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獨(dú)家觀點(diǎn) | 物業(yè)管理如何實(shí)現(xiàn)向資產(chǎn)管理的跨越和升級(jí)
2014-08-28 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 第一太平戴維斯
第一太平戴維斯獨(dú)家觀點(diǎn)
一． 物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)述
中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)萌芽于20世紀(jì)80年代，首先由香港傳入深圳，隨后伴隨中國(guó)住房制度改革時(shí)期住宅建設(shè)高潮而興起。初期服務(wù)內(nèi)容主要為住宅建筑的管理及修繕、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生以及安全管理，理念上停留在“保安”、“保潔”、“保姆”、“管家”的階段。
隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立、城鎮(zhèn)化加速與房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的形成、居民生活水平的提高，物業(yè)管理的需求也隨之進(jìn)一步釋放，從領(lǐng)域上來(lái)說(shuō)由初期的住宅物業(yè)逐漸擴(kuò)大至寫字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等商用物業(yè)；從服務(wù)對(duì)象來(lái)看由單純的開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大至企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、以及信托基金等投資主體；而從服務(wù)內(nèi)容來(lái)說(shuō)，從單一的房屋設(shè)備設(shè)施維護(hù)與安保等逐漸延伸至關(guān)注用戶體驗(yàn)、促進(jìn)業(yè)主與租戶和諧關(guān)系、財(cái)務(wù)預(yù)算管理等更具內(nèi)涵層面的服務(wù)。
近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，以及全國(guó)住宅限購(gòu)環(huán)境下更多傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商用地產(chǎn)領(lǐng)域，部分開(kāi)發(fā)商缺乏商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致業(yè)主很難單純的滿足于傳統(tǒng)的以設(shè)備設(shè)施維護(hù)為主的物業(yè)管理，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇也令眾多發(fā)展商意識(shí)到簡(jiǎn)單的物業(yè)保值難以令其在市場(chǎng)中獨(dú)善其身及脫穎而出；另一方面，眾多散售后的物業(yè)由于缺乏統(tǒng)一管導(dǎo)致用戶間矛盾升級(jí)、體驗(yàn)水平下降，加之整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)期微利的困境，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都開(kāi)始尋求一種全新的物業(yè)管理服務(wù)以契合來(lái)自業(yè)主與用戶雙方的訴求，資產(chǎn)管理理念由此應(yīng)運(yùn)而生。
二． 物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的主要區(qū)別
簡(jiǎn)言之，不同于物業(yè)管理側(cè)重于資產(chǎn)及設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)，資產(chǎn)管理從物業(yè)建設(shè)前期便已介入，并貫穿物業(yè)建設(shè)施工、竣工交付使用以及后期運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程。其內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)咨詢、項(xiàng)目管理、市場(chǎng)及營(yíng)銷推廣、銷售與租賃管理、公共區(qū)域服務(wù)與設(shè)備設(shè)施管理為主體的物業(yè)管理以及預(yù)算與財(cái)務(wù)管理。由此可見(jiàn)，資產(chǎn)管涵蓋了物業(yè)資產(chǎn)的收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)、管理等服務(wù)于資產(chǎn)增值的各鏈條業(yè)務(wù)，并通過(guò)策略性的經(jīng)營(yíng)管理滿足業(yè)主對(duì)資產(chǎn)價(jià)值最大化的要求。
資產(chǎn)管理與物業(yè)管理的差異更明顯的表現(xiàn)于以下兩個(gè)方面：
- 物業(yè)管理側(cè)重資產(chǎn)保值，資產(chǎn)管理關(guān)注資產(chǎn)增值
就目前現(xiàn)狀來(lái)看，國(guó)內(nèi)多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍著重于物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、修繕與管理，物業(yè)管理的目的主要為保持物業(yè)的價(jià)值，而這種價(jià)值更側(cè)重于避免物業(yè)伴隨時(shí)間的流逝發(fā)生折舊或老化而導(dǎo)致貶值。雖然有很多物業(yè)管理企業(yè)也秉持著為物業(yè)增值的服務(wù)理念，但實(shí)際上這種增值大多局限于通過(guò)物業(yè)及設(shè)備設(shè)施壽命的延長(zhǎng)而減少維修或更換次數(shù)，從而減少業(yè)主費(fèi)用支出而體現(xiàn)出物業(yè)的增值，而非真正意義上的通過(guò)改善物業(yè)績(jī)效而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化。
