當我們想要學習投資時任何時間開始都不晚，包括現在，包括房地產投資。

2017年是房地產遭受嚴厲調控的又一個年，這一年住宅價格在猶豫猶豫中行走，一線城市甚至微跌，而2018年的市場可能更為嚴峻。在這樣一個年份，我們還應該繼續關注這個市場嗎？那么答案取決于你的投資目的。

如果買房的目的是等待未來升值后出售并賺取差價，那么就需要預判未來的漲幅和所需周期，在當下時節，還有待觀察。如果買房的目的是為了賺取現金收益，把資產當果樹培養，每年有所收割，那么我們要做的無非是挑選好的樹苗。

在房地產市場中投資住宅項目適合前者追求未來高增值的人群，商業項目包括商鋪，公寓，辦公樓適合后者追求現金流收益人群。今天將以公寓項目為例，總結一些應該關注的投資指標：

財務指標：

總價：盡量選擇低總價。投資性公寓的總價必然不高的，一般來說總價控制在住宅總價的1/2或者1/3以內。如果總價偏高，反而影響投資性價比。同時公寓項目的單價不應超過當地住宅項目單價的一半。

首付：首付不應超過5成。即使能夠全款支付也盡量選擇貸款，一來貸款比例高等于變相提高投資實力，二來貸款能檢驗項目的安全性，同時首付越少，意味可獲得杠桿愈大。

回報率：二手公寓（計算所有費用之后）回報率不低于5%，低于這個回報率，建議換項目，或者其他投資方式。一手公寓（計算所有費用之后）回報率不低于6-8%，有些人認為6%已經是好項目了，有些人認為8%以下都不是好項目。當然在算回報率的時候一定是越高越好。但是如果超過10%的話，就要警惕一下是不是有貓膩。

租售比：等同于回報率。一般我們可以通過租售比來檢驗我們買的“果樹”將來能不能高產。一般來說合理的租售比即租金回報：銷售總價在1:200到1:250之間。
5%的回報率對應240:1
6%的回報率對應200:1
8%的回報率對應150:1

每月租金>每月還貸：這是最重要的一條原則。并且檢驗一下在首付5成以下的情況下，每月租金應>每月還貸。

在以上條件都滿足后，才有值得我們繼續往下看項目的理由。

潛力指標：

選擇城市：目前在主要1，2線城市好的項目比較少，3到4線比較多。因此在看這些項目機會時一定要關注城市潛力。尤其是3線以下城市，只有在環上海城市群，環北京城市群，環深圳城市群，或者幾個價值洼地的重點城市才能列為考慮?？紤]因素需要包括城市產業布局，人口數量及密度，人均收入及消費水平，與重點城市之間的交通，是否有地鐵（非常重要）

選擇地段：首選主城區，如果選擇新城區，需要關注當地政府對于新城開發的規劃力度，配套商圈，CBD，地鐵線路規劃。

選擇位置：
1.? 必須靠近當地城市主線地鐵，能夠有多線路交集那是最好的了。
2.? 地鐵上項目最佳，地鐵距離300米以內次之，500米左右屬于一般項目。與地鐵距離800米以上項目不值得多關注。

配套設施：
1. 是否屬于核心商圈的核心位置，與大型綜合商業項目的步行距離不應超過5分鐘
2. 是否與當地CBD，到甲級寫字樓的距離步行5分鐘內為佳，最好不要超過8分鐘
3. 項目是否靠近當地地標
4. 到達城際高鐵的開車路程不應超過30分鐘

運營指標：
1. 公寓開發商是否為上市公司，如果屬于當地中小型開發商，就需要適當抬高其他指標
2. 業主需要有可獨立尋找租客的自由權
3. 該公寓是否有委托知名物業，托管分成一般在9:1，部分物業要求8:2
4. 如果選擇托管，一般托管年限在盡量長的前提下，約定每年漲幅比例
5. 租金打款周期約定，合理周期為每3個月一次，部分物業周期為半年，如果打款周期為1年的一般屬于非優質托管方式。

競爭力指標：
投資公寓的過程中可能會遇到一種情況，開發商為了制造高回報的假象，會在約定3-5年的托管期內補貼租金，使得租金回報看起來比較高，吸引購買者的同時又能提高總價。這種營銷策略非常聰明，如果項目產品質量不夠優勢，很可能在購買幾年之后發生租金大幅下跌，或者空置率高企的狀況。

投資有風險，我們無法規避所有的風險，但是我們可以盡量去降低風險發生的概率。

購買投資型公寓真正的競爭考驗是在前期約定的托管服務結束之后。因此應該在未來的角度來看當下。

了解外部競爭：了解周邊市場租金情況，包括同類公寓的租金水平與同地段但面積大一倍的普通住宅租金水平，計算3-5年通脹后的租金水平與開發商約定的租金水平是否有較大的差距

了解對比同類項目在居住成本上的便捷性和使用成本，包括電費，物業費等等

了解內部競爭：即使同一個公寓項目，租金有可能會相差30%以上。因此在購買投資型公寓時需要考慮樓層，朝向，是否是loft以及同層公寓與電梯間的位置。

投資是賺差價還是賺收益，應該是仁者見仁，智者見智。但對于今天想要購買商業地產的投資者來說，請一定用賺長期收益的眼光來選擇你的投資項目。