本篇導讀

1. 幾十萬買入了“一鋪養三代”的憧憬

2. 真相竟然是“三代養一鋪”

3. 這次失敗投資教會我的幾個教訓

隨著各地住宅紛紛限購，房產中介們就開始推銷商鋪公寓之類“即買即賺“的“筍盤”了。最近接到某中介連續幾次騷擾電話，介紹完公寓未果，又給我推銷中山市中心步行街幾十萬一間的小商鋪：“先生，你真要來看一看呀，這里旺到你馬上就想借錢買一間鋪啊，做個包租公，一鋪養三代你知道嗎？不要錯過啊~”我默默地掐斷了電話，心想：“騙子！哥一早就知道了，是三代養一鋪！”

1.?幾十萬買入了“一鋪養三代”的憧憬

時光回到我賣掉第一套小房子的2010年。交易完畢拿到三十幾萬，心就開始癢了，錢該往哪里放呢？

說曹操，曹操到。這時手機“叮”的一聲收到新的短信“江南大道婚紗街旺鋪熱賣，最低只需18萬！”頓時我和大寶貝的心都激動起來了！要知道江南大道婚紗街可是廣州人家喻戶曉的地方，幾乎每個屌絲家庭結婚前都會去那里采購婚禮用品訂做婚紗禮服，這地方可是寸土尺金啊。

上度娘一搜這個新商場的評價，首當其沖就是一篇網易房產編輯剛發表的對這個商場的導購報告，列舉了這個商場鋪位的幾大優勢：

1.此商場就在婚紗街上，跟整個商圈無縫連接，而且是臨街商鋪，交通便利。

2.婚紗街已是一鋪難求，隔壁的成熟商場里的鋪位租金甚至高達500元/平。

3.婚紗街原來大量商鋪位于舊城改造區域，已有政府規劃即將被拆遷，原來的商家急需搬往新場。

4.這個商場的鋪位成本小，風險低，投資價值大。

我飛快心算了一下，就算新商場鋪位租金只有200元/平，18萬的鋪總有幾平方吧，也可以收取至少上千元租金，回報率可以哦，還不包括以后的升值空間呢。人家房產編輯這樣的專家都給我們分析好了，明擺著有便宜還不撿？二話不說我們就打了個的，飛奔銷售現場。

到了銷售中心，一位舉止優雅的美女銷售接待了我們，很耐心地給我們講述了這個項目的種種發展前景，還舉出海珠區副區長簽署的紅頭文件說明舊的婚紗街區域兩三年內就會拆遷，江南大道將會徹底改造成為全新婚紗產業一條街。其實嘛，我們也沒怎么在聽，光是看周圍裝修一新的鋪位，豪邁的宣傳標語就已經熱血沸騰了。

當我們滿懷希望地向美女表示我們想買18萬的鋪時，美女的態度就不冷不熱了，因為18萬的鋪就只是個噱頭，整個商場三層里300個鋪只有2,3個這樣的，早賣光了。我們感到有點失望打算走人的時候，美女很神秘的跟我們說：有個保留的單位，就在商場唯一的洗手間入口處，30多萬要不要？我們一想，水為財，靠近廁所必然有財運，而且唯一的廁所還怕沒人流經過？干了！

于是懷著以后做個優雅的包租公的夢想，我們花30幾萬全款買下了這個廁所門口的8平方“風水寶地”。按照合同說明，前三年開發商統一經營，此期間業主沒收入，開發商按每年8%的租金在價格上扣除，美其名曰打折，所以30幾萬已經是打了76折后的價格。就這樣我們賣掉25平小房子的錢就換成了一個8平方的小商鋪。

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2. 真相竟然是“三代養一鋪”

本以為錢投進去了，就是可以翹起二郎腿舒服收租了吧。可是到今天已經七年了，這個鋪帶來的租金是——"0"！是的，你沒看錯，租金是"0"!!! 不僅如此，我還欠了幾千塊物業管理費！

其實商場剛開始運營的時候還是蠻像模像樣的，按時開業，三層都全部租滿了，也看到有一些顧客來光顧。因此在開發商運營期還有半年讓業主去簽收鋪協議的時候，大家都是滿懷信心的簽收了。沒想到三年運營期一到，90%的鋪都搬走了，留下個爛攤子讓業主自己招租。那時候我才知道，這種商場在剛開始的時候需要一段時間來培育人氣，往往是零租金吸引一些名氣稍大的品牌來占用大面積鋪面，然后用低租金（低于50元/平）吸引中小商戶進場填滿空間。這些商家很清楚他們的低租金紅利在我們這群“包租公”進場之后必然不再，因此大多選擇往成熟的商場或者同樣低租金的新場搬遷。

