動征收與拆遷是加快城市發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，但對被征收拆遷房屋進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償是保障征收拆遷順利實施的前提。由于房屋征收拆遷引起的惡性事件并不鮮見，為此，我國一直在積極推動完善征收拆遷方面的法律法規(guī)以及操作規(guī)程。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后，簡化了征收工作，直接將被征收的對象簡單固化為房屋產(chǎn)權(quán)人。

但從征收拆遷的實踐操作來看，不可否認(rèn)，房屋承租人作為被征收房屋的實際使用人，由于征收行為打破了其正常經(jīng)營狀態(tài)，其正當(dāng)權(quán)益無疑會受到一定的損害。因此，對如何保護(hù)承租人在房屋征收拆遷過程中的合法權(quán)益這一問題進(jìn)行研究，具有現(xiàn)實的價值和意義。

一、主要法律框架

支撐我國房屋征收拆遷工作主要法規(guī)從《城市房屋拆遷管理條例》（1991年1月18日國務(wù)院第七十六次常務(wù)會議通過，國務(wù)院令第78號）到《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過），再到《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布）。最初1991年《城市房屋拆遷管理條例》尚且認(rèn)可了承租人（房屋使用人）可以作為被拆遷人身份，但此后2001年《城市房屋拆遷管理條例》、2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確將承租人排除在被拆遷人、被征收人之外。

筆者認(rèn)為，雖然我國現(xiàn)行征收拆遷方面的法律規(guī)定僅將產(chǎn)權(quán)人作為被征收拆遷人，但該規(guī)定所規(guī)制的對象是征收拆遷部門與產(chǎn)權(quán)人，屬行政征收關(guān)系，該規(guī)定只是限定承租人就征收拆遷補(bǔ)償事宜對征收拆遷部門沒有請求權(quán)。但至于產(chǎn)權(quán)人（出租方）與承租方之間如何結(jié)算則屬于另一民事法律關(guān)系。而且，我們應(yīng)該注意到，法律規(guī)定沒有將承租人作為被征收拆遷人，只是證明征收拆遷部門沒有與承租人協(xié)商的法定義務(wù)，但如果征收拆遷部門自愿與承租人就某些項目達(dá)成了征收補(bǔ)償協(xié)議的，該行為亦不被法律所禁止，應(yīng)屬有效。

二、基本處理思路

承租人在征收拆遷過程中，就房屋裝修價值、停業(yè)停產(chǎn)損失、搬遷補(bǔ)償費（含搬遷獎勵）等主張權(quán)利時通常會因為缺乏直接的法律依據(jù)而導(dǎo)致各地法院認(rèn)識不一、裁決各異。筆者認(rèn)為，征收拆遷活動勢必會影響到承租人對房屋的實際正常使用，進(jìn)而影響到承租人的居住生活以及生產(chǎn)經(jīng)營活動，給承租人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，承租人要求就征收補(bǔ)償款進(jìn)行分配具有一定的正當(dāng)理由，筆者為此提出如下具體處理思路。

1、租賃權(quán)屬物權(quán)化了的債權(quán)，具有一定的對世性，房屋征收過程中應(yīng)當(dāng)對承租人的合法權(quán)益予以保護(hù)。

從法律規(guī)定來看，租賃權(quán)雖為債權(quán)，但具有物權(quán)的性質(zhì)，具有一定的對世性，標(biāo)的物所有權(quán)變動不影響承租人的合法權(quán)益即“買賣不破租賃”。房屋征收的實質(zhì)是國家出于公共利益的需要，對所有權(quán)人的房屋進(jìn)行收購、拆除并予以補(bǔ)償。

2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議”之規(guī)定，沒有明確規(guī)定房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與房屋承租人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，簡化了征收補(bǔ)償程序。

但前述規(guī)定并不代表房屋征收部門對承租人的合法權(quán)益不予保護(hù)，而只是房屋征收部門不直接與承租人協(xié)商補(bǔ)償，將對承租人的補(bǔ)償一并補(bǔ)償給被征收人即房屋所有權(quán)人，房屋所有權(quán)人與承租人之間的補(bǔ)償費用分配問題，由雙方另行解決。法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)前述法理，以及征收補(bǔ)償款的組成和性質(zhì)將征收補(bǔ)償款在房屋所有權(quán)人與承租人之間合理分配。

