碎碎念：這本書對我國房地產行業(yè)在宏觀經濟中的支柱地位、運作機制、房價過往上漲原因的復盤和未來調控方向的展望都寫的很全面和詳細（盡管一些學術性的統(tǒng)計方法不是很懂），房價的影響因子真的很復雜哇...
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我國房地產業(yè)發(fā)展的歷程
1978—1998年是房地產業(yè)市場化試點階段，房地產業(yè)表現(xiàn)出極大的發(fā)展?jié)摿Α?998年，我國結束了單位福利分房的住房制度，住房全面市場化，直接刺激了房地產業(yè)的發(fā)展。1998—2008年是住房全面市場化以來房地產業(yè)高速發(fā)展的時期，長期被抑制的居住需求的釋放帶動了房地產業(yè)高速發(fā)展，同時也推動了城鎮(zhèn)化的進程。2008年以來，隨著居住需求釋放的完成以及經濟發(fā)展帶來的對居住質量的要求，房地產業(yè)進入由住房數(shù)量向居住質量轉變的階段，房地產業(yè)呈現(xiàn)波動式發(fā)展，房地產投資對其產出的推動作用明顯下降。這一時期房地產市場的一個明顯特征是庫存的大量增加，人均住房面積超過30平方米，而且居住面積提升的速度明顯下降。這說明這一時期住房數(shù)量的需求已經得到基本滿足。
從歷次量價波動來看，銷售面積都領先于價格先行變動，平均來看，在銷售面積達到波谷時，價格會在3個月后到達波谷；在銷售面積達到波峰時，價格會在5.83個月后達到波峰。
房地產投資與GDP的比值能夠代表建設新住宅在全年經濟產出中的比例。從較長的時間跨度來看，隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的興起與完成（劉易斯拐點出現(xiàn)），居民對住宅數(shù)量的需求逐步轉變?yōu)閷Ω哔|量的居住條件的需求。因此房地產業(yè)增加值持續(xù)上升，而住宅投資的比重下降。經濟體中住宅投資的相對份額會經歷先上升、后下降的趨勢，即住宅投資的“倒U形”曲線。
從長期看，老齡化社會發(fā)展的最終結果是房價上漲動力的消失。人口老齡化、家庭小型化與人口集中化是未來我國人口情況發(fā)展的三大趨勢，家庭規(guī)模隨著工業(yè)化進程而逐漸變小的理論被稱為家庭規(guī)模收斂理論。
房地產業(yè)區(qū)域發(fā)展差異不均衡
房地產業(yè)的發(fā)展需要與一個城市的經濟發(fā)展水平相匹配。城市的產業(yè)發(fā)展、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的加深帶動了住房需求，進而推動住宅投資的擴大。這是房地產業(yè)發(fā)展的健康途徑。
長期來看，在沒有外力措施的支撐下我國大多數(shù)地區(qū)房地產業(yè)的規(guī)模將難以再繼續(xù)擴大，但是不同城市間的結構性差異將增大：
1）一二線城市對于房地產的需求仍然強勁，房地產業(yè)的發(fā)展仍然有較大潛力。一二線城市由于有產業(yè)支撐，存在明顯的集聚效應，就業(yè)機會較多，工資較高，仍在不斷吸引外來人口進入，而且主要是年輕人和素質較高人群進入，他們的收入水平處于社會上層。
2）三四線城市房地產業(yè)的發(fā)展動力下降，需要謹防住房供給過剩的問題。
大多數(shù)三四線城市產業(yè)基礎較差，經濟集聚效應不明顯，而且城市數(shù)量較多，不但面臨一二線城市的虹吸效應，還要面對其他三四線城市的激烈競爭，人口形勢不容樂觀。從長期來看，三四線城市整體處于人口凈流出的狀態(tài)（常住人口小于戶籍人口，而且其常住人口增長率還低于全國人口的自然增長率），在缺乏人口支撐的背景下，大力發(fā)展房地產市場帶來的短期影響是房地產市場風險的快速上升；長期影響是住房供應量過剩及大量不可再生土地資源的閑置浪費，進而影響區(qū)域經濟甚至國家經濟整體平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產業(yè)對中國經濟的貢獻