面對要自行招商的局面，剛開始我們業主還不以為然，貪小便宜的租客不要也罷，我們就不怕沒有金主來。結果大家各顧各搞了一年招租，只有20%的鋪租出去了。為啥呢？因為我們這些鋪的面積都不大，最大的也就30-40平方，小的像我那種8平方的，大商戶過來談的時候需要得到幾個業主的同意，這時候只要有一個業主把價錢叫高了，這次招租就黃了。更不用說某些業主連人都聯系不上。就這樣，一年后，連商場的物管也因為沒管理費收入，把物業管理移交給商場所在的大廈物管，自己卷鋪蓋走人了。。。

之后幾年，我們這些業主為了這個場能夠租出去，已經找了好幾家招商公司來嘗試合作，合作方案也從開始的招商公司拿一部分提成，改為30元/平賤價出租。但是往往到了談好了快簽約的時候，就有一部分業主出來阻撓。到了現在商場已經空置了兩年多，大廈物管也開出了最后通牒，告知我們這個商場已經欠了他們管理費超過一百萬（完全沒有開門的商場也要收11元/平管理費，我除了憤怒還能怎樣呢？）

現在假如再租不出去的話，恐怕以后我這鋪就會被物管以欠費過多的名義收掉了吧？乖乖地交管理費？這可是“三代養一鋪”啊！

3.?這次失敗投資教會我的幾個教訓

回想這個商鋪的投資，可謂徹頭徹尾的失敗。不過吃一塹長一智，我也得到了幾個深刻的教訓

教訓一：投資前不能盲目放大對回報的預期

當時在查詢婚紗街的投資回報時，我只是根據那篇網易房產導購中寫的“婚紗街普遍租金在200元/平以上，甚至有時500元/平也是一鋪難求”來計算我的回報率，總想著這些“專家”天天對著房產，他們的數據應該最有代表性了。但往往這些專家數據只是用了一個偶然的最佳例子，說不定還是虛構的也說不定呢。反正我后來去問了婚紗街最旺的商場里面的租金，位置不是最好的鋪位平均租金也就不過200元/平左右。

那時候如果我用一般商場鋪面100元/平的租金來計算的話，我那小鋪一個月租金也就800-900左右，要想回本也要30多年，那時候商鋪使用年限早過了（這商場在賣的時候使用年限只剩下26年）。

教訓二：投資要關注流動性

商鋪寫字樓公寓這些以收租為盈利手段的商業地產，除非是低價格買入又很旺的物業，否則想買的人遠遠沒有住宅的多。所以投資商業地產，真的要做好做一世房東的準備。而且出租的話，如果有統一招商公司運營的還好，自己招商的話難度不是一般大。

教訓三：不要以為商人會大發善心把發財機會讓給散戶

最近幾年，大量商業地產開發之后拆分產權賣給了個人，大家在憧憬舒服收租的美妙投資前景時，有沒有考慮過一個問題：為什么以前的商業地產大都是開發商自營或者給大公司統一經營，現在放著好好的8-10%租金回報不要，而要拿出來賣給我們屌絲群眾呢？

無事獻殷勤，非奸即盜。很明顯開發商是覺得及時套現比長期收租風險更低呀。就跟炒股類似，莊家在低價位吸收了大量籌碼，然后發布大量利好消息的時候，就是讓散戶接盤的呀。

在這個商業模式日新月異的年代，傳統商業地產已經風光不再。就拿婚紗街來說吧，其實今天不僅是我這個商場租不出去，連隔壁一個原來搞得還算可以的場也面臨門前冷落車馬稀的局面了。現在大家買婚禮用品，都先到網上看，逛婚紗街的人已經越來越少了。那片據說要改造的舊城還在那里，“拆”字寫了七八年，還是一個樣，恐怕又是一堆空頭支票。

以上就是我失敗的商鋪投資，自此我再不敢碰商業地產了，水太深，坑太多。希望各位要投資商鋪的朋友真要好好想清楚再行動，祝你們好運！