導(dǎo)讀：奧步，是閩南話，意思是不好的、下三爛的招數(shù)。在征地拆遷領(lǐng)域中，政府一方施出的“奧步”可謂花樣繁多、層出不窮，而被征收人作為平頭百姓則往往只能是被動應(yīng)對、見招拆招。那么，征收中常見的奧步究竟有哪些？這些奧步的法律性質(zhì)究竟如何？在明律師又會給予被征收人以什么樣的針對性應(yīng)對建議呢？

奧步之一：預(yù)簽約

預(yù)簽約，是指征收部門組織被征收人預(yù)簽征收補償協(xié)議，過去也有地方稱其為“模擬征收”。通常的做法是，先由政府?dāng)M定并公布征收補償方案并提供征收補償協(xié)議文本，后組織被征收人進行預(yù)簽約。當(dāng)簽約人數(shù)達到一定比例時（如北京正在進行的某棚戶區(qū)改造項目，規(guī)定的比例為75%），政府作出房屋征收決定，預(yù)簽的征收補償協(xié)議生效。如預(yù)簽約未達一定比例，則房屋征收項目終止。

在明律師認為，這種慣用做法是存在法律問題的。其一，《國有土地上房屋征收與補償條例》并未對“預(yù)簽約”“模擬征收”做出任何規(guī)定，此類做法實屬政府在征收中自行“發(fā)明”的程序，本身就欠缺法律依據(jù)。根據(jù)依法行政的原則，政府所實施的任何一項行政行為，都必須嚴格依照法律的授權(quán)進行，即“法無明文授權(quán)不可為”。據(jù)此，所謂“預(yù)簽約”的組織行為本身即涉嫌行政違法。其二，“預(yù)簽約”行為系對民法領(lǐng)域“附條件合同”規(guī)定的濫用?！逗贤ā返?5條規(guī)定，當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。預(yù)簽約的做法，其法律依據(jù)就是這條。然而遺憾的是，征收補償協(xié)議的法律性質(zhì)并非《合同法》所調(diào)整的平等主體之間的合同關(guān)系，而是政府房屋征收部門與被征收人這對不平等主體之間訂立的法律意義上的行政協(xié)議，其依法應(yīng)受行政法律的調(diào)整。其三，“預(yù)簽約”行為完全破壞了《條例》規(guī)定的正常房屋征收程序，其出現(xiàn)本身即意味著程序的違法。正常的程序是，征收決定→征收補償方案→征收公告→補償協(xié)議協(xié)商、簽訂→補償決定→司法強拆。然而“預(yù)簽約”的殺出即意味著政府在擬定征收補償方案、進行補償協(xié)議預(yù)簽工作時，征收決定尚處于未作出狀態(tài)。那么試問，政府又是依據(jù)什么來開展的上述預(yù)簽、方案擬定工作的呢？政府是否作出征收決定，主要依據(jù)是公共利益的現(xiàn)實需要，是政府必須依法作出的嚴肅的行政行為，而通過“預(yù)簽約”的模式將其演變?yōu)椤案綏l件作出”，是與行政法領(lǐng)域的信賴保護原則相違背的。

其四，也是最重要的，即預(yù)簽約行為實質(zhì)上是政府“先上車后買票”“先斬后奏”意圖的實施方式。本來依法應(yīng)當(dāng)先作出征收決定，那么被征收人就可以在此時對征收決定提起復(fù)議或訴訟。現(xiàn)在通過預(yù)簽約，先把75%-80%的預(yù)簽約被征收人人為制造出來，客觀上迫使對征收決定、補償標準不滿的人成為了絕對少數(shù)，且直接被置于了大部分群眾的對立面——當(dāng)這一小部分群眾想要維權(quán)時，其所承受的各方面壓力將較正常程序大為增加。這是典型的分化、瓦解被征收人，隨意“犧牲”少部分人合法權(quán)利的做法，是與法治精神背道而馳的。

奧步之二：提前簽約獎勵

與“預(yù)簽約”配套使用的，往往還有提前簽約獎勵這一盡人皆知的招數(shù)。在明律師認為，這一手段的運用是存在嚴重法律問題的：

為鼓勵居民早簽約早搬家，項目設(shè)計了多種獎勵。“如果能在前30天預(yù)簽約，每戶可以享受一次性21萬元的簽約速度獎?！毙〗M全簽獎、項目整體生效獎、困難補助……各種獎勵加起來，每戶最多可得42萬元?！叭绻陬A(yù)簽約有效期內(nèi)的第31天到100天預(yù)簽約，每延遲一天，每戶按3000元的標準扣減。”

以上為北京某棚戶區(qū)改造項目對提前簽約獎勵所作的規(guī)定。首先，預(yù)簽約期既然為100天，那么在期限內(nèi)的任何一個時點簽約，被征收人應(yīng)當(dāng)享受到平等的對待，這才是法律意義上的“期限”設(shè)定的應(yīng)有之義。前30天就獎，后70天就按日扣減，這樣的做法本身并無法律依據(jù)，客觀上制造了被征收人最終獲取補償數(shù)額的不平等結(jié)果。其次，所謂“小組全簽獎”“項目整體生效獎”系與山東濟南二鋼片區(qū)項目中“3+3”獎勵手段殊途同歸之舉，即將某一被征收人所能領(lǐng)取的獎勵金數(shù)額與其他被征收人捆綁起來，人為在被征收人之間制造壓力甚至是矛盾——你不簽，就是擋了我的獎勵，我就要反對你。試問，如此手腕，難道是依法和諧征收的應(yīng)有之義么？再次，也是最重要的一點，《條例》第17條明文規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。然而該條適用的前提是房屋征收決定業(yè)已作出！而在“預(yù)簽約”的情況下，征收決定尚未依法作出、生效，獎勵辦法卻率先得以擬定甚至施行，試問，政府的這一行政行為的作出是否有著充分的法律依據(jù)呢？

對此，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師表示，“預(yù)簽約”本就存在重大法律疑問，“預(yù)簽約+提前簽約獎勵”的做法更是涉嫌違法——事實上，政府意圖通過設(shè)置獎勵金制度來誘導(dǎo)被征收人進行預(yù)簽約，預(yù)簽約行為的公平、合理性實際已遭單方的影響、破壞。協(xié)議、合同本是具有相對性原則的，即應(yīng)當(dāng)是由房屋征收部門與具體的某個被征收人一對一的進行協(xié)商、簽約，其效力也是“一對一”的關(guān)系，而不可能“一對多”。據(jù)此，對于采取上述奧步的征收項目，被征收人應(yīng)當(dāng)提高權(quán)利防范意識，根據(jù)自身實際情況作出理性的選擇。至于專業(yè)征收維權(quán)律師能否介入提供幫助，在實踐中則是更為復(fù)雜的問題。然而奧步就是奧步，其本質(zhì)是不會因掩飾而改變的。