1、間接貢獻在于“土地財政”，實質是地方政府將獲得的所持有土地的增值收益用于基礎設施建設：地方政府財政收入對土地出讓金的依賴較大。由于分稅制改革后，中央回收了部分財權，地方政府本級財政收入大幅減少，從而對財政收入的靈活支配能力不足。因此，收歸地方政府的土地出讓收入成為地方政府的重要補充。土地出讓收入與地方政府本級財政收入的比值在2018年高達71%。而居住用地的地價遠遠高于工業(yè)用地，這實際上導致地方政府通過高價出售居住用地獲得資金，并以補貼的形式招商引資，將其轉化為資本品，如基礎設施、廠房、設備等，擴大制造業(yè)的固定資本形成，推動經濟實際增長。
土地財政的形成原因：
1）財稅體制改革：1971—1994年為“財政包干”制（極大地刺激了地方政府發(fā)展本地經濟的積極性，但中央政府出現(xiàn)嚴重的入不敷出&地方保護主義盛行）》》994年開始實行分稅制改革、改為分成制（主要稅源納入國稅，由中央政府統(tǒng)一掌握，而地方政府則通過地稅掌握剩余稅源）
2）地方政府發(fā)展經濟的強烈動機
3）資本積累是經濟增長的客觀要求：通過高價出售居住用地來建設城市基礎設施和對工業(yè)企業(yè)進行補貼是中國城市能夠邁過城市化初始資本門檻的根本原因。我國在經濟發(fā)展初期面臨的情況是勞動要素的極度豐富，但是資本要素極度稀缺。因此，資本積累是我國經濟建設的重心。在這樣的經濟增長模式下，我國的房地產業(yè)相應地發(fā)揮了提高居民投資水平（提高儲蓄率），加速資本積累的作用。
土地財政的弊端與不可持續(xù)性
1）導致并加劇了資源錯配：“土地財政”推高了居住用地價格的同時，大幅降低工業(yè)用地價格，這使許多地方大量工業(yè)用地空置（并不是所有的城市發(fā)展都能成功，如果地方政府寄予厚望的產業(yè)基礎發(fā)展不起來，那么正反饋過程就無法進行下去，我國部分三四線城市面臨著嚴重的產業(yè)空洞化和人口流出問題）
2）推高價格：由于“土地財政”本質是將未來的土地收益轉化為現(xiàn)在的現(xiàn)金，那么只有土地未來會增值才有人愿意購買，從這個意義上講，土地尤其是住宅用地必須是一個資本品才能將這套流程運行下去，那么附屬在土地的房屋也必然帶有資本的屬性，這同“房子是用來住的，不是用來炒的”精神背道而馳，是屢屢調控房價，卻越調越高的重要原因。
3）加劇貧富差距問題
4）本質是利用土地作為信用載體為城市的發(fā)展融資，這必然會帶來金融風險。
5）從資源經濟學的角度來看，即使沒有“土地財政”的助推作用，土地價格的上漲也是不可避免的，因為土地是不可再生資源。
我國的“土地財政”制度有著很強的歷史合理性，但是任何事物都有其適用范圍，隨著外部環(huán)境的變化，經濟制度也應當隨著環(huán)境發(fā)生改變。在外部環(huán)境沒有發(fā)生劇烈變化的時候，我們也不宜對經濟制度進行劇烈的改動，而是應當對外部環(huán)境進行研究與預判，對它們的改進與替代應當是逐步推進而非一次性的
2、逆周期調節(jié)的作用：雖然房地產業(yè)自身具有較強的順周期特點，但是由于房地產業(yè)投資規(guī)模大、產業(yè)鏈長、影響范圍廣等特點，使其成為在經濟下行時拉動經濟增長的重要逆周期調節(jié)手段。經濟下行時期，房地產業(yè)對GDP增長的貢獻率往往高于其平均水平。
3、控制通脹水平：房地產業(yè)市場化改革以及“土地財政”機制的引入，使超發(fā)的貨幣流入房地產業(yè)這一資金的“蓄水池”， 通過住宅這一項高價值商品增值的方式吸收通貨膨脹壓力，減少對糧食、日用品等生活必需品的價格沖擊。因此，房價上漲和全面通貨膨脹相比，僅僅是“兩害相權取其輕”的妥協(xié)辦法。
4、社會保障：以經濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系：保障性住房具有調節(jié)收入分配的作用。政府通過對高收入者征稅，并轉移到低收入者進行住房相關的補貼。在住房數(shù)量相對不足的城市，將補貼用于新建大量公共租賃住房，提高住房供給；在住房數(shù)量相對充足的城市，通過資金補貼的方式對低收入者發(fā)放住房補貼。通過住房相關稅收和補貼對收入進行再分配以調節(jié)收入差距，是維持社會穩(wěn)定的重要措施。
過度依賴房地產業(yè)拉動經濟在長期看會產生不利影響：
1、生產設備投資的擠出效應：因為房地產在生產活動中處于次要地位，在資源有限的情況下，過多地進行房地產投入，從生產的角度看并不能提升全社會的經濟產出水平，反而會減少對機器設備、生產技術、開發(fā)創(chuàng)新等關鍵領域的投入，反而阻礙經濟長期增長。
