你好，給大家?guī)肀本┐髮W(xué)的徐遠(yuǎn)教授房地產(chǎn)專題課第一課：首次置業(yè)，剛需房如何選擇？

買房的問題，總結(jié)一下，你可能有如下幾個方面的問題。

第一，中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？現(xiàn)在還能不能買，買了會不會成為接盤俠呢？

第二，是買房劃算，還是買股票理財劃算，這幾種資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)各是什么？

第三，除了北上廣深，其余城市還值得買嗎？到底要怎樣判斷一個城市的房產(chǎn)是否有升值潛力呢？

第四，中國房子的租售比那么高，房價是租金的好幾十倍，是不是租房比買房還要合算呢？

本周我將用四天的時間，對這些問題逐一進(jìn)行回答，我相信說清這些問題之后，你會對自己的買房決策作出明智的選擇。那么在此基礎(chǔ)上，我會對如何選房，如何安排首付、月供等問題提供一些操作性的建議。

好，今天是第一天，我從剛需買房入手，給你進(jìn)行分析，買剛需首套房的時候，你一定會關(guān)心這么兩個問題：

第一，現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫，現(xiàn)在買會不會買在高位，成為接盤俠？

第二，決定買的話，有什么原則是需要特別注意的？

一、現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)有泡沫嗎？

現(xiàn)在，中國房價已經(jīng)很貴了，很多人會拿1990年的日本來說事，說我們現(xiàn)在的房價就像日本1990年之前的情況，就處在泡沫破滅的前夜了。為了說清楚這個問題，我們用東京1990年的房價和北京2017年的房價作一個簡單的對比。可是這么多年過去了，不好直接比較，所以我們用美國作為一個標(biāo)尺來比較。

美國這些年一直是全球最大經(jīng)濟(jì)體，相對比較穩(wěn)定，是一個比較好的標(biāo)尺。

1990年的時候，東京好一點(diǎn)的住宅的價格大概在每平米8萬美金多一點(diǎn)，當(dāng)時的紐約是什么價格呢？紐約好一點(diǎn)的房子大概是不到1萬美金，所以1990年的時候，東京的房價是當(dāng)時紐約房價的8倍多。

我們再來看，2017年北京和紐約的房價。2017年，紐約的均價是2萬美金多一點(diǎn)，北京的均價是1萬美金多一點(diǎn)，所以紐約房價是北京房價的2倍。換句話說，以紐約房價作為基準(zhǔn)，東京在1990年是紐約的8倍，北京在2017年是紐約的1/2，一里一外，北京現(xiàn)在的房價相當(dāng)于東京1990年房價的1/16，所以北京的房價雖然很貴，但是和日本1990年的情況還差得很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在一個數(shù)量級上。

這就說明，貴和有泡沫是完全不同的兩個概念，貴不一定有泡沫。

對于目前中國大城市的房價是否存在泡沫的問題，我和我的博士生進(jìn)行過系統(tǒng)的研究，基本的結(jié)論可以用三句話來概括。

第一句，這些年我國房價的快速上漲，符合全球范圍內(nèi)的一般規(guī)律，并不是一個特例。你看，在很多國家經(jīng)濟(jì)較快增長的過程當(dāng)中，都發(fā)生過房價的較快上漲，我國并不例外。比如說像韓國、馬來西亞、巴西、俄羅斯、南非這些國家。隨著經(jīng)濟(jì)的較快上漲，房價也都較快上漲，速度也不比我們慢，幅度也不比我們小。我國的情況符合一般的規(guī)律。

只不過，這鞭子不打在自己身上是不疼的，別國房價上漲的時候，我們雖然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我國房價快速上漲的時候，我們面臨著購房的壓力，面臨著很多的焦慮，那個切膚之痛的感受是很深的。

第二句話，我國房價還有很大的上漲潛力。這是我國目前的發(fā)展階段決定的，你通過看一系列指標(biāo)，包括現(xiàn)在的收入水平、消費(fèi)水平、房價水平、城市化率等等，我國現(xiàn)在僅僅相當(dāng)于日本1970年左右的水平，或者說韓國上世紀(jì)80年代的水平。我們現(xiàn)在的人均收入水平，只有美國的1/7，向前發(fā)展的空間還非常地大。

那么隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長，城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，房價還會有大幅的上升。我給你打個比方，你現(xiàn)在回頭看十幾年前的房價，會發(fā)現(xiàn)非常非常地便宜，那么同樣的道理，如果你十幾年后回頭看今天的房價，也會發(fā)現(xiàn)非常地便宜。

第三句話，我國政府調(diào)控房價，調(diào)控的不是房價的水平，而是房價的增速，特別是最近一段時間房價的過快增速。注意，我再強(qiáng)調(diào)一下，是“過快增速”。為什么呢？房價增速過快的話，會導(dǎo)致財富差距拉得過大，不利于社會的繁榮穩(wěn)定，也不利于未來社會持續(xù)的安定和進(jìn)步。

二、房價上漲的一些似是而非的原因

說到這里，你可能還是有很多的疑惑，因?yàn)楝F(xiàn)在社會上有很多關(guān)于中國房價的分析，很多分析聽上去都挺有道理的。比如說，是不是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上漲？是不是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房價上漲？或者是過度的投機(jī)炒作導(dǎo)致房價上漲？這些問題都非常地好，說明你對房地產(chǎn)問題有很多的關(guān)注，有很深入的思考。下面，我來一個一個給你分析這些其他的因素。

