文/魏千洛

當你準備好了，老師就會出現。

或許是吸引力法則在起作用，也說不一定。

今天跑去聽了一場奇妙的課。

起因是前天晚上收到一條怎么那么像傳銷的群發消息。

千萬融資峰會

杠杠的金融思維

躺著賺的商業模式

一股清新脫俗的傳銷風撲面而來，即便你沒去，都會想象到會場是個什么風格。

我關閉的那一瞬間，看到最后一句，零首付購房...我了個去，那得去瞧瞧。

要說為啥我看到房子就這么激動，聽我細說從頭。

約摸是在今年6月份，當我可憐的P2P們陸續到期，大盤點位又徘徊不動，我看著我陸續到賬的現金，額，大筆現金，休眠在我卡中，那種我忙得要死，錢閑得要死的不公平感，天天如重鼓錘在耳邊。

我意識到，一定要分配一部分資金去購買房產，至于在哪里，國內，國外，一線或三四線，都無所謂，只要能帶來持續的被動收入－房租，略有進賬就可以。

之前試手買了個剛需房就被毀約了，繼而更加關注地產信息，也購買了一些課程，反復學習推敲之下，開始懊悔這書這課學晚了至少得有50年，現在的投資環境看起來竟然無法下得去手了呢。

短暫的憂傷過后，又歡樂起來，想想那些剛剛出世的人群，還有那些還沒有出世的人群，他們總有一天也會從孩童有邁向富人，他們也會有投資需求，不管現在我們眼中的資產是不是真的荒，比我們晚上幾十年的人，他們照樣會有投資品，他們還沒急，我急什么？！該干嘛干嘛。

市面上的各路專家分析來分析去，地產投資大致有兩種：

1.房屋買賣：買低于市場價格的房，稍作裝修，3個月內賣出，高頻多次反復交易，保證本金滾雪球；

2.房屋出租：購進地段好的房，保證租金收入大于月供，長期持有，算作被動收入的來源之一。

派別1的看不太起派別2，覺得房子砸手里了，派別2的看不太起派別1，覺得短線炒的都是小錢，哪有價值投資來得高大上。

也有融合派別1和2的綜合派系。

各路大師們都有見解，自己的投資結果和案例拋出來，也都令人咋舌？

可是，然后呢？

你會發現邏輯都對，但是如何評估哪個房好，哪個房低估，如果小白入門應該是從何做起呢？好像少了那么一點落地性。

懂得那么多道理卻依然過不好這一生。在房產投資這件事上，我完美地遵循了這句話，放在我投資房產這件事上，就是懂得那么多道理，卻沒有買下一套投資用住房。

再說回我去聽的那次課。

課程消息雖然模棱兩可，但既然有人投資房了，只要他真買了，那當然值得去聊一聊，不論成功或失敗，總是能拿些經驗回來。

今天的會場風格是那樣的，音樂是那樣的，會場人的著裝都是那樣的，西服鼓掌跳舞追憶人生流淚，請自行腦補，在我都差點呆不下去的時候，進來一位笑瞇瞇的老師，90后模樣。

似有還無地說了幾段，雖然沒有說明交易的關健點，但能看出其中的智慧。

地產交易有兩個重要因素。

1.你能付多少首付；

2.賣家的預期；

你先看看你能付多少首付，如果根本就沒錢，還是想要投資，那就要想借錢的渠道，利息最低的當然是銀行。

你想要銀行放貸給你，需要研究銀行喜歡放貸給哪些人，那些人具體什么樣的屬性，比如年齡，工作，收入，消費習慣，如果你發現根本就無法從銀行貸到錢，那你可以去找市面上的包裝放貸公司，他們會將你的資質證明作調整以迎合銀行需求。

拿其中一個舉例來說吧，你會發現講課的這老師簡直是將人的心理研究的透透的。汗顏一個。

資質證明微調后，你去申請辦理大額信用卡，銀行審核的人可能會問你，你辦大額信用卡做什么用？

通常你回答，資金周轉困難，買房投資，還債，公司經營資金周轉。

這些回答都不為你獲得大額信用卡加分。

而加分的回答竟然是：你知道的，生意人好面子，周邊都是千萬億萬的企業家朋友，辦張大額信用卡顯示一下身份，真說用得上么，也不會用，就是放著。

這是融資弄錢細節的一個縮影，細細品來，你不得不說，群眾的智慧是超級偉大的。

他們細摳所有能融錢的渠道，將現狀優化成“假話全不說，真話不全說”的符合放貸要求的一個新現狀，然后拿到可以放貸的最高額度。

最后評估借款的資金成本與租金的比例關系，再決定是不是要買房。

買房買最好地段，比如市中心，一定要有地鐵口，或者買市中心靠近學區房的房，別的偏遠的都不考慮。

他們的邏輯是，房價再跌，經濟也是發展的，市中心的房價再降，也總是好于平均水平的，總有人租得起。

再看他們買房聊房主的招數。

得掌握賣房人的心態，他們大部分是因為有了什么事要急用錢。

而手上有錢的人是無法去想象手上沒錢的人的心態的。

當然，這句話富爸爸書里有提過，只是羅伯特是這么說的，“你不知道，當我急于出手時，當時就算別人給我兩頭豬，我也會把房子出手的。”

而富爸爸實踐篇中，更有很多例子，買房人照著對半砍，也最終成交的，真是想像不到。

這些例子讓我對“一分錢難倒英雄漢”有了重新的解讀，同時可以應用到買房上，同時，如果你是賣家，也能幫你加一道防火墻。

基于此，該老師建議買房要帶上現金。

房主需要錢，你拿上現金，當你們沒有成交時，你把現金拎走的那一刻，缺錢的房主的內心會是崩潰的，觸到希望，轉瞬希望又破滅，這種落差可以動搖一部分賣家。

你買房時，要撐時間，耗時間，玩的就是持久戰。

通常你從早上砍到第二天凌晨時，你拿著現金，房主輕易也不會讓你走。

他們說是上周剛買了鄭州的某個房。

生生從12500平/元砍到9400平/元。額。

買房買的是房子背后的人，市場價根本沒有依據，你要搞定的只是房主而已。

簡直...

聽來的終究是別人的，得試試，么么。