在我個(gè)人的投資中，目前90%部分都在房產(chǎn)投資之中。這也是中國普通人投資最主要也最穩(wěn)健的方式。我本人之前也投資過一些房產(chǎn)，但都是誤打誤撞上的車，趕上了中國經(jīng)濟(jì)這趟快車，其實(shí)沒什么理論基礎(chǔ)分析。

長期以來全球資產(chǎn)有兩個(gè)是非常的堅(jiān)挺，第一是美國股票，第二是中國房產(chǎn)，都是熊短牛長。但當(dāng)前中國房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)不低，又有政府的嚴(yán)格打壓控制，中國未來的房價(jià)該往何處去，是否存在較大的泡沫，這是長期以來一直困擾著我的一個(gè)大問題。

春節(jié)期間我學(xué)習(xí)了北京大學(xué)徐遠(yuǎn)教授的房產(chǎn)財(cái)富30講課程，學(xué)習(xí)完這門課我已經(jīng)建立了基本的邏輯框架，心中疑惑頓消，收獲滿滿，隨即把課程的精華部分做成筆記進(jìn)行分享。如果感興趣，可添加“徐遠(yuǎn)觀察”公眾號(hào)，里面有課程連接。

課程筆記——房產(chǎn)財(cái)富30講

第一部分? 中國高房價(jià)迷局：流行的謬誤

第一講 中國房價(jià)有泡沫嗎

我國目前的房價(jià)雖然貴，但是和日本1990年的房價(jià)比還差了十幾倍，還有數(shù)量級(jí)的差距

長期看，北京的房價(jià)應(yīng)該是高于紐約的，但是現(xiàn)在北京的房價(jià)只有紐約的一半，從這個(gè)角度看，北京的房價(jià)不僅沒有泡沫，還有很大的上漲空間

第二講 我國的房價(jià)收入比為什么那么高

考慮到未來的收入增長，以及只有中高收入的人才能買房，其他的人要租房，目前我國大城市的房價(jià)收入比并不高

雖然房價(jià)沒有泡沫，但是政府還是要 調(diào)控房價(jià)，調(diào)控的不是房價(jià)的水平，而是房價(jià)的增速，是為了防止財(cái)富差距進(jìn)一步拉大

第三講 土地財(cái)政：四方共贏的合謀

現(xiàn)實(shí)中地價(jià)很貴，是房價(jià)高拉動(dòng)的，是房價(jià)拉高地價(jià)，而不是地價(jià)推高房價(jià)。面粉比面包貴的說法，是混淆了時(shí)間的概念

決定房價(jià)的是位置，不是土地。城中心的土地很難增加，幾乎沒有彈性，因此房價(jià)才會(huì)那么貴

土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)，是地方政府，開發(fā)商，買房人，和銀行的四方合謀，這四方都收益了，只有沒有參加這個(gè)串謀的人受損了。明智的選擇，是參加到這場合謀中，成為受益方

在中國的背景下，土地財(cái)政為城市住房和基礎(chǔ)設(shè)施提供了一種融資手段，對(duì)于過去十幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的作用

第四講 貨幣超發(fā)推高了房價(jià)？（一）

衡量貨幣發(fā)行的三組數(shù)據(jù)：通貨膨脹、廣義貨幣量和貨幣增長的趨勢

CPI是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（consumer price index）的簡稱。是度量通貨膨脹的一個(gè)重要指標(biāo)

衡量貨幣發(fā)行是否過度，最重要的指標(biāo)是通貨膨脹

2003年以來，我國的通貨膨脹并不高，比發(fā)達(dá)國家高一點(diǎn)，但是比發(fā)展中國家要低很多

通貨膨脹的統(tǒng)計(jì)口徑中，各國都不包含房價(jià)和股票價(jià)格，我國也不例外。從統(tǒng)計(jì)口徑上看，并沒有證據(jù)說我國的通貨膨脹被嚴(yán)重低估或者高估

第五講 貨幣超發(fā)推高了房價(jià)？（二）

廣義貨幣 是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。M0、M1、M2、M3都是反應(yīng)貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)

