Soho2015年中報是從售轉(zhuǎn)租的第一年，雖然公司名稱沒變，但業(yè)務性質(zhì)卻發(fā)生了根本性改變。公司價值以現(xiàn)金流貼現(xiàn)計算，以前的銷售收入轉(zhuǎn)換成租金收入，每年的現(xiàn)金流入銳減至一成。從2015半年報推算，390億凈資產(chǎn)全年只能產(chǎn)生4億凈利，這樣的生意是不值得做的，資本的使用效率太低。

SOHO建筑

目前市值160億，如果4億凈利全部分紅，成本股息率只有2.5%。凈利的銳減直接影響到每年分紅并直接影響到估值。如果以8%的成本股息率推算，4億凈利全部分紅對應的股價只有50億，合每股不到一元。

Soho目前的生意模式非常像我的出租物業(yè)。該物業(yè)目前市值220萬，每年只能產(chǎn)生4-5萬租金，收益率只有2%，如果加上物業(yè)維護折舊費用，收益率會更低。

Soho生意模式的轉(zhuǎn)變源于對未來地產(chǎn)發(fā)展空間的預期。既然未來發(fā)展有限，不如占據(jù)有利地形，做個穩(wěn)賺不賠的包租公，只是每年只有幾億元的收益對應這么龐大的資產(chǎn)，真心覺得不值。

像潘石屹這么精明的人，這種選擇一定有其慎重的考慮。但對于財務投資者而言，除非能提供最少8%的股息率，以及未來一倍的資本利得，否則就沒有出手的必要。市場上滿足投資條件的項目很多，只要保持足夠的耐心和理智。