在湖南省湘潭市中級人民法院（2018）湘03民終4號案中，該法院認(rèn)為：“房屋征收過程中征收部門對承租人的合法權(quán)益依法應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。根據(jù)補(bǔ)償款的具體性質(zhì)，除了房屋本身價值補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)屬于出租人外，其他與承租人密切相關(guān)的裝飾裝修費用、搬遷費用、停產(chǎn)停業(yè)損失等，應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)人與承租人之間合理分配。”

2、如合同當(dāng)事人有約定的優(yōu)先按約定處理，如約定不明或沒有約定，則應(yīng)當(dāng)參照拆遷政策并結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。

房屋產(chǎn)權(quán)人作為出租方與承租人簽訂的房屋租賃合同屬民法范疇，根據(jù)“意思自治”和“法不禁止即自由”的基本原則，筆者認(rèn)為，在私法領(lǐng)域，應(yīng)盡量尊重當(dāng)事人的真實意思表示。

如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》（京建法〔2011〕18號）第九條規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

在江蘇省南京市中級人民法院（2017）蘇01民終10636號案件文書中，法院認(rèn)為：“雙方之間的房屋租賃關(guān)系因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。但案涉租賃物因政府征收已被拆除，政府征收部門已給予了相應(yīng)的補(bǔ)償，對征收補(bǔ)償款的分配，如合同當(dāng)事人有約定的可按約定處理，如合同當(dāng)事人約定不明或沒有約定，則應(yīng)當(dāng)參照拆遷政策并結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。”這都是強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人約定的重要性。

3、鑒于征收拆遷是以房屋土地為基礎(chǔ)的，在租賃協(xié)議未明確排除承租人相關(guān)權(quán)利的情況下，法院應(yīng)首先依據(jù)補(bǔ)償款性質(zhì)分配有關(guān)款項。此外的其他補(bǔ)償款項應(yīng)當(dāng)推定征收拆遷補(bǔ)償款屬出租人所有。

基于房屋征收拆遷補(bǔ)償款是對原房屋及土地的補(bǔ)償，所以原則上來說，除根據(jù)征收拆遷補(bǔ)償款自身的性質(zhì)可以分配給承租外，其他補(bǔ)償款項在承租人不能舉證自身享有分配某項征收拆遷補(bǔ)償款項相應(yīng)的事實依據(jù)和法律依據(jù)的情況下，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，征收拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)然屬房屋產(chǎn)權(quán)人或土地使用權(quán)人所有。

在浙江省高級人民法院（2017）浙民申2364號案（二審生效判決為紹興市中級人民法院（2017）浙06民終1668號）中，該法院認(rèn)為：“關(guān)于房屋租賃人是否有權(quán)獲得相關(guān)拆遷補(bǔ)償款問題。根據(jù)飛鳳公司與新昌縣房屋征收辦公室簽訂的《房屋征收貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，其中有明確的裝修補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償?shù)柔槍Ψ课萦糜谏虡I(yè)經(jīng)營補(bǔ)償?shù)捻椖浚谠A爭租賃協(xié)議未明確排除承租人相關(guān)權(quán)利的情況下，原審法院依據(jù)補(bǔ)償款性質(zhì)分配有關(guān)款項并無不當(dāng)。”

4、在合同當(dāng)事人沒有約定的情況下，依據(jù)“誰投資、誰受益”的基本原則，結(jié)合征收拆遷補(bǔ)償款的性質(zhì)，公平分配征收拆遷補(bǔ)償款。

在司法實踐中，征收補(bǔ)償款往往涉及到房屋價值補(bǔ)償費（有證房屋補(bǔ)償費、無證房屋補(bǔ)償費）、土地價值補(bǔ)償費、裝修補(bǔ)償費、搬家費、搬遷獎勵費、簽約獎勵費、臨時安置補(bǔ)助費（過渡費）、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費。一般來說，與承租人有關(guān)的補(bǔ)償項目包括裝修補(bǔ)償費、搬遷費、搬遷獎勵費、過渡費以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費。

