文/崔三扯20161018

今年10月，有幸得到范工認可，配合業主編寫了某公司內部的房地產項目可行性研究報告。由于項目涉及小額貸款公司放款，財務評價部分受到了貸款公司的高度關注。

地產項目和普通工業項目不同，不存在固定資產計提折舊的部分，同時由于存在預售等情況，也不存在建設期后才進入運營期進行財務評價的生產企業經營項目操作慣例，增值稅、所得稅的計算必須考慮這部分因素，從而使得過去使用的財務評價軟件失效了。

此次是我第一次采用EXCEL手工編制財務評價表格，其間出現了一些重大失誤，幾乎導致了項目的失敗。我大致總結出以下幾點初步的經驗，供未來進一步研究驗證：

1、由于房地產項目往往采用“貸款+墊資+銷售回款”的方式進行運作，不存在真正意義上的資本金，其資本金內部收益率的計算往往是沒有意義的。

2、在評價房地產項目還款能力指標，如償債備付率和利息備付率時需特別注意，因為在計算所得稅和增值稅時，利潤部分已經減去了已完成部分的建設成本，息稅前利潤必須采用“投資者未分配利潤+已完成部分的建設成本”，否則還款年將導致建設成本與貸款部分的重復計算，嚴重低估了項目還款能力，這是本次評價最大的錯誤部分。

3、估算時銷售費用按營業額的3%估算，管理費用按總投資的3%進行估算，根據網上查閱的一些地產資料，這方面費用可能會占比更高。即便是分年度投入，這在地產開發初期也將是較大一筆資金，而墊資部分僅僅包含了土建部分，因此，地產類項目應十分重視流動資金部分。

4、增值稅在此次財務評價中處理方式仍然比較粗略，未執行預售時按3%的銷售費用繳納的規則，僅僅是按（進項稅-銷項稅）的方式簡化計算，未來可以進一步實踐。

5、由于預售部分需要支付主體完成后的墊資款及后續的設備、安裝工程等費用，銷售計劃是整個項目成敗的核心。這也意味著，地產項目一旦成功，內部收益率指標是毫無意義的，因為第一年的凈現金流即為正值。盈利能力非?？捎^。