小師妹一閨密（妮可龍姬，也就是本文做作者），最近可謂是春風(fēng)得意。憑著她對樓市的敏感和行動魄力，在今年的上半年。沒有一分錢存款的家庭，卻成功用一套小三房折騰出了一套大三房，一套學(xué)區(qū)房，還有xx萬現(xiàn)金。下面我們就來聽聽她的故事：
“買房”，無疑成為了近期市井中最熱門的話題。在家庭聚餐的話題中，也離不開“某某城市的房價一平方隔天就漲了一萬”。外出和朋友打招呼，由不原來的“你吃飯了么？”變成了，“你買了哪個小區(qū)？”。
我是苗根正紅的85后，“買房”的壓力也無形中慢慢形成。幸運的是，從13年開始，就一直關(guān)注房市的發(fā)展，所以，今年2月份-8月份之間，果斷下手了兩套房，實現(xiàn)財富目標(biāo)的房產(chǎn)布局的第一步。
我的目標(biāo)很小，有三套房子就行。一套學(xué)區(qū)房--作為孩子上學(xué)使用，面積50平方左右即可，名額用完后可即刻出售；一套舒適的大三房，這套房子交通便利、生活環(huán)境良好、人文也不錯，鄰里相處融洽；一套海景房，用來觀賞，作為生活品質(zhì)的提升點。前兩個目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，第三個目標(biāo)等著房市合適的時機(jī)再出手。
如何實現(xiàn)自己的購房計劃？老是說自己沒錢的人，一定是買不了房子的。不是怕自己付不起房貸，就是怕首付太高，猶猶豫豫，這樣的人也不適合買房。總是會錯過最好的時機(jī)。
什么時候才能算購房的好時機(jī)？總結(jié)了一下，一是房市行情好，貸款政策寬松。二是房市行情平穩(wěn)下，金融產(chǎn)品豐富，貸款（借款）渠道多元。
因為我在廈門，所以，我說說從2013年關(guān)注樓市的感受及操作方式。
房市的行情和政府規(guī)劃、地區(qū)的發(fā)展大環(huán)境離不開，比如廈門和泉州就一個小時的車程，可是房價卻相差7,8倍。而廈門整體而言，每個區(qū)的規(guī)劃也不盡相同。因為資金的原因，“撿漏”是我最好的選擇方式。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?遺憾
2013年，廈門的房價，島內(nèi)普遍在1萬5多出頭，比較優(yōu)質(zhì)的小區(qū)3萬。島外的房子，翔安片區(qū)1萬左右，而且新樓盤比較多。當(dāng)時，有一個新樓盤開盤的時候，高樓26層的房子每平方9800元。作為外地戶口，首套房的我，可以拿到利率7折的優(yōu)惠。首付30多萬，月供5000多元。但是當(dāng)時做行政的我，薪資才4500元。男朋友（后來成為我老公）因為未結(jié)婚，也沒有特別強(qiáng)烈的買房感，所以這次就買房就擱置了。結(jié)果到了2016年2月份，我們當(dāng)時看的那套房子每平方漲價多2萬，8月份，每平方3萬以上。也因為這次購房失敗的經(jīng)歷，讓家庭對房市有了一個重新的認(rèn)識。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?決心
2016年1月份，我和我的愛人去杭州呆了一個多月，本打算再杭州扎根。這就意味著，我們在廈門的房子（結(jié)婚后，才知道我愛人在廈門有一套房子，90平方，銀行貸款還剩26萬）需要出租，然后在杭州租房子。一過去杭州，我花了2周的時間，把下沙周邊所有的樓盤和二手房逛了一圈，大概了解了周邊的樓價。下沙的樓盤，2015年期間，基本上沒有增值，平均房價也在1.7萬左右。本來我們打算把廈門的房子賣了，買杭州的房子，但是我愛人實在使不得。后來經(jīng)過討論完了以后，我們放棄了扎根杭州的想法，還是決定回到廈門。回來廈門的路上，我們在車上討論，2015年這一年，房價的增幅并不是很大，說明經(jīng)濟(jì)形勢不好，而實體經(jīng)濟(jì)也在萎縮，金融行業(yè)在2015年的勢頭表現(xiàn)的不錯，這個時候正好是我們換置房產(chǎn)的好時機(jī)。于是我們決定，回來后必須要買房。需要解決的問題是，買那個區(qū)的房子？首付多少？按揭多少？