M0 =流通中的現(xiàn)金，即流通于銀行體系之外的現(xiàn)金

M1 = M0 + 企業(yè)活期存款

M2 = M1 + 準(zhǔn)貨幣（定期存款+居民儲(chǔ)蓄存款+其他存款+證券公司客戶保證金+住房公積金存款）

M3 = M2 + 其他短期流動(dòng)資產(chǎn)（國庫券+銀行承兌匯票+商業(yè)票據(jù)）

所謂的我國的貨幣多，其實(shí)說的是M2多。看更全面的M3指標(biāo)，我國貨幣并不多。所以，這是一個(gè)貨幣結(jié)構(gòu)的問題，不是貨幣總量的問題。那么直接的原因是我國金融市場的結(jié)構(gòu)，銀行一黨獨(dú)大，債券市場的規(guī)模較小

這些年來，經(jīng)常出現(xiàn)的M2增速低于名義GDP增速的情況。這些時(shí)候，房價(jià)上漲的壓力依然很大，說明犯罪嫌疑人不在場的時(shí)候，罪案照樣發(fā)生，貨幣并不是推高房價(jià)的犯罪元兇

這兩組數(shù)據(jù)，加上我們昨天仔細(xì)討論的通貨膨脹的數(shù)據(jù)，都說明房價(jià)上漲這個(gè)鍋，沒法讓“貨幣超發(fā)”來背

第二部分? 房價(jià)基本面分析：房價(jià)增速的計(jì)算公式

第六講 房價(jià)上漲是全球普遍現(xiàn)象

全球范圍看，房價(jià)上漲是各國共有的普遍現(xiàn)象。中國的房價(jià)上漲不是特例，幅度也不比其他國家大

全球范圍看，房價(jià)上漲是趨勢，是普遍現(xiàn)象，下跌是特例，是偶爾發(fā)生的。即便是俄羅斯這樣的國家，經(jīng)歷了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)困難，房價(jià)下跌也并不嚴(yán)重

第七講 房價(jià)增速的一個(gè)計(jì)算公式

恩格爾定律：隨著收入的增加，人們?cè)谑称贰⒎b等基本品上的支出比例是下降的，在居住、旅行、文娛上面的支出是上升的，人們會(huì)把更多的錢用在房租和高端消費(fèi)上

過去六七十年發(fā)達(dá)國家的房價(jià)經(jīng)歷了長期的上漲，每年增長6.6%，累積增長90多倍

房價(jià)增速? = 經(jīng)濟(jì)增速 + 通貨膨脹速度 + 城市化速度

過去20年我國的房價(jià)上漲，也完全適用這個(gè)公式

第八講 城市化：發(fā)展中國家房價(jià)上漲的催化劑

發(fā)展中國家在經(jīng)濟(jì)起飛過程中，往往伴隨著快速的城市化，進(jìn)一步推高房價(jià)。發(fā)達(dá)國家的城市化率本來就很高，進(jìn)一步城市化的速度慢，這個(gè)效果要弱很多

城市化率通過三個(gè)途徑影響房價(jià)，分別是人口效應(yīng)，收入效應(yīng)，和二者的疊加效應(yīng)

城市之所以能夠吸引那么多人口，產(chǎn)生那么多收入，是因?yàn)橐粋€(gè)復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)

把城市化的效果考慮進(jìn)去，我國過去20年的房價(jià)增速完全在合理范圍內(nèi)

第九講 技術(shù)進(jìn)步會(huì)逆轉(zhuǎn)城市聚集嗎

歷史經(jīng)驗(yàn)上看，以往的技術(shù)進(jìn)步，一直是促進(jìn)城市聚集的。

人們的交流是分很多層次的，線上交流不但不能夠滿足人們的所有需求，還會(huì)引起更多的交流需求

人們的時(shí)間是有限的，每天24小時(shí)，為了用有限的時(shí)間滿足無限的需求，節(jié)約時(shí)間的需求是無窮大的。因此，人類網(wǎng)城市的聚集是沒有止境的

第十講 生育率下降、老齡化會(huì)逆轉(zhuǎn)房價(jià)趨勢嗎

決定房子價(jià)值的，有三個(gè)因素，分別是“位置、位置、還是位置”，真正深刻明白這個(gè)道理的標(biāo)志，是不再泛泛而談房子，而是談“哪個(gè)城市的房子”，“什么位置的房子”

人口老齡化和生育率下降在國外已經(jīng)發(fā)生，但是并沒有導(dǎo)致房價(jià)的普遍下跌

預(yù)期壽命的延長，以及家庭規(guī)模的減小，都帶來住房需求的增加，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲而不是下跌

在不遠(yuǎn)的將來，我國人口總量將停止增長，沒有發(fā)展?jié)摿Τ鞘校丝跁?huì)加速流出，這就意味著這些城市的房價(jià)可能會(huì)下跌。

