北京取消土地限價(jià)了？真相是什么？【20190112】 前天北京傳來(lái)消息，2019年準(zhǔn)備第一次拍地，說(shuō)位于朝陽(yáng)區(qū)孫河的兩塊住宅用地?cái)M于近期掛牌出讓，并且兩宗地塊均不設(shè)定住宅銷售限價(jià)。這一下又讓很多小伙伴不淡定了，北京一項(xiàng)是這波調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，也是全國(guó)樓市調(diào)控最為嚴(yán)格的地方，如果北京放松，那么這波樓市調(diào)控也就基本到頭了。但真是如此嗎？

? 北京確實(shí)這幾年以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房為主，去年一共賣了52塊地，51塊都是這兩種房子，共有產(chǎn)權(quán)房大家都知道，就是你跟政府產(chǎn)權(quán)共有，價(jià)格只有房?jī)r(jià)總額的一部分，自己住一點(diǎn)不受影響，但出售或者出租將受到嚴(yán)格限制，這是踐行房住不炒的全新試點(diǎn)?？腺I共有產(chǎn)權(quán)房的人，基本認(rèn)定為剛需，因?yàn)楦纳菩枨笫芟?，投資需求也已經(jīng)不存在了，至于限競(jìng)房字面意思就是限制房?jī)r(jià)，競(jìng)拍地價(jià)，也就是說(shuō)賣地的時(shí)候，我就把房?jī)r(jià)規(guī)定好，你們開發(fā)商自己看，誰(shuí)能干這個(gè)生意誰(shuí)就干，出多少錢買地，你們自己拿主意。限競(jìng)房還有規(guī)定，那就是限售，購(gòu)房后5年不許出售，這種房子初衷是好的，控制住總價(jià)，防止房?jī)r(jià)再漲，限售也打擊了投機(jī)炒房客，但是也往往有兩個(gè)問(wèn)題，第一開發(fā)商意愿不足，房?jī)r(jià)封頂，這也就意味著收入封頂，但風(fēng)險(xiǎn)不確定，一旦高價(jià)拿地，到時(shí)候成本轉(zhuǎn)嫁不出去。所以限競(jìng)房的土地拍賣經(jīng)常遇冷，第二就是消費(fèi)者不感興趣，這里面有投資需求受限的事，也有地理位置問(wèn)題，戶型的問(wèn)題，更擔(dān)心質(zhì)量，開發(fā)商在利潤(rùn)被壓縮后，會(huì)不會(huì)偷工減料，這么想也是有道理的。

所以，北京的限競(jìng)房政策后來(lái)也就尷尬了，第一，土地供應(yīng)指標(biāo)沒(méi)有完成，土地出讓，同比2017年下跌29%，成交額1682.9億元，同比2017年下跌40%。流拍率10%，創(chuàng)下2012年最高水平。第二，限競(jìng)房遇冷，2018年的限競(jìng)房賣掉不足2成，而今年是限競(jìng)房大量入市的一年，規(guī)模至少是2018年的一倍以上。那么大家可以算算賬，2018一年賣了3000多套，而今年加上去年沒(méi)賣掉的，一共可能將有7-8萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字對(duì)比太過(guò)懸殊，第三純粹的商品房供給不足，房?jī)r(jià)下降幅度有限。保障的歸保障，商品的歸商品，房東在參考市場(chǎng)因素的時(shí)候，不會(huì)參考保障房?jī)r(jià)格，所以盡管限競(jìng)房供過(guò)于求，但是也未對(duì)二手房市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)沖擊。

其實(shí)我們很早之前就談到，限價(jià)的意義并不大，因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格你能限制，二手房也是限制不住的，而大家心目中的房?jī)r(jià)第一參考因素還是二手房，所以從這個(gè)意義來(lái)看，我們的保障房供應(yīng)，包括限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房，從市場(chǎng)狀況看基本夠量了，實(shí)在沒(méi)必要再繼續(xù)加碼下去了，已經(jīng)超出了剛需的實(shí)際需求，如果再繼續(xù)加碼，一個(gè)是造成浪費(fèi)，另一個(gè)會(huì)影響土拍，北京并不指望土地收入如何如何，但他會(huì)客觀上拉低土地供應(yīng)。不是不推地，是開發(fā)商無(wú)利可圖不買了，這樣北京的房源供應(yīng)就上不來(lái)。這對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)不是個(gè)好消息。

所以，及時(shí)調(diào)整政策其實(shí)是十分必要的，還是要調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性，讓他們覺(jué)得可以有利可圖，積極建房，這是很重要的，保證北京房源的充足供應(yīng)，這才是降房?jī)r(jià)的根本之道。

從北京限競(jìng)房的銷售來(lái)看，也出現(xiàn)了一定的分化，地段好的朝陽(yáng)海淀，銷售很好，而大興，房山昌平等位置欠佳的地方，則相對(duì)冷清，可見購(gòu)房需求還是有很大差異的。通常情況下，位置欠佳只能用質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境來(lái)彌補(bǔ)，但限競(jìng)房又注定了，后兩者仍然是短板，所以這就跟需求不匹配了。我們說(shuō)房住不炒，重點(diǎn)在住，如果開發(fā)商蓋出來(lái)，賣不掉，沒(méi)人住也將是個(gè)浪費(fèi)。目測(cè)在2019年大量供給的限競(jìng)房必有一場(chǎng)大的廝殺，屆時(shí)大幅降價(jià)促銷恐怕在所難免。

未來(lái)北京這種超級(jí)一線城市，新房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定的分化，保障房很充足，價(jià)格也會(huì)逐漸走低。而好的房子，豪宅的房子可能會(huì)打開限價(jià)，敞開供應(yīng)，調(diào)動(dòng)開發(fā)商積極型以增加土地和住房供給，平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格。個(gè)別的房子可能賣出天價(jià)，但是大部分商品房，仍然會(huì)穩(wěn)中有降，逐漸理性回歸。

綜合來(lái)看，打開土地限價(jià)并不可怕，價(jià)格根本就是限制不住的，像一線城市這十幾年房?jī)r(jià)飆漲，主要原因就是忽略了供給和需求的平衡，總想以房控人，認(rèn)為房?jī)r(jià)高了人就少了，但結(jié)果適得其反，房?jī)r(jià)高了，人更多了。后來(lái)限購(gòu)也沒(méi)卵用，變成了一場(chǎng)饑餓營(yíng)銷，反而炒的更兇了，現(xiàn)在剛剛找對(duì)方向，回到供需的基本邏輯上來(lái)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)限競(jìng)房與需求不匹配，供需有再度失衡的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)調(diào)整是很正常的。大膽預(yù)測(cè)，只要北京繼續(xù)保持這種土地供應(yīng)節(jié)奏，今年房?jī)r(jià)仍然是緩慢回落，幅度在10%左右。當(dāng)然如果是剛需，可以考慮限競(jìng)房，今年必有價(jià)格大戰(zhàn)，也許是不錯(cuò)的上車機(jī)會(huì)。