在房地產估價過程中運用成本法評估已使用房地產的價值時，必須計算建筑物的折舊，正確求取建筑物折舊是運用成本法對舊有建筑物資產進行估價的難點和關鍵。在求取建筑物折舊時，應注意估價上的折舊與會計上的折舊區別。
評估上的折舊，實質是評估重置成本至評估基準日的價值減損，即估算由于各種原因造成的價值的貶值或損失。因此準確地說，估價上的“折舊”不是原本意義上的折舊，而是一種減價修正，其目的是通過這種減價修正求得評估基準日的現值。會計上的折舊實質是固定資產的原始成本在產品成本中的分攤，其目的是使該固定資產的原始取得價值，通過折舊這種價值轉移（攤銷）形式而收回。
以直線法折舊下的公式為例：V=C-C(1-R)。公式中的C，在會計上為資產的原始價值，是當初購置時的，不隨時間的流逝而變化；在估價上為資產的重新購建價格，是估價時點時的，估價時點不同，其數值可能不同。此外，會計上把資產的原始價值C與累計折舊額C（1－R）之差，稱為資產的賬面價值，它無需與資產的市場價值一致；估價上把資產的重新購建價格C與折舊總額C（1－R）之差，視為資產的實際價值，它必須與資產的市場價值一致。經常出現這種情況：有些房地產，盡管在會計賬目上折舊早已提足或者快要提足，但估價結果卻顯示其仍然有較大的現時價值，例如保存完好的舊建筑物；而有些房地產，盡管在會計賬目上折舊尚未提足甚至遠未提足，但估價結果卻顯示其現時價值已所剩無幾，例如存在嚴重工程質量問題的新建房屋。實際工作中，常常有人將建筑物折舊中的直線折舊法與會計核算中的固定資產直線折舊方法相混淆，甚至直接用會計上的直線法求取建筑物的折舊。雖然房地產估價過程中的建筑物折舊和會計核算上的固定資產折舊都叫直線法，但兩者卻有本質的區別。
例如：某工廠辦公樓總建筑面積10,500㎡，賬面原值1,050萬元，預計凈殘值為0，預計使用年限為30年。使用至第五年時，因維修、保養不當，辦公樓受損較嚴重，重置價格為1000元/㎡，尚可使用年限為20年；之后該工廠對周圍環境進行了改造，建筑物維修、保養較好，在該辦公樓使用至第10年時，因建筑物降價，重置價格為800元/㎡，尚可使用年限為18年。
1、估價直線折舊法：
使用至第5年時，建筑物折舊=（10500㎡*1000元/ ㎡-0）*5年/25年=210萬元
建筑物現值=10500㎡*1000元/㎡-210萬元=840萬元
使用至第10年時，建筑物折舊=（10500㎡*800元/㎡-0）*10年/28年=300萬元
建筑物現值=10500㎡*800元/ ㎡-300萬元=540萬元
2、會計直線折舊法：
第一年至第30年年折舊額=（1050萬元-0）/30=35萬元
第五年累計折舊=35萬*5年=175萬元
固定資產凈值=1050萬元-175萬元=875萬元
第10年累計折舊=35萬元*10年=350萬元
固定資產凈值=1050萬元-350萬元=700萬元
從上面例子可以看出房地產折舊與會計折舊在折舊年限上也不盡相同。耐用年限一般分為自然耐用年限（物理壽命、自然壽命）和經濟耐用年限（經濟壽命）。前者是指固定資產自建造完成之日起因使用、自然磨損達到不堪使用的年數；后者是指固定資產自建造完成之日起，至固定資產使用收益與其使用成本相抵時點的持續時間。評估中使用的折舊年限是指固定資產的經濟壽命，是一個相對變動（動態）的量，它受固定資產本身的設計和功能、使用和自然磨損、所處區域的環境條件、市場狀況以及國家和地區經濟政策、法律法規等因素的影響，并隨這些因素的變化而改變，具有個別性和特殊性特征。會計上的折舊年限，是在考慮損耗的同時，也考慮社會技術、財稅經濟政策和生產力發展水平，且以同類資產中各項資產運轉條件均相同的假設條件為前提，確定的適合于同類資產的一個平均年限。因此會計上的折舊年限是對某一類資產作出的會計處理的統一標準，是一種高度集中的理論系數或常數，對于該類資產中的每一項資產具有普遍性、統一性和法定性。
此外，在考慮價值損耗時，房地產折舊與會計折舊也略有不同。房地產評估和會計上確定折舊年限所考慮的損耗都包括有形折舊（物質折舊）和無形折舊，一般而言，無形折舊（無形損耗）包括功能折舊和經濟折舊。會計上的折舊主要包括物質折舊和功能折舊，即主要考慮了有形折舊及無形折舊兩種形式中的一種—功能折舊。而功能折舊僅是無形折舊的一種形式，不是無形折舊的全部。評估中確定折舊額或成新率時，所考慮的價值損耗因素不但包括物質折舊和功能折舊，還包括經濟折舊，即評估中的折舊包括有形折舊和全部無形折舊。因此，經濟折舊是評估過程中特有的一種折舊形式。
最后，從折舊范圍來看，房地產折舊與會計折舊大有不同。房地產包括土地和建筑物兩大部分，土地在使用過程中不存在損耗，一般不計算土地的折舊，因此，在房地產評估過程的折舊對象僅指建筑物；而在會計核算方面，固定資產是指企業使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、機器、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，使用期限在2年以上的也應作為固定資產，而固定資產都要計算折舊。
因此，鑒于房地產折舊與會計折舊的種種差別，作為房地產估價人員，我們在估價過程中應該以專業的素養，正確對待這一問題，而不是將兩者混為一談。
（轉自微信公眾號：估價師平臺 ?）
