當(dāng)我們想要學(xué)習(xí)投資時(shí)任何時(shí)間開始都不晚，包括現(xiàn)在，包括房地產(chǎn)投資。

2017年是房地產(chǎn)遭受嚴(yán)厲調(diào)控的又一個(gè)年，這一年住宅價(jià)格在猶豫猶豫中行走，一線城市甚至微跌，而2018年的市場可能更為嚴(yán)峻。在這樣一個(gè)年份，我們還應(yīng)該繼續(xù)關(guān)注這個(gè)市場嗎？那么答案取決于你的投資目的。

如果買房的目的是等待未來升值后出售并賺取差價(jià)，那么就需要預(yù)判未來的漲幅和所需周期，在當(dāng)下時(shí)節(jié)，還有待觀察。如果買房的目的是為了賺取現(xiàn)金收益，把資產(chǎn)當(dāng)果樹培養(yǎng)，每年有所收割，那么我們要做的無非是挑選好的樹苗。

在房地產(chǎn)市場中投資住宅項(xiàng)目適合前者追求未來高增值的人群，商業(yè)項(xiàng)目包括商鋪，公寓，辦公樓適合后者追求現(xiàn)金流收益人群。今天將以公寓項(xiàng)目為例，總結(jié)一些應(yīng)該關(guān)注的投資指標(biāo)：

財(cái)務(wù)指標(biāo)：

總價(jià)：盡量選擇低總價(jià)。投資性公寓的總價(jià)必然不高的，一般來說總價(jià)控制在住宅總價(jià)的1/2或者1/3以內(nèi)。如果總價(jià)偏高，反而影響投資性價(jià)比。同時(shí)公寓項(xiàng)目的單價(jià)不應(yīng)超過當(dāng)?shù)刈≌?xiàng)目單價(jià)的一半。

首付：首付不應(yīng)超過5成。即使能夠全款支付也盡量選擇貸款，一來貸款比例高等于變相提高投資實(shí)力，二來貸款能檢驗(yàn)項(xiàng)目的安全性，同時(shí)首付越少，意味可獲得杠桿愈大。

回報(bào)率：二手公寓（計(jì)算所有費(fèi)用之后）回報(bào)率不低于5%，低于這個(gè)回報(bào)率，建議換項(xiàng)目，或者其他投資方式。一手公寓（計(jì)算所有費(fèi)用之后）回報(bào)率不低于6-8%，有些人認(rèn)為6%已經(jīng)是好項(xiàng)目了，有些人認(rèn)為8%以下都不是好項(xiàng)目。當(dāng)然在算回報(bào)率的時(shí)候一定是越高越好。但是如果超過10%的話，就要警惕一下是不是有貓膩。

租售比：等同于回報(bào)率。一般我們可以通過租售比來檢驗(yàn)我們買的“果樹”將來能不能高產(chǎn)。一般來說合理的租售比即租金回報(bào)：銷售總價(jià)在1:200到1:250之間。
5%的回報(bào)率對應(yīng)240:1
6%的回報(bào)率對應(yīng)200:1
8%的回報(bào)率對應(yīng)150:1

每月租金>每月還貸：這是最重要的一條原則。并且檢驗(yàn)一下在首付5成以下的情況下，每月租金應(yīng)>每月還貸。

在以上條件都滿足后，才有值得我們繼續(xù)往下看項(xiàng)目的理由。

潛力指標(biāo)：

選擇城市：目前在主要1，2線城市好的項(xiàng)目比較少，3到4線比較多。因此在看這些項(xiàng)目機(jī)會(huì)時(shí)一定要關(guān)注城市潛力。尤其是3線以下城市，只有在環(huán)上海城市群，環(huán)北京城市群，環(huán)深圳城市群，或者幾個(gè)價(jià)值洼地的重點(diǎn)城市才能列為考慮。考慮因素需要包括城市產(chǎn)業(yè)布局，人口數(shù)量及密度，人均收入及消費(fèi)水平，與重點(diǎn)城市之間的交通，是否有地鐵（非常重要）

選擇地段：首選主城區(qū)，如果選擇新城區(qū)，需要關(guān)注當(dāng)?shù)卣畬τ谛鲁情_發(fā)的規(guī)劃力度，配套商圈，CBD，地鐵線路規(guī)劃。

選擇位置：
1.? 必須靠近當(dāng)?shù)爻鞘兄骶€地鐵，能夠有多線路交集那是最好的了。
2.? 地鐵上項(xiàng)目最佳，地鐵距離300米以內(nèi)次之，500米左右屬于一般項(xiàng)目。與地鐵距離800米以上項(xiàng)目不值得多關(guān)注。

配套設(shè)施：
1. 是否屬于核心商圈的核心位置，與大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的步行距離不應(yīng)超過5分鐘
2. 是否與當(dāng)?shù)谻BD，到甲級寫字樓的距離步行5分鐘內(nèi)為佳，最好不要超過8分鐘
3. 項(xiàng)目是否靠近當(dāng)?shù)氐貥?biāo)
4. 到達(dá)城際高鐵的開車路程不應(yīng)超過30分鐘

運(yùn)營指標(biāo)：
1. 公寓開發(fā)商是否為上市公司，如果屬于當(dāng)?shù)刂行⌒烷_發(fā)商，就需要適當(dāng)抬高其他指標(biāo)
2. 業(yè)主需要有可獨(dú)立尋找租客的自由權(quán)
3. 該公寓是否有委托知名物業(yè)，托管分成一般在9:1，部分物業(yè)要求8:2
4. 如果選擇托管，一般托管年限在盡量長的前提下，約定每年漲幅比例
5. 租金打款周期約定，合理周期為每3個(gè)月一次，部分物業(yè)周期為半年，如果打款周期為1年的一般屬于非優(yōu)質(zhì)托管方式。

競爭力指標(biāo)：
投資公寓的過程中可能會(huì)遇到一種情況，開發(fā)商為了制造高回報(bào)的假象，會(huì)在約定3-5年的托管期內(nèi)補(bǔ)貼租金，使得租金回報(bào)看起來比較高，吸引購買者的同時(shí)又能提高總價(jià)。這種營銷策略非常聰明，如果項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量不夠優(yōu)勢，很可能在購買幾年之后發(fā)生租金大幅下跌，或者空置率高企的狀況。

投資有風(fēng)險(xiǎn)，我們無法規(guī)避所有的風(fēng)險(xiǎn)，但是我們可以盡量去降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

購買投資型公寓真正的競爭考驗(yàn)是在前期約定的托管服務(wù)結(jié)束之后。因此應(yīng)該在未來的角度來看當(dāng)下。

了解外部競爭：了解周邊市場租金情況，包括同類公寓的租金水平與同地段但面積大一倍的普通住宅租金水平，計(jì)算3-5年通脹后的租金水平與開發(fā)商約定的租金水平是否有較大的差距

了解對比同類項(xiàng)目在居住成本上的便捷性和使用成本，包括電費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等等

了解內(nèi)部競爭：即使同一個(gè)公寓項(xiàng)目，租金有可能會(huì)相差30%以上。因此在購買投資型公寓時(shí)需要考慮樓層，朝向，是否是loft以及同層公寓與電梯間的位置。

投資是賺差價(jià)還是賺收益，應(yīng)該是仁者見仁，智者見智。但對于今天想要購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，請一定用賺長期收益的眼光來選擇你的投資項(xiàng)目。