接之前的文章，今天繼續更新。

本來是要寫一些很有用的干貨，但是......

發布不了....

微信總提示我，之前的內容有違規的地方？（講點干貨，哪里違規？就因為說了銀行的套路？）

沒辦法，花姐只能選擇性的刪減了一部分內容，繼續給大家更新~

▲你不知道的“規則”▼

不同的還款方式，支付的總金額差別巨大

肯定有很多人不知道，房貸還款方式可不只有一種，不同的還款方式最終算下來所支付的總金額差別可以達到幾十萬。

首先，銀行貸款還款方式分為兩種，第一種等額本息還款，第二種等額本金還款。

ps：簡單說下等額本息和等額本金。

等額本息：在貸款期內，每個月還同等數額的貸款（包括本金和利息）

等額本金：在還款期內，把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月產生的利息。

等額本金的好處：每個月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力比較大，但是隨著時間的推移每個月還款數也越來越少。

一般而言，銀行不會主動提等額本金的還款方式，因為這種方式對購房者而言后期會省不少錢，但是銀行的利益就會相應減少。

信用卡自動扣除日≠最后還款日

據某行客服介紹：在ATM或柜臺還欠款不同，對于通過關聯賬戶償還欠款，銀行的自動扣款時間往往要早一些。

如果是通過ATM或柜臺辦理還款，那么劃賬結算的最后時點是當天24時。

但若是關聯自動還款的話，由于系統結算的要求，往往在最后還款日的下午5時就劃賬。

花姐建議，使用自動還款的用戶最好提前查看自己賬戶余額是否足夠，并在最后還款日之前2天至3天存入足額資金，否則極有可能導致自動還款失敗。

臨時額度未一次還清將影響個人征信

臨時額度指的是持卡人在緊急情況或有需求時，臨時向銀行提升的一部分額度。這部分額度不計入持卡人信用卡的額度系統內。

臨時額度是有有效期的，建行、農行的臨時額度有效期一般為3個月；中行、工行的臨時額度有效期為2個月；招行、中信臨時額度一般為1個月；有效期滿后，自動恢復原有額度。

臨時額度到期時，需要一次性償還所有提升的金額；如果未還或未還清，將產生超限費；除了超限費，還有每天萬分之五的利息，并且將計入逾期影響個人征信！

只還“最低還款”會影響信用額

朋友小明和老婆決定買入一套近郊面積約120平方米的房子，前去銀行申請優惠利率貸款，竟然被拒絕了。

銀行信貸經理告訴小明，在查閱了小明的資信記錄后發現一些問題，導致小明不能享受優惠利率，甚至連申請貸款的可能性也很低。

信貸經理跟小明解釋，問題出自他的信用卡消費記錄。

銀行信貸經理接著解釋，消費記錄并沒有小明逾期的記錄，但是記錄表明，小明每期都是選擇按“最低還款額”方式還款，盡管這不會影響到小明的個人征信，但每個月剩余的透支款是需要支付利息的，幾年下來，這筆透支利息已經不是一個小數目了。

按照最低還款額還款雖然不產生信用污點，但是每月都是刷卡金額大于還款金額，每月都有利息。

分期付款難撿便宜

分期付款是指用信用卡購物后，與銀行約定分為多少次還清透支金額，銀行在約定還款期內不收透支利息，這看上去還挺美，其實不然！

分期付款的手續費其實并非表面上的那個數字，乍一看并不是很貴，但你忽略了一個問題，隨著每月還款，你的借款基數在減少，但銀行仍然按照最初的借款金額給你計算手續費，并且就算你提前還款，手續費也還是會收的。

▲提前還款注意事項▼

1、別忘退保

在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。

按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。

所以提前償還全部貸款后，別忘從保險公司、稅務部門拿回屬于自己的錢。

2、別忘退稅

另外別忘了到稅務部門辦理退稅手續。

當你購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。

提前償還全部貸款后，即可取得房地產證，應在辦妥房地產權利證明后的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。

3、辦理抵押注銷

銀行人士指出，由于許多貸款人對抵押權比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產權部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產權部門備案，會為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。

貸款人辦理注銷時需要在銀行申領退還的抵押權證明書，去房屋抵押產權部門領申請注銷登記表(注意不要跨區辦理)，最后附上購房合同或產權證辦理抵押注銷。

4、提前還貸后，最好與銀行重新簽訂一份補充協議

因各大銀行以及各分行對于房貸利率的下限都沒有最終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面存在一些不確定因素。所以應當盡可能向銀行提供以前優良的還貸記錄、信用度證明及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的最低房貸利率下限。

房貸提前還款需要您根據自身的實際情況來進行選擇，切忌盲目隨大流。

▲問題解答▼

最后花姐針對網上的一些留言來為大家解答一些最實際的問題。

問題一：公積金提前還款后，每個月還可以提取公積金么？

花姐答：其實無論公積金提款前后都是可以的，但是大家要注意，提取的金額是不能大于購房款的金額。

問題二：工行房貸可以隨時提前還款么？

花姐答：可以隨時還款的，但還是建議大家滿一年以后再還款，沒有滿一年的話是需要繳納違約金的，得不償失。

問題三：工行和興業銀行的提前還款有什么條件？

花姐答：工行是一年以后隨時可以還款，而興業銀行是半年以后隨時還款的。?

吶，兩期關于銀行貸款的話題就可以先截止了。

最后，花姐承諾，會不定期更新這種我們日常生活中特別需要的干貨，敬請期待。

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