區都難得一見。

能與之能媲美的，也就碧璽的洋房。

碧璽到運河邊，直線還有450米，小河云莊近多了。小區東側的人行出口直通運河邊。以后想去河邊喝個咖啡曬個太陽，下樓就到，近得跟在自家小區一樣。

因小區之間挨得十分近，生活配套大家都差不多。像是商場，天陽D32、樂堤港等，也就差個幾百米。

不過，小河云莊到地鐵5號線大運河站是幾個盤里最遠的，步行約1.3公里。

還有很重要一點，小河云莊占地只有23339㎡，而大河宸章、運河宸園和碧璽等都是占地4萬-5萬多㎡的大園區，它們有的會所、泳池和大花園，小河云莊都沒有，僅部分樓幢架空層做些了配套。

綜合來看，考慮到杭州人的“新房癖”，以及近年來對超大戶型的追捧，小河云莊將來二手房價略高過這幾個改善盤，不會有問題。

加之周邊地緣改善客戶儲備極豐厚，又沒有同期競品，交付后有望賣到8萬-10萬。

也就是說，3萬左右的倒掛是很穩的。

但如果作為一種保值增值的資產，考慮到小河云莊套數少、熱度高，大概率限售，這理論上3萬的倒掛頓時不那么香了。

05

小河云莊只有137套房源，而橋西改善需求饑渴已久。“周邊一大堆想搖的，沒有頂格社保就別去當炮灰了。”附近中介說。

雖有IFC分流，但二者總價門檻相差300萬，客戶并非完全重疊。

若小河云莊最終限售，不妨再算一筆賬。

以一套全款1100萬的214㎡房源為例，2026年1月30日交房，加上5年限售，2031年1月30日才能上市交易。

7年多持有時間，資金成本按年化6%算，持有成本1562萬，折合單價7萬3。

成本價已接近周邊二手房價。即便那時直接能賣到10萬，也屬于“慘勝”；賺錢是能賺，但與仁恒濱江園、杭州壹號院這種“賺錢神話”不是一個段位。

一旦小河云莊二手賣上10萬+，也將極大考驗市場承接力。

據統計，今年以來，周邊五大小區160㎡以上戶型共成交7套，實際成交單價在6-8萬不等。這固然有大戶型掛牌不多的原因，但也說明，橋西的二手大戶型流通性一般。

其實，如果按現有倒掛，限售后的杭州IFC一樣有點食之無味。

今年以來，江河匯二手房價下跌了不少，即便按旁邊大都會79號頂峰時12萬的價格錨算，5萬的倒掛既很安全，但在“2031年可售”面前又顯得很虛弱。

但杭州IFC仍然要比小河云莊高幾個段位。

因為小河云莊終究只屬于一個地緣市場，而杭州IFC可以吸引全省乃至長三角的接盤俠。

還因為小河云莊的利好已經盡出，周邊十年后不會有大變化；但杭州IFC還只是個大工地，無論重奢盈門的便利、摩天輪的絢麗還是城市封面的榮耀，還只能靠想象。

雖然杭州IFC現在倒掛有限，但未來有暴擊的機會，有人甚至在暢想二手賣到20萬-30萬（個別大戶型）的那一天。

你可以當它只是一個白日夢，但沒人敢說一定不會實現。

06

所以結論是：論房子收益的安全性，IFC和小河云莊都是當下全杭州最穩的兩個；但論二手房價的想象空間，IFC要遠勝于小河云莊。

兩大紅盤給房東帶來的紅利，下限相似，但上限天差地別。

這也是為何即便IFC的“鐵限售”讓無數人百爪撓心，仍不顧一切地找房票找資金，沒條件創造條件也要去試一把手氣。

而小河云莊的限售，會讓投資客有些為難；希望也因此，這個盤可以迎來更多真正的自住客。