第三部分? 房價(jià)政策面分析：未來房屋市場的格局

第十一講 房產(chǎn)稅：何時(shí)出臺(tái)？稅率多高？效果多大？

房產(chǎn)稅征收成本太高，房產(chǎn)稅的出臺(tái)一定會(huì)漸進(jìn)、穩(wěn)步、短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)

房產(chǎn)稅的征收力度不會(huì)大，一定會(huì)有足夠的稅收減免，保障人們的基本居住需求

房產(chǎn)稅對(duì)于房價(jià)有影響，但是不會(huì)很大，房價(jià)由供求關(guān)系決定，有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘校績r(jià)依然會(huì)上漲

第十二講 共有產(chǎn)權(quán)：中低收入家庭買房上車的新形式

共有產(chǎn)權(quán)房就是政府出地，居民出錢，共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的位置較偏，價(jià)格較低，同時(shí)具有商品房和保障房的性質(zhì)

共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)，是政府把一次性的土地出讓收入，轉(zhuǎn)化為長期可多次兌現(xiàn)的房屋產(chǎn)權(quán)收入，是土地財(cái)政的新形式，財(cái)政上是可持續(xù)的，因此會(huì)長期存在

未來城市房屋的基本格局已經(jīng)浮出水面，就是商品房，共有產(chǎn)權(quán)，和保障房三種住房共存，三足鼎立，分別解決中高收入，中低收入和低收入家庭的住房問題

共有產(chǎn)權(quán)房的投資價(jià)值打了折扣，比較適合收入較低家庭，不太合適收入較高家庭

第十三講 租售同權(quán)與農(nóng)地入市

租售同權(quán)沒有增加學(xué)位資源，而是增加了爭搶學(xué)校資源的人數(shù)，本來就“粥少僧多”，讓更多的僧來搶給定的粥，只能是推高房價(jià)

農(nóng)地入市實(shí)質(zhì)是減少了土地出讓金，不利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在不增加學(xué)校、道路等公共資源的情況下，只能是的現(xiàn)有資源更加稀缺，對(duì)降低房價(jià)作用有限

土地財(cái)政對(duì)于城市建設(shè)有積極作用，是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資方式。在找到合適的替代方式之前，很難退出歷史舞臺(tái)

第十四講 “限購、限貸”會(huì)長期存在嗎

限購、限貸的政策，目的是限制買房資格，限制買房數(shù)量，實(shí)質(zhì)是把住房的居住屬性和投資屬性分科，和“房住不炒”的政策基調(diào)是一致的，估計(jì)會(huì)長期存在

限售、限價(jià)的政策，是短期的應(yīng)急政策，估計(jì)會(huì)有松動(dòng)

限商的政策，實(shí)質(zhì)是商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地貢獻(xiàn)持續(xù)稅收，居住用地不貢獻(xiàn)持續(xù)稅收。要轉(zhuǎn)換用地性質(zhì)，就要涉及到補(bǔ)地價(jià)問題

在嚴(yán)格的限制之下，一線城市的房價(jià)受到明顯抑制，說明限制政策已經(jīng)取得了明顯的效果。同時(shí)，嚴(yán)格的限制之下，房價(jià)依然上漲，說明潛在的購房需求還是很大，房價(jià)存在繼續(xù)上漲的壓力

第十五講 真實(shí)利率：房價(jià)波動(dòng)的真正秘密

利率是經(jīng)濟(jì)的心率，是資產(chǎn)價(jià)格的節(jié)拍器

真實(shí)利率和房價(jià)增速呈現(xiàn)非常清楚的反向變動(dòng)的關(guān)系，真實(shí)利率高的時(shí)候，房價(jià)增速低，反之亦然

利率對(duì)房價(jià)的重大影響，是因?yàn)榉慨a(chǎn)是重要的儲(chǔ)蓄手段，當(dāng)利率低的時(shí)候，存錢吃虧，人們把資金拿出來買房，俗稱“存款搬家”

利率對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響，不僅在中國，在美國、日本都存在，在美國次貸危機(jī)和日本的地產(chǎn)泡沫中，低利率都扮演了重要的角色

第四部分? 房產(chǎn)配置操作指南：買房與租房中的注意事項(xiàng)

第十六講 首次置業(yè)：稀缺原則和上車原則

買房首先需要注意稀缺原則，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值其實(shí)是房子附近的稀缺資源的價(jià)值，核心區(qū)的小房子比郊區(qū)的大房子更值得買

