案例：張梅、王福洲訴王錦洲以被告名義購(gòu)房辦證所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

?——以他人名義簽訂合同并辦理房產(chǎn)證如何確定房屋所有權(quán)人

原告：張梅、王福洲 ?

被告：王錦洲

原告張梅訴稱：原告張梅系被告王錦洲的弟媳婦。2000年10月，張梅購(gòu)買新沂市友誼商場(chǎng)南樓三單元602室商品房一套，因當(dāng)時(shí)不符合按揭貸款條件，故和被告約定，以被告名義按揭購(gòu)房。隨后，張梅以被告名義與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同并交付首付款，此后的貸款也由張梅支付。2001年，開(kāi)發(fā)商將房屋交付給張梅，張梅進(jìn)行裝修并入住。2009年7月，被告未經(jīng)張梅同意，私自將訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)辦在被告的名下。綜上，請(qǐng)求法院依法認(rèn)訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)歸原告張梅所有，并判令被告協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)屬原告張梅、王福洲所有，還是被告王錦洲所有？
?文章《一、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力》中，我們得出的結(jié)論是，房屋登記應(yīng)屬房屋物權(quán)的公示方式而非房屋權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)，是行政確認(rèn)而非行政確權(quán)。所以，在有相反證據(jù)的情況下，允許推翻原登記。

所以本案中， 盡管寫他哥哥名字，但只要有證據(jù)，我們?cè)试S推翻，原告可以去法院提起確認(rèn)之訴，拿到判決書后要求房屋登記部門變更其為所有人。

通過(guò)本案看到司法實(shí)踐中的尷尬現(xiàn)象，即國(guó)家出臺(tái)的政策，反過(guò)來(lái)法院讓違反政策的行為合法化了，在過(guò)去，為了回避買房的“限購(gòu)”、“信貸”等政策，購(gòu)房人往往采用“借名買房”的手段，認(rèn)為這樣就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榭梢允潞笕シㄔ阂蟠_權(quán)。

為了解決該問(wèn)題，2007年江蘇省高院出臺(tái)了《審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答（征求意見(jiàn)稿）》，為司法實(shí)踐“借名買房”的處理提供了重要指引。

其中，第二十三條第一款規(guī)定，借名買房如何處理？

當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人 名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人要求確認(rèn)其權(quán)屬的，人 民法院不予支持。借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦 理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的 債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登 記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主 張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

【說(shuō)明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，從真實(shí)意思表示出發(fā)，應(yīng)支持借名人的確權(quán)主張。本條維護(hù)物權(quán)登記的公示公信效力，不支持直接確權(quán)的主張。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，通過(guò)“借名”的方式買房，發(fā)生糾紛后，例如“掛名”的人主張其為真實(shí)權(quán)利人，原告去法院提起確權(quán)之訴，即使有證據(jù)證明其為真實(shí)權(quán)利人，法院也不予支持，也就是否認(rèn)了過(guò)去的確權(quán)方式。相反，為當(dāng)事人提供了另外一種出路，即走“違約之訴”，如果當(dāng)事人之間有“借名”和“歸還”內(nèi)容的合同，例如約定了房屋所有人事實(shí)上為原告，約定具體時(shí)間被告有義務(wù)去幫助轉(zhuǎn)移登記，若被告不履行，即為違約。此時(shí)，原告可以?基于合同關(guān)系去法院起訴， 要求其按合同履行義務(wù)， 法院判決被告履行后，再去登記部門辦理變更。

具體到本案，基于不溯及既往的原則，原告當(dāng)時(shí)是可以通過(guò)確權(quán)之訴維護(hù)權(quán)利的，但如果案件發(fā)生在現(xiàn)在，法院不再支持確權(quán)之訴，除非原被告之間有借民合同，原告可以提起合同違約之訴，要求法院判決其履行變更登記義務(wù)。

所以，反推為了回避風(fēng)險(xiǎn)，若采取“借名買房”。事先一定要與對(duì)方簽訂詳細(xì)的合同，什么時(shí)候轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不然即便證明流水是你付的，也無(wú)法要回房子。

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