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?選擇
2月20日我們做完買房的決定，2月21日我就一邊著手看房，每天看的房子不少于20套。從首付的角度來看，我們希望是在70萬到80萬左右，加上稅費不超過100萬。同時，我們也希望能盡快入住，所以，我們對中介說的要求非常的明確：一、只看帶簡裝的二手房--有基礎(chǔ)的硬裝，軟裝的風(fēng)格可以自己調(diào)整。二、只在翔安片區(qū)看房，離隧道口近，離公司近。三、首付不能超過80萬。這樣我們基本上就框定了我們能下手購買的房子的范圍了。
關(guān)于首付的問題，由于當(dāng)時廈門的消費貸和裝修貸政策比較寬松，我們有一套房就能做評估貸款，所以我們當(dāng)時想辦法找親戚、朋友抽借了20萬，為期一個月，把首套房的尾款付掉，并做了抵押，抵押100萬出來。
2月27日，我們終于看中了一套戶型不錯的房子，120平方左右，總價190萬，首付74萬，按揭6300元。于是我們隔天就把協(xié)議簽訂，然后跑銀行，跑產(chǎn)權(quán)局，歷時1個多月，房子順利交接。這個時候，我們的消費貸和房貸壓力是每個月1.2萬。單工資基本收入1.5萬就能夠支付這個費用了。我個人很不贊同某些理財文章說，房貸不超過收入的30%以下這么一說。因為，你的工資會漲、貨幣會貶值、而房價也會漲。今年你的房貸是1萬，占比支出是50%，可是到了明年，也許占比只變成了30%。再說了你還會有家庭，不是么?
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 行動
很多人會說，買房一定要看仔細(xì)，慢慢來，這個我絕對不贊同。你可以看的多，但一定要集中看，買房、換房也許就只是一時的情緒激動。你得愛你的房子，換房的時候，幫它找一個好的主人，而你要買的那個房子的主人也得愛護(hù)它才買。即使是同個高價小區(qū)，有些房子的風(fēng)水不好，一樣有價無市，很難快速出手。
因為第一套房，不是學(xué)區(qū)，而且消費貸的壓力也存在，所以，我和愛人決定換一套島內(nèi)的學(xué)區(qū)房，因為我們有100萬的貸款，即使房子賣完后，只剩下200萬左右。而我們是二套房，所以首付需要6成，按這樣的比例，我們只能買價值在300-400萬區(qū)間的學(xué)區(qū)房。成熟的學(xué)區(qū)房，每平方單價在6萬左右。而市場已經(jīng)瘋狂了一段時間，所以，如果按照第一套房子的操作來換房，本質(zhì)上存在的風(fēng)險系數(shù)特別的高，這個是我們對房市的一個預(yù)判。所以，我們決定采用穩(wěn)妥過度的方式，來操作。
基于這樣的考慮，我把目標(biāo)定位在五緣灣東部、北部、枋湖、觀音山片區(qū)的學(xué)區(qū)房。這里的學(xué)區(qū)比較新，目前的學(xué)區(qū)價值還未被完全挖掘。于是在看完不下50套二手房的情況下，我們定了一套五緣灣實驗小學(xué)（廈門市直屬小學(xué)）附近的房子。面積45平方。首付加稅費200萬。這套房子的公攤面積小，利用率高，樓層算高樓，對于同個小區(qū)的同種戶型，因為暫時沒有學(xué)習(xí)名額，價格便宜將近30萬。也就是說，本身這套房就有近30萬的溢價權(quán)。
從賣房到買房，我們只花了兩天的時間，這樣就避免了，貨幣放在手上貶值，而且購置學(xué)區(qū)房是資產(chǎn)保值的一種方式，特別是小戶型的學(xué)區(qū)房換手比較快。
當(dāng)我們簽訂合同后，一周內(nèi)廈門的限購政策就出來了。所以，買房、換房要快啊，不然跟不上市場和政策的變化。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 后記
關(guān)于限購，是否還適合繼續(xù)買房？我的觀點是，限購，對于有購買資格的人，反而是撿漏的好時機(jī)。所以，這個時候，看到合適的房子要出手，不然三年后，你又得拍大腿了。