第一，裝修補(bǔ)償費應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人與承租人所提供的證據(jù)（如施工合同、采購材料等）認(rèn)定裝修的實際投入者，進(jìn)而依據(jù)“誰投資、誰受益”的基本原則來分配該筆款項的權(quán)利人。

第二，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費并非專屬于承租人的補(bǔ)償，且產(chǎn)權(quán)人將房屋出租管理并賺取租金本身也屬于一種經(jīng)營行為。因此，法院在分配停產(chǎn)停業(yè)損失時需要兼顧出租人喪失了出租房屋的機(jī)會、承租人需要另行尋找經(jīng)營場所，前者將喪失收取租金，后者確實會對經(jīng)營產(chǎn)生一定影響，故該款項的分配由法院根據(jù)租賃期限、合同履行情況等因素綜合酌情確定。

第三，搬遷費，即騰退房屋時所產(chǎn)生的貨物、設(shè)施設(shè)備的運輸費用，從該補(bǔ)償款項的名稱以及性質(zhì)看，應(yīng)屬對實際騰退者（房屋的實際經(jīng)營者暨承租人）的補(bǔ)償，故該部分補(bǔ)償費用應(yīng)歸屬承租人所有。

泉州市中級人民法院（2011）泉民初字第721號案、福建省高級人民法院（2013）閩民終字第332號案、江蘇省常州市中級人民法院（2016）蘇04民終1439號案、江蘇省高級人民法院（2017）蘇民申2738號案就房屋土地征收拆遷補(bǔ)償款項如何妥善分配，有明確、清晰的說理和分析。

5、提前簽約和搬遷需要承租人的積極配合，也勢必會對承租人造成一定的損失。因此，承租人有權(quán)分割簽約獎勵和搬遷獎勵等費用。

基于被征收拆遷房屋及土地由承租人實際占有、控制和管理，征收拆遷的順利推進(jìn)（提前搬遷騰退并順利拆除房屋等）都一定程度上有賴于承租人的積極配合。因此，從這個角度來說，簽約獎勵和搬遷獎勵等費用一定程度上有承租人的貢獻(xiàn)。與此同時，承租人為了配合各方快速搬遷騰退、交付房屋，不可避免地也會產(chǎn)生一定的損失。所以，承租人對提前簽約獎勵和提前搬遷獎勵等也應(yīng)當(dāng)享有一定的分割權(quán)利。

在上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終14145號案中，法院認(rèn)為：“搬遷協(xié)議的順利履行有賴于成泰公司的積極配合，而且成泰公司主張其為配合各方快速搬遷，不可避免產(chǎn)生一定損失的意見符合常理。因此，本院認(rèn)為，速搬獎405,910元應(yīng)由成泰公司、超天公司各半享有，一審法院對速搬獎的判決有所不妥，本院予以變更。”

6、不定期租賃合同的承租人對相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險理應(yīng)自行承擔(dān)。

一般來說，如果不考慮承租期內(nèi)遭遇征收拆遷這一特殊情形，我們認(rèn)為，關(guān)于租賃關(guān)系中的裝飾裝修、附屬設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償問題，除當(dāng)事人之間有特別約定外，我們一般按照來裝去丟或來修去丟的原則進(jìn)行處理。即，由產(chǎn)權(quán)人直接收回承租房屋并且不對承租人的裝飾裝修行為作出任何補(bǔ)償。

在征收拆遷過程中，司法審判部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)先尊重當(dāng)事人之間的內(nèi)部約定，若產(chǎn)權(quán)人與承租人之間建立的是不定期租賃關(guān)系，那么依據(jù)《合同法》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)隨時解除租賃合同。此時，除非租賃合同中明確約定對承租人對某些征收補(bǔ)償項目享有權(quán)利。否則，作為不定期租賃合同的承租人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險，承租人的拆遷利益不應(yīng)考慮。在上海市第一中級人民法院（2017）滬01民終12941號案中，該法院則據(jù)此沒有支持華化公司對華東理工大學(xué)請求分配拆遷利益的請求。