從2016年開始，國(guó)內(nèi)的很多城市住宅都限購(gòu)了，與此同時(shí)，很多學(xué)員還是陸陸續(xù)續(xù)地不斷地問我一個(gè)問題，比如武漢限購(gòu)了，而且也沒有購(gòu)房資格，是否能買當(dāng)?shù)氐纳套》磕兀?br>
我們今天就聊一聊商住房的問題。
商住房，過去特別是在北京這樣的城市，數(shù)量還是很大的。七十年產(chǎn)權(quán)的是住宅，五十年產(chǎn)權(quán)的是辦公用房，有很多開發(fā)商就聰明地打擦邊球，把很多其實(shí)是辦公類商業(yè)類立項(xiàng)的樓，也設(shè)計(jì)出也有衛(wèi)生間、也有廚房，甚至水電燃都是有的，但是它的立項(xiàng)，確實(shí)是以辦公或者商業(yè)立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)是五十年。最早的商住房是又有水又有電又有燃起的，后來的商住房就沒有燃起了，基本上就只有水電，而且都是商用水電。
這種情況造成，特別是在北京，過去商住樓的量還是很多的。但其實(shí)在很多年前，建委就已經(jīng)不批商住房了，但是市場(chǎng)上遺留了很多。
大城市的房?jī)r(jià)特別貴，住宅房?jī)r(jià)無論是兩三萬或是五六萬，商住房的價(jià)格一直都要比住宅便宜很多，一般來說大概能便宜1/3左右。所以，對(duì)于大量到一線城市打拼的人來說，買不起住宅的時(shí)候買一個(gè)相對(duì)便宜的商住兩用房先住著，至少不用租房了，等有點(diǎn)兒錢了孩子快到上學(xué)的年齡，把房子賣了再換一套學(xué)區(qū)房或者可以上學(xué)的住宅。
這個(gè)計(jì)劃是挺好的，過去也一直有這樣大量的商住房的存在，但是2017年限購(gòu)一批批的上來之后，特別在2017年3月份，北京限購(gòu)政策越來越嚴(yán)格，進(jìn)一步加強(qiáng)商住類辦公類管理，特別是所謂的商住房的交易。
北京商住房大概上百萬套，暫停以后，當(dāng)時(shí)有一段時(shí)間非常明顯，北京各個(gè)中介是不能再交易商住房的。有很長(zhǎng)一段時(shí)間鏈家是無法做商住房買賣的，經(jīng)過大概有五六個(gè)月，北京商住房基本價(jià)格都下降了，影響嚴(yán)重的下降一百萬都是很正常的，普遍在1/4到1/5。
2017年8月份的時(shí)候，鏈家傳出消息，商住房重新可以交易已經(jīng)居住、已經(jīng)使用的商住房，但是條件也是非常嚴(yán)格、非?？量痰?。比如說購(gòu)買的人一定要全款不能貸款，比如說購(gòu)買交易商住房后也占用購(gòu)房名額和購(gòu)房資格，要購(gòu)買的人也必須符合北京的住房限購(gòu)的政策，比如必須滿五年納稅、五年社保等等，所以還是極大地約束了商住房的交易量。
現(xiàn)在存量的商住房已經(jīng)開放交易，但是要求苛刻，還沒有開始交易的商住房，大方向估計(jì)會(huì)轉(zhuǎn)向共有產(chǎn)權(quán)房或者是公共租賃住房，這是未來的大方向。所以說，二線城市限購(gòu)后，該城市的商住房可不可以購(gòu)買？我覺得還是慎重為好。
總結(jié)一下：
第一個(gè)，大方向上，新增量的商住房可能會(huì)轉(zhuǎn)向公共住房或者是共有產(chǎn)權(quán)住房，所以商住房的投資價(jià)值可能會(huì)受到重大的沖擊和影響。
第二個(gè)，現(xiàn)在如果買了商住房，以后可能會(huì)占用購(gòu)買住房的名額，而且要全款交易。此外，目前來看，買賣的時(shí)候還交的稅還是不一樣的，增值部分的稅收在很多城市是二十個(gè)點(diǎn)左右，差別非常非常大。
那么，能不能拿公司的名義去購(gòu)買？
如果以公司的名義去購(gòu)買商住房，有兩個(gè)重大問題：
第一，公司購(gòu)買的住房每年要多交一筆持有成本，而且持有成本并不低，如果按高額算，一平米30塊錢，一年也是非?？捎^的成本。
第二，如果是公司持有，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候?qū)?huì)交一筆非常大的增值部分的稅，所以公司持有的話，幾乎沒有獲利空間，每年還要交非常高的持有稅，其實(shí)是沒有必要的。
所以，基于我前面說的幾點(diǎn)，我覺得雖然現(xiàn)在有些城市據(jù)學(xué)員的反饋和調(diào)研，有些城市的商住房不但沒有調(diào)價(jià)反倒還在漲價(jià)，畢竟是因?yàn)樽≌拶?gòu)，很多人購(gòu)不著，商住不顯購(gòu)，有一批大量的人還在購(gòu)買商住房。
我建議大家還是總體慎重為好。未來大方向，我認(rèn)為新增的商業(yè)用房會(huì)轉(zhuǎn)向公共產(chǎn)權(quán)住房或者說是公共租賃住房，存量的商住房也會(huì)用于保障整個(gè)城市當(dāng)中的基層剛需家庭的購(gòu)房需求，而不會(huì)作為改善性住房或者說是住宅去處理，所以對(duì)待商住房還是建議大家慎重為好。
當(dāng)你看到我所看到的世界，你將重新認(rèn)識(shí)整個(gè)世界，謝謝大家！
今日話題：
“你會(huì)購(gòu)買價(jià)格便宜1/3的商住房嗎？”
