現(xiàn)在實體經(jīng)濟不好做， 之前繁華路段的商鋪很多也已經(jīng)半死不活。在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的商鋪投資該如何是好呢， 列出幾點建議如下
第一點 看位置
位置，位置還是位置。我覺得第一個肯定還是毋庸置疑的看位置，也就是我們通常所說的地段。這個地段要么已經(jīng)很熱，要么在未來有潛力，不論是超市商鋪、社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪還是商務區(qū)商鋪，位置都決定著它們的租金和未來租金上漲的幅度。最好選擇臨街的商鋪，一定遠遠好于商業(yè)中心的地下或者是超市內(nèi)的商鋪。還要關(guān)注區(qū)域內(nèi)商鋪的供應量，供應量太大的就需要謹慎。商業(yè)街的商鋪是店越多、品種越豐富，未來的生意就會越好。而如果社區(qū)商業(yè)配備了太多的商鋪，那你就需要回避，因為社區(qū)商業(yè)的容量相對而言是有限的。商鋪的戶型也非常重要，盡量選擇開間大、進深短的，如果層高沒有超過5米的，做夾層也并沒那么容易。
第二點
關(guān)注開發(fā)商
萬達為什么這么自信，我到哪里，哪里就是城市的中心，就是因為萬達大部分的商業(yè)自己持有。所以它就可以進行高效率的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一運營，還可以針對整個區(qū)域的狀態(tài)，進行有針對性的招商，既可以避免同業(yè)惡性競爭，又可以豐富業(yè)態(tài)的環(huán)境。全部出售而不自持的商業(yè)一定沒有前途，我也建議投資人能回避就回避。
第三點
看消費能力
消費能力決定著投資回報率，投資商鋪不能只看價格，商鋪的價值最終是要通過出租來實現(xiàn)的。出租你就要想租給誰，不同的租戶的需求是不一樣的，比如開餐館和做零售的就不一樣，選擇通用性強的商鋪和選擇未來消費能力強的行業(yè)定位，是保障投資收益率穩(wěn)妥的辦法。
商鋪投資不就是買個商鋪放在那里嗎？非也。我的一個朋友一說起商鋪投資連連搖頭，圈套！這全是圈套！商鋪投資會有哪些圈套呢？
套路一，賣經(jīng)營權(quán)
【坑爹指數(shù)：四顆星】
老王路過一個小區(qū)，看到一個非常醒目的廣告牌：“只需要100萬，坐擁繁華地段的底商，年回報率能到15%”。老王一合計，很值啊，這個底商至少能賣到500萬，于是在售樓小姐的溫柔引誘之下，就和開發(fā)商簽署了這個購買合同。
沒過多久，老王路過自己的商鋪的時候，突然發(fā)現(xiàn)很奇怪的事情，誒~怎么被貼上法院的封條了？原來開發(fā)商借了別人錢不還，法院就把這個商鋪給查封凍結(jié)了。在法庭上老王認為自己是優(yōu)先購買的，理應受到保護。可是法院告訴他：你這個只是經(jīng)營權(quán)，對抗不了抵押權(quán)！很多時候這種比市場價低了很多的價格，還要承諾高回報的底商，基本上都是開發(fā)商在賣它的“經(jīng)營權(quán)”。
“經(jīng)營權(quán)”就是你擁有的不是這個物業(yè)本身，而是它的“使用權(quán)”，相當于“長租”。很多開發(fā)商先賣“經(jīng)營權(quán)”，再拿物業(yè)去抵押貸款，最后一不小心開發(fā)商沒錢了，所以買了“經(jīng)營權(quán)”的，之后就血本無歸。
售后返租
【坑爹指數(shù)：三星半】
你放心買吧，這個商鋪你買了之后，即使你租不出去，我們也會幫你租出去。因為我們有很多關(guān)聯(lián)企業(yè)，未來一定能夠承租。你信嗎？你還信！我就問你一句，好賣的商鋪開發(fā)商需要承諾返租嗎？承諾返租的都是不好賣的，你必須面對這個現(xiàn)實。至少說明這個商鋪未來的收益率有不確定性。
你覺得很有保障，于是買下了這個商鋪。過了幾年，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營遇見問題，你拿不到租金的收入，于是去找開發(fā)商，開發(fā)商會說：你去找和你簽署協(xié)議的這家公司吧。原來開發(fā)商為了規(guī)避風險和逃避責任，往往是不會和投資者直接簽署這個《回租協(xié)議》的。那么第三方公司這個時候也許已經(jīng)不復存在了，那你又能怎么辦？所以如果你真的很想投資這個商鋪，你也認同開發(fā)商的售后返租這個條件，一定要和開發(fā)商直接簽署協(xié)議，一定要找大開發(fā)商。
零首付零月供
【坑爹指數(shù)：三星】
你沒有錢付首付，沒有關(guān)系。你有車嗎？你有房嗎？你只需要把這些相關(guān)證件交給我們，我們幫你找擔保公司去抵押貸款；沒有錢交月供，也沒有關(guān)系。我們負責幫你把商鋪出租出去，這樣你就可以以租金來養(yǎng)這個商鋪。這是不是一個非常漂亮的商業(yè)投資？理論上講確實可行，但是現(xiàn)實中往往不是這么回事。
2012年北京發(fā)生過一起非常惡性的擔保公司詐騙事件，就是擔保公司拿著一群不明真相的業(yè)主的房產(chǎn)證件，去銀行抵押貸款，然后承諾給業(yè)主每年15%的回報，最后擔保公司因為經(jīng)營不善跑路了，銀行向法院申請查封了這些業(yè)主的房產(chǎn)，最后留下這一群有淚哭不出的業(yè)主。