但資產(chǎn)管理不同，資產(chǎn)管理在物業(yè)竣工前期便已介入，通過(guò)物業(yè)公司對(duì)市場(chǎng)信息的敏銳觸覺(jué)而對(duì)市場(chǎng)狀況作出準(zhǔn)確判斷，在此基礎(chǔ)上制定合理有效的市場(chǎng)推廣方案及租售方案甄別需求，引入最優(yōu)的租戶組合，從而為物業(yè)帶來(lái)最大的現(xiàn)金流收益，最后通過(guò)專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)與租戶體驗(yàn)的雙贏。對(duì)于業(yè)主自持的物業(yè)，資產(chǎn)管理是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的管理理念，貫穿物業(yè)生命周期的始終，它會(huì)通過(guò)各項(xiàng)服務(wù)的循環(huán)協(xié)助物業(yè)始終處于最佳狀態(tài)，達(dá)到最優(yōu)績(jī)效，將市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的增值。 - 物業(yè)管理是資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)及重要環(huán)節(jié)
如上所述，物業(yè)管理是資產(chǎn)管理鏈條中重要的一環(huán)，甚至可以說(shuō)是資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)，因?yàn)楫吘刮飿I(yè)真正的價(jià)值是在交付使用后才得以體現(xiàn)。但現(xiàn)階段物業(yè)管理服務(wù)普遍存在的一個(gè)問(wèn)題是物業(yè)管理公司仍然站在一個(gè)比較被動(dòng)的角度，局限于基本的維護(hù)服務(wù)內(nèi)容，對(duì)客戶的真正需求缺乏必要的了解與互動(dòng)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平與客戶不斷升級(jí)的需求難以精確匹配。
資產(chǎn)管理理念下的物業(yè)管理便有效的克服了這些弊端。因?yàn)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)貫穿資產(chǎn)建設(shè)、投入使用、產(chǎn)生效益以及后期維護(hù)全過(guò)程，物業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)最終需依賴目標(biāo)客戶來(lái)實(shí)現(xiàn)，其必將對(duì)業(yè)主的訴求與用戶的需求有更加詳細(xì)的了解，并通過(guò)尋找各方利益共同點(diǎn)來(lái)建立價(jià)值的最大化。因此此時(shí)的物業(yè)管理已不單單關(guān)注于設(shè)備設(shè)施維護(hù)與成本控制，而是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境評(píng)判與需求調(diào)研分析來(lái)最大限度的滿足用戶的需求，提供豐富、多元化甚至定制化的服務(wù)，從而與物業(yè)運(yùn)營(yíng)的其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。
三． 物業(yè)管理轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理的必要性與挑戰(zhàn)
1.單一低盈利模式需要物業(yè)管理企業(yè)尋求突破
在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的多數(shù)時(shí)間里，物業(yè)管理一直處于一種提供基礎(chǔ)性樓宇設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)與依托密集勞動(dòng)力運(yùn)轉(zhuǎn)，盈利渠道(收取物業(yè)管理費(fèi))單一的低利潤(rùn)階段。同時(shí)，由于利潤(rùn)空間小，員工收入較低，整體行業(yè)也很難吸引專業(yè)人才進(jìn)入，從而加劇了人才供求之間的失衡。伴隨著人工、材料、水電能源等各項(xiàng)成本的上漲，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)空間被逐漸壓縮，由此導(dǎo)致的人才流失更將此困境帶入惡性循環(huán)。
在此背景下，突破單一的服務(wù)內(nèi)容，積極開(kāi)展多元化盈利渠道，有效整合行業(yè)資源與延伸業(yè)務(wù)領(lǐng)域，便成為物業(yè)管理行業(yè)突破微利枷鎖的必然選擇。資產(chǎn)管理由于涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)而可以有效增加收益點(diǎn)，從而豐富物業(yè)管理公司的盈利途徑，同時(shí)，也可以輔助發(fā)展商及投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值及投資回報(bào)最大化，從而達(dá)到雙贏。 - 市場(chǎng)波動(dòng)環(huán)境下物業(yè)升值的需求推波助瀾
近年來(lái)，伴隨城鎮(zhèn)化加速，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及樓宇經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，包括住宅、寫字樓、商業(yè)及酒店等在內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)存量均得到了加速積累。目前國(guó)內(nèi)、特別一、二線及主要三、四線城市已經(jīng)形成了龐大的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場(chǎng)，且在中短期內(nèi)將迎來(lái)新增供給的集中放量。根據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，未來(lái)三至五年，國(guó)內(nèi)一線城市(包括北京、上海、深圳、廣州)以及主要二線城市 (包括天津、沈陽(yáng)、大連、青島、西安、鄭州、蘇州、杭州、南京、成都、重慶等)的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)市場(chǎng)均將迎來(lái)大批新增供給：四個(gè)一線城市的寫字樓及商業(yè)存量較之2013年將分別增長(zhǎng)約40%，而11個(gè)主要二線城市寫字樓及商業(yè)存量將分別增長(zhǎng)120%及近60%，如此龐大的供給水平必將給發(fā)展商及投資者帶來(lái)較大的去化及運(yùn)營(yíng)壓力。