剛需首套房，尤其要注意先上車原則，不要苛求十全十美，一步到位。穩(wěn)妥的策略，是先買票上車，分享城市價(jià)值，再慢慢升級(jí)，買更喜歡、更大的房子

第十七講 改善買房：哪種投資更能改善你的財(cái)富

改善型住房，不僅是改善居住，更重要的是改善財(cái)富狀況

綜合考慮我國的經(jīng)濟(jì)增長紅利，城市化紅利，人口基數(shù)紅利，改善型住房還可以繼續(xù)改善財(cái)富狀況

房產(chǎn)不僅安全，易于投資，而且保證增值能力比股票、債券都要好，適合長期配置

購買住房，要盡量使用長期貸款和和公積金貸款

第十八講 百歲人生：選擇養(yǎng)老房的“八大要素”

養(yǎng)老房要考慮保值增值的潛力，所以城市的發(fā)展?jié)摿Γ攀亲钪匾目剂?/p>

常見已知四大要素：城市規(guī)模（用GDP總量或人口總量衡量）、人口流入、人均收入、土地供應(yīng)

不常見的四大關(guān)鍵要素：兒童數(shù)量增速、上市公司數(shù)量、財(cái)政收入、服務(wù)業(yè)占比

國外的房子并不便宜，投資回報(bào)率也不高，投資價(jià)值并不大

第十九講 哪里的房價(jià)潛力大？一份你沒見過的城市清單

潛力大的城市分為三類，分別是一線城市，區(qū)域核心二線城市，和都市圈次中心城市

第一類，一線城市：北京、上海、廣州、深圳

第二類，區(qū)域核心城市：廈門、福州、長沙、武漢、重慶、成都、杭州、南京、濟(jì)南、青島

第三類，都市圈次中心城市：東莞、佛山、蘇州、天津

胡煥庸線：中國地理上的一條分割線，大致是從黑龍江黑河到云南騰沖這么一條從東北到西南的45度角斜線

第二十講 租房比買房便宜嗎？人類第八大奇跡的奧秘

由于房租的高速增長，買房比租房便宜，而不是相反

買房是買斷未來很多年的租金和通脹，具有抗通脹的性質(zhì)

暫時(shí)買不起房，必須租房的話，要遵循便利原則，租工作便利的房子，投資自己

第五部分? 國際都市房價(jià)

第二十一講 東京地產(chǎn)：泡沫沒有告訴你的故事

東京1990年的房價(jià)，確實(shí)很貴。泡沫破滅以后，房價(jià)確實(shí)跌了很多，商業(yè)地產(chǎn)跌75%，住宅也跌了60%

從2003年開始，東京房價(jià)觸底反彈。2013年以來，東京核心區(qū)的房價(jià)漲了40%左右，每年8%，泡沫早已是過去的事情

日本人口總量在減少，房子比人多，東京以外地區(qū)的房價(jià)基本不漲。考慮到各種持有成本和稅費(fèi)，東京房產(chǎn)的投資回報(bào)率并不高。

第二十二講 東京地產(chǎn)（二）：一場史詩級(jí)的金融戰(zhàn)敗

東京地產(chǎn)泡沫的原因，既有長期原因，也有短期原因。長期原因包括日本經(jīng)濟(jì)的長期增長，很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)競爭力，在亞洲的領(lǐng)先地位，以及日本國民的樂觀情緒。短期原因，包括匯率升值，貨幣寬松

日本泡沫的破滅，是匯率停止升值，央行快速加息，以及國際銀行監(jiān)管加強(qiáng)的共同結(jié)果

我國的情況，和日本各方面都很不一樣，不用過于擔(dān)心泡沫。一定程度上，我國已經(jīng)吸取了日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

第二十三講 紐約：世界之都的房價(jià)有多高

紐約曼哈頓的房子特別貴，單價(jià)從1萬美金到十幾萬美金不等，均價(jià)兩萬多美金，中高端的公寓均價(jià)在4萬美金以上，這和人民幣28萬以上

紐約房價(jià)差異很大，曼哈頓島最貴，一旦離開曼哈頓島，價(jià)格就快速下降。而且曼哈頓島內(nèi)區(qū)域差異也很大，中央公園附近最貴，北部地區(qū)的價(jià)格低很多