第一個問題：是不是貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價上漲？

這個說法，聽起來很有道理，但是其實(shí)是個偽命題。我給你舉個例子，從2015年到2017年，我國的貨幣供應(yīng)量（M2）增速是持續(xù)下行的，下降的幅度高達(dá)40%（從13.3%下降到 8.2%）。可是在這段時間里，我國的房價是一直上行的，上漲的幅度還非常地大，是這次房地產(chǎn)調(diào)控的直接原因。你想一想，貨幣增速一路下行，房價一路上漲，這兩個方向是反的，所以貨幣超發(fā)作為房價上漲的犯罪嫌疑人，它是不在現(xiàn)場的，你怎么能說貨幣超發(fā)是導(dǎo)致房價上漲的原因呢？

更何況，說我國貨幣超發(fā)的觀點(diǎn)，其實(shí)是沒有數(shù)據(jù)支持的。從2000年到2016年，這17年間，我國平均的通貨膨脹率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通脹率是3.8%，也就是說我國的通脹遠(yuǎn)低于同期世界的平均水平。怎么能說我國是嚴(yán)重的貨幣超發(fā)呢？可是我國的房價的增速遠(yuǎn)高于世界其它國家的房價增速。這個原因是什么呢？原因還是我國較快的經(jīng)濟(jì)增速，而不是貨幣超發(fā)。

所以，如果你聽見有人跟你說，中國房價上漲是因?yàn)樨泿懦l(fā)，其實(shí)說明這個人的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)可能不太扎實(shí)。

剛才的這些數(shù)據(jù)表明，房價上漲這個鍋不能讓貨幣超發(fā)來背，中國房價漲得這么兇，根源還是在我們的城市化推進(jìn)得比較快。

第二個問題：供地不足導(dǎo)致房價上漲？

這里，我給你舉兩個例子。

你看很多三四線城市，地方政府為了籌集資金，賣了很多的地，它的土地供應(yīng)是很足的，可是這些城市的房價還是上漲了很多。

你看巴黎、紐約這些城市，土地是私有的，是可以敞開供應(yīng)的，可是市中心的房價還是非常非常地高，比我們北京、上海還要高。你知道為什么嗎？這是因?yàn)闆Q定房價的并不是土地，而是位置，土地可以供應(yīng)，但是位置是固定的，是沒法增加的。你增加供地的話，只能是城外的地、城鄉(xiāng)接合部的地，這些地是不能代替城市中心的地的。那么隨著收入的增加，城市中心的房價和地價還是會上漲的。這就是為什么城市中心的房價那么貴的原因。

其實(shí)，對于房子位置的重要性，買過房子的人都知道，有一句話是這么講的，選房子的時候有三個因素是特別重要的，分別是位置，位置，還是位置。

第三個問題，房價是炒作起來的嗎？

這個問題其實(shí)不難回答，如果是炒起來的，那么過一陣子，房價就會回調(diào)的。比如說像溫州，像鄂爾多斯等少數(shù)幾個城市，它們的房價前一陣子下跌就比較多。可是如果你看全國的平均房價，特別是大中城市的房價，一直是比較堅挺的。即便是經(jīng)濟(jì)形勢不太好，即便是在房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的背景下，房價也非常地堅挺。這就說明，我國大中城市的房價是有很堅實(shí)的基本面支撐的，并不是投機(jī)炒作的結(jié)果。

三、買房兩大原則：“先上車原則”和“稀缺原則”

說到這里，你已經(jīng)明白了，我國大部分城市的房價并沒有泡沫，而你也已經(jīng)準(zhǔn)備好買你的第一套剛需房了。

這時候，你就面臨著怎么選房的問題，每個家庭的情況不太一樣，需求也有所不同，但是在買房的過程中，有兩個原則是你需要記住的。

第一個原則是“先上車原則”。

也就是要先買票上車，買不起豪華臥鋪，就先買張站票，避免被列車拋下。為什么這么講呢？中國的經(jīng)濟(jì)就像一列快速前進(jìn)的列車，一個個大中城市就像一節(jié)節(jié)的車廂，那么買房就像是買票上車。如果你看準(zhǔn)了這個道理，就要先買票，先上這個車，避免被這個列車拋下。

一個常見的誤解是很多人以為，買房自住需要一步到位，房子要夠大，位置要夠好，那么挑來挑去，找不到完全滿意的就被耽擱了。然后就看著房價接著上漲，越來越買不起，后悔不迭。怎么辦呢？其實(shí)就是先上車，先買個買得起的小房子，那么隨著小房子的增值，你可以找機(jī)會再換大房子，這樣就上了車，跟列車一起前進(jìn)了，就不會被拋下了。

第二個原則是稀缺原則，就是盡量買城市中心的房子。

買房的時候，你可能面臨這樣一個兩難的選擇，一是買城市中心的小房子，這種房子往往還貴一點(diǎn)。第二是買遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，這種房子往往是大一點(diǎn)，還便宜一點(diǎn)。

這時候你應(yīng)該怎么選呢？你就應(yīng)該記住稀缺原則，房子的價值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺資源，比如學(xué)校、醫(yī)院、商圈、各種辦事機(jī)構(gòu)等等，這些稀缺的資源給你帶來各種便利，是房子升值的根本。那么遠(yuǎn)郊的房子，往往離這些稀缺資源比較遠(yuǎn)，房子的升值的空間可能會小一點(diǎn)。如果你有選擇的話，盡量選城市中心的附帶著各種稀缺資源的房子。實(shí)在買不起的話，你也可以買地鐵沿線的房子，因?yàn)榻煌ㄉ系谋憷梢圆糠值靥娲@些稀缺資源。