另一方面，由于對(duì)中國(guó)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商或投資者計(jì)劃自持位于重點(diǎn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以期享有長(zhǎng)期收益。此外，也會(huì)有部分投資者以股權(quán)或資產(chǎn)收購(gòu)形式進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商及投資者則普遍在樓宇運(yùn)營(yíng)及管理上缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，因此，他們對(duì)于合理運(yùn)營(yíng)與管理資產(chǎn)從而抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)取得最優(yōu)收益方面必將產(chǎn)生極大需求。
資產(chǎn)管理恰恰可以在物業(yè)存量的擴(kuò)大加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的背景下，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)敏銳的觸覺(jué)與反應(yīng)、制定合理的租售策略方案、優(yōu)化資產(chǎn)配置以及針對(duì)客戶訴求提供人性化的物業(yè)服務(wù)，從而提升客戶滿意度及項(xiàng)目美譽(yù)度而促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。
盡管如此，目前資產(chǎn)管理理念尚未被大規(guī)模的運(yùn)用到樓宇實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，要想全面實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理，則需業(yè)主及物業(yè)管理公司共同努力。物業(yè)管理公司需要走出“管家保姆”式的物業(yè)管理誤區(qū)，注重與業(yè)主的互動(dòng)，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；而業(yè)主則需要建立資產(chǎn)管理的概念，樹(shù)立資產(chǎn)長(zhǎng)期收益目標(biāo)，積極汲取資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，注重租戶感受。如此，雙方通過(guò)轉(zhuǎn)變觀念，相互互動(dòng)，在資產(chǎn)管理可以有效促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)值最大化方面達(dá)成共識(shí)，才可以令資產(chǎn)管理活動(dòng)得以有效運(yùn)用行。
四． 專業(yè)資產(chǎn)管理公司的優(yōu)勢(shì)
一方面，目前許多開(kāi)發(fā)商在積極嘗試進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；另一方面，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體樂(lè)觀的市場(chǎng)表現(xiàn)及相對(duì)較高的利潤(rùn)率，除了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商激進(jìn)擴(kuò)張外，越來(lái)越多的主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)業(yè)的公司進(jìn)入了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)并試圖自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)。但其自身相對(duì)缺乏專業(yè)性的資產(chǎn)管理難以在千變?nèi)f化的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化。因此，與專業(yè)化程度更高、具備更廣闊視角和綜合業(yè)務(wù)能力的專業(yè)資產(chǎn)管理公司合作實(shí)現(xiàn)共贏的重要性便進(jìn)一步凸顯。
由于擁有相對(duì)完整的服務(wù)鏈條與資源，專業(yè)資產(chǎn)管理公司會(huì)將客戶資產(chǎn)按照物業(yè)類型、地理位置、建筑形態(tài)與風(fēng)格等因素將傳統(tǒng)基本的物業(yè)管理服務(wù)延伸到前期產(chǎn)品定位、市場(chǎng)推廣以及中后期的租賃與銷售等物業(yè)完整運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)，除卻通過(guò)物業(yè)管理為客戶營(yíng)造安全、舒適的物業(yè)環(huán)境與人性化的管理體驗(yàn)，亦通過(guò)對(duì)市場(chǎng)敏銳的洞察力與感知度制定相應(yīng)的租賃策略、甄選有效需求；進(jìn)行必要的市場(chǎng)策劃與營(yíng)銷推廣，通過(guò)吸引優(yōu)質(zhì)租戶入住而規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最后產(chǎn)生穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流提升資產(chǎn)價(jià)值，并使物業(yè)始終處于最佳運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。
另一方面，即使是散售的物業(yè)進(jìn)行有效的資產(chǎn)管理亦可受益匪淺。如果資產(chǎn)出售后委托專業(yè)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，可以避免投資者之間對(duì)租金等方面的分歧而統(tǒng)一進(jìn)行招商招租管理，引入較為優(yōu)質(zhì)的租戶，從而提升物業(yè)的整體形象，維護(hù)資產(chǎn)價(jià)值。
總而言之，規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)模化的專業(yè)資產(chǎn)管理公司可以憑借自身的專業(yè)與資源優(yōu)勢(shì)協(xié)助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大價(jià)值，成為業(yè)主經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的最佳合作伙伴。
以上信息來(lái)源被認(rèn)為是有效、可靠的，但還未得到獨(dú)立消息來(lái)源的證實(shí)，第一太平戴維斯不承擔(dān)因使用以上信息而導(dǎo)致任何直接或間接損失的責(zé)任，亦不具備任何法律效力。