2、對于工業(yè)企業(yè)的利潤率的擠出效應：房價提升推高了職工工資水平，而職工工資水平的提升擠壓了企業(yè)的利潤率水平，最終導致企業(yè)利潤率水平的下行。
3、房地產業(yè)的過度投入可能引發(fā)房地產泡沫。房地產業(yè)有一定的順周期和正向反饋的特性。房地產業(yè)過度繁榮導致的房價過高問題會嚴重消耗經濟發(fā)展?jié)摿Α?/p>
4、高房價使居民購房負擔加重，導致消費能力降低
房地產業(yè)與金融業(yè)的相互關系：主要包括開發(fā)貸款和個人按揭貸款兩個部分。
投資端：房地產業(yè)從投資拿地到開工建設，再到成屋銷售一般需要2~3年的建設周期，整個過程需要投入大量資金，形成了開發(fā)建設的資金密集型特征。開發(fā)企業(yè)對于資本有高度的依賴特性。在房地產業(yè)發(fā)展初期，開發(fā)企業(yè)自身的資金實力整體較弱，外部融資成為企業(yè)快速增長的基礎。隨著房地產市場的快速發(fā)展，房企之間競爭日益激烈，規(guī)模擴張成為房企的重要發(fā)展戰(zhàn)略，因此會選擇高杠桿的負債式擴張&&我國實行的房地產“預售”制度也增加了企業(yè)的負債率，在房屋竣工交付前收到的預售房款在財務上是以負債入賬，盡管這部分負債不需要支付利息。只有到項目竣工交付后才會轉化為結算收入，也就是企業(yè)的資產。
消費端：也具備典型的資金密集型特征，一般居民購房會耗費家庭大部分的儲蓄。
房價的影響因素：
1、內在機制：
1）稀缺性：其稀缺性一方面體現(xiàn)在土地的稀缺性，另一方面體現(xiàn)在住宅依托的配套服務的稀缺性
2）投資品屬性
3）較強的政策性。
2、住宅供需：
影響住宅價格的是住宅市場上的供給量，而并非實際落成交付使用的數(shù)量。住宅價格與住宅的批準上市面積之間存在明顯的負向關系。批準上市面積是市場上直接的住宅供應量，其變化能夠直接影響住宅市場的供求力量對比。雖然住宅建設是形成住宅的必要環(huán)節(jié)，但是由于住宅的開發(fā)周期較長，行政審批手續(xù)也較為復雜，并且存在期房銷售的方式，所以住宅建設環(huán)節(jié)的信息向房地產市場傳導時間過長，不確定性過高，因此對于住宅價格沒有直接影響。
3、房地產庫存
1）熱點城市庫存進一步降低，供應不足導致亂象頻發(fā)，主要有以下四種表現(xiàn)：(1)房企為了快速回籠資金，更青睞全款或首付款比例高的客戶，這增加了真正剛需群體的購房難度。(2)由于一二手房價格倒掛存在獲利空間，出現(xiàn)權力介入導致市場不公現(xiàn)象。(3)明顯的價格倒掛導致有些人會變相獲取購房資格，假離婚、假落戶，甚至以注冊公司的名義買房的亂象頻生。(4)限價政策導致房企利潤空間縮小，必然會捂盤惜售，供應量不足，這反而加劇了熱點城市供應短缺，造成實際房價上漲。
2）部分三四線城市去庫存戰(zhàn)略帶動了房價的快速上漲，高房價推升土地成本、人力成本等商務成本，擠壓企業(yè)的利潤空間，從而阻礙企業(yè)進入這些地區(qū)，甚至會迫使本地企業(yè)外遷。
4、地價的成本支撐&信號作用，且與房價相互影響：
地價決定房價，還是房價決定地價：從房地產調控的角度看，如果是地價決定房價，那么政府出讓土地時主動壓低地價能夠控制房價上漲；而如果是房價決定地價，那么土地出讓價格就不能作為調控房價的工具。
5、宏觀經濟因素
在國內，土地由地方政府壟斷供應，由房地產公司購置并開發(fā)。大多數(shù)房地產企業(yè)借助于現(xiàn)代金融體系進行運作，因此地價明顯受到利率、貨幣存量、通貨膨脹率等宏觀經濟因素影響。短期內CPI、M2和市場利率都影響了房價的上漲，同時GDP增速是房價增速的內生原因，即GDP的變動導致了房價的變動，而房價的變動則進一步推動了GDP的變動。長期來看，房價增速與流動性增速和通脹正相關，與利率水平負相關。
6、市場參與者預期
從需求說，一旦購房者形成上漲的價格預期，其未來的購買行為將會前置到當期執(zhí)行，導致當期需求大幅增加，使房價上漲。從供給角度說，如果房地產商預期未來房價上漲，就會推遲住房的出售，導致當期供給大幅下降，同樣使房價上漲。此外，房價上漲的預期會刺激房地產商高價拿地，造成房屋成本上升，也會推動房價上漲。中國經濟基本面形勢良好，成為房價及房價預期上漲的基礎性支撐。
》》導致經歷20年的發(fā)展，中國房地產市場至今未經歷一個完整的市場周期