紐約房產(chǎn)投資回報(bào)率并不高，凈收益率在4%左右，和我國的理財(cái)產(chǎn)品產(chǎn)不多

第二十四講 芝加哥：沒落的貴族

芝加哥雖然是美國第三大城市，但是房價(jià)真的很低，核心區(qū)均價(jià)只有不到4萬人民幣，相當(dāng)于紐約的四分之一

芝加哥房價(jià)低的直接原因，是新世界以來房價(jià)漲速太慢，這十幾年的房價(jià)基本不漲。房價(jià)不漲背后的原因，是經(jīng)濟(jì)停滯和人口流出

芝加哥經(jīng)濟(jì)停滯和人口流出，有兩個(gè)原因很重要，一個(gè)是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，另一個(gè)是氣候不太宜居。這兩個(gè)原因，打架在國內(nèi)買房時(shí)也要參考

第二十五講 德國低房價(jià)的真相

德國房價(jià)曾經(jīng)很便宜，但是金融危機(jī)以來，大幅上漲，德國大城市的房價(jià)已經(jīng)很貴，低房價(jià)成為歷史

近年來德國房價(jià)快速上漲，是兩個(gè)原因共同作用的結(jié)果，意識(shí)德國經(jīng)濟(jì)相對(duì)健康，二是利率水平大幅下降，人們不得不買房保值增值

第二十六講 打破幻想：德國的歷史經(jīng)驗(yàn)不可復(fù)制

德國房價(jià)過去很便宜，與房屋供應(yīng)充足，城市規(guī)模不大，人口老齡化嚴(yán)重，物價(jià)水平穩(wěn)定等因素，有直接關(guān)系

德國房價(jià)在金融危機(jī)以后增長很快，與德國經(jīng)濟(jì)在歐洲一直獨(dú)秀、利率水平降低這兩大因素有關(guān)

完全學(xué)習(xí)德國的經(jīng)驗(yàn)，即便學(xué)習(xí)了，還是不能夠阻止房價(jià)的上漲

第二十七講 首爾：歷史的一面鏡子

韓國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程和中國很像，房價(jià)也經(jīng)歷了快速的上漲和反復(fù)的調(diào)控，和中國也很像

通過大幅增加供給和嚴(yán)格限制需求，韓國曾經(jīng)在1990年代保持房價(jià)的基本穩(wěn)定，但是新世紀(jì)以來，隨著政策的放松，房價(jià)又恢復(fù)上漲

韓國曾經(jīng)退出房產(chǎn)稅，而且是累進(jìn)的，最高稅率也到到2%，但是依然沒有能夠阻止房價(jià)的上漲

第二十八講 香港：中國房價(jià)的標(biāo)尺

香港的房產(chǎn)很貴，比北京上海貴了一倍以上，但是租金收益率依然超過政府債，再加上房價(jià)上漲帶來的升值收益，投資回報(bào)率依然合理，很難說有泡沫

過去這40年，香港房價(jià)幾乎是一路上漲的，金融危機(jī)也不能阻擋

1980年以來香港房價(jià)唯一的一次大幅回調(diào)，是1997年到2003年。回調(diào)的原因是因?yàn)橛行Х课莨?yīng)的大幅增加。這一經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于我國的房地產(chǎn)調(diào)控，很有啟發(fā)

第六部分? 房產(chǎn)投資中的坑

第二十九講 商住公寓能不能買？住宅是股票，公寓是債券

公寓有固定的期限，續(xù)期要交一個(gè)比較貴的費(fèi)用，住宅的續(xù)期成本很低，可以看作是永久產(chǎn)權(quán)

公寓的回報(bào)，只有租金，而住宅的回報(bào)，還有學(xué)區(qū)等公共服務(wù)

公寓的成本高，居住舒適度低

購買公寓與否，需要計(jì)算公寓的回報(bào)率，主要看租金水平和租金增速，如果炒股5%，大致是可以買的

第三十講 東南亞國家的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)

新加坡是高收入國家，房價(jià)很貴，房產(chǎn)的稅費(fèi)也很重，對(duì)于普通家庭而言，投資價(jià)值不大

文萊是很小的國家，投資價(jià)值也不大

柬埔寨、緬甸的風(fēng)險(xiǎn)太高，房產(chǎn)還不是安全資產(chǎn)

泰國、馬來西亞、印度尼西亞、菲律賓的經(jīng)濟(jì)早已起飛，比我國起飛還要早，我國居民去投資房產(chǎn)，并沒有優(yōu)勢

越南是后起飛國家，是全球人口第15大國，倘若經(jīng)濟(jì)能夠保持增長，房產(chǎn)有一定的投資價(jià)值