本文，我們回顧20世紀(jì)80年代日本的房地產(chǎn)價格泡沫問題——從80年代中后期開始日本房地產(chǎn)價格的迅速膨脹，到90年代泡沫破裂背后的邏輯。

從20世紀(jì)80年代初期開始，日本的貿(mào)易順差逐年增加。直到1985年，日本的出口額一直都處在不斷增長的狀態(tài)，而在這期間，日本的進(jìn)口貿(mào)易卻處于停滯。

視角移向美國，美國的貿(mào)易赤字與財(cái)政赤字卻一直得不到解決。高額的美元利率帶來了大量的美元需求，大量日元被兌換成美元，導(dǎo)致美元長時間保持高匯率而日元保持低匯率。

1985年9月22日，廣場協(xié)議簽訂。美國、日本、聯(lián)邦德國、法國以及英國的財(cái)政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達(dá)成廣場協(xié)議，約定五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題。

在廣場協(xié)議的直接影響下，日元對美元匯率迅速升值。日元由240日元/美元，在不到一年的時間內(nèi)上升至120日元/美元。這嚴(yán)重打擊了日本的出口貿(mào)易并帶來了一定的經(jīng)濟(jì)蕭條。其中最受打擊的是出口導(dǎo)向的汽車、電器和鋼鐵行業(yè)。

廣場協(xié)議后，日本實(shí)行了一系列寬松的貨幣政策和財(cái)政政策，以阻止日元升值所可能引發(fā)的大蕭條，但隨后日本經(jīng)濟(jì)卻又開始走向了另一個極端。

在寬松的財(cái)政政策和人們的投機(jī)心理的共同刺激下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能提供的利潤開始不再有吸引力，而能夠迅速升值的房產(chǎn)成為了全社會爭搶的投資品。

日本的土地價格迅速走高，日本全國平均土地價格從1983年的每平米11萬日元上漲到了1991年的峰值59萬日元，整整翻了5.36倍。

土地價格加速上漲的拐點(diǎn)就是1985年廣場協(xié)議簽訂。廣場協(xié)議簽訂后的第二年，全國土地價格甚至幾乎翻了一倍，從1985年的14萬日元上漲到1986年的22萬日元。

日本對美國不動產(chǎn)投資強(qiáng)勁，1985年約為19億美元，1988年增至約165億美元。

舉幾個在當(dāng)時令世界震驚的例子：

1986 年，第一不動產(chǎn)公司以破紀(jì)錄的價格買下了紐約的蒂芙尼大廈。

1989年，三菱地所公司以13.73億美元的價格一舉買下紐約市中心洛克菲勒中心的14棟大樓。

1990年，一家名為“宇宙世界”的日本房地產(chǎn)公司以超過8億美元的價格買下加利福尼亞著名的避暑勝地圓石灘的高爾夫球場和豪華酒店。

1989年底，日本土地價格總額約為2000萬億日元，而美國土地價格總額約為500萬億日元，換句話說，一個日本就能夠買下4個美國。而當(dāng)時東京的土地總價幾乎與美國等值，所以甚至出現(xiàn)“賣掉東京就可以買下整個美國”的狂言。

日本土地需求的增加主要來自主要城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和郊區(qū)觀光景點(diǎn)建設(shè)。顯然，土地價格的上漲是不合理的，這主要來源于來自民間投機(jī)需求的過度膨脹。人們?nèi)找媾蛎浀耐稒C(jī)熱情主要來自于龐大的貿(mào)易順差、強(qiáng)力的日元-美元匯率和廣場協(xié)議后日本國內(nèi)推行的低利率政策。

為了制止土地價格進(jìn)一步暴漲，日本政府于1990年3月制定了《房地產(chǎn)融資總量規(guī)制》，同年12月又出臺了《土地稅制大綱》和《土地基本法》。日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續(xù)宣布調(diào)高利率，采取金融緊縮政策。

自此，土地價格開始迅速下跌，泡沫開始破裂。

我們可以發(fā)現(xiàn)，從20世紀(jì)80年代開始，國際環(huán)境的變化、政府的錯誤政策、民間的投機(jī)熱潮、企業(yè)的唯利是圖共同造成了日本的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，并導(dǎo)致日本在泡沫破滅后陷入長達(dá)10年的經(jīng)濟(jì)停滯。

日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄在《戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史》中講道：“股價和地價最終像紙牌搭建的房子一樣頃刻倒塌，這是因?yàn)楣蓛r和地價本來就是紙牌搭建的房子“，“股價和地價將會無限上漲的超現(xiàn)實(shí)消失了，日本站在悲催遭遇造就的廢墟之中，終于從噩夢中醒了過來”。

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