細數(shù)杭州接下來幾年將要發(fā)生的大事，全部都和奧體有關(guān)，2017年全國大中學生運動會、2018年世界短池游泳錦標賽、2019年首屆東亞青年運動會、2020年世界游泳大會以及2022年亞運會。奧體兩個字，不夸張得說，我都要耳朵聽出老繭了！

恰逢上周問房帶著小伙伴們?nèi)W體掃蕩了一圈，看一看聽一聽，所有的樓盤都在借著這些熱度炒，借一句名言就是“所有人都說買房買奧體，同時所有人也都說奧體都買不到”。

奧體熱度那么高，開放商們打出的旗號也都是改善性房源、改善戶型的。今天我就要為剛需們開辟一片天地，看看剛需們在奧體的出路在哪里。剛需的定義，我認為就是90方戶型或者以下的，雖然奧體90方也得350萬以上，但和動輒500萬以上的房源來說，基本算是奧體最剛需的了。

我梳理了一下奧體90方的戶型，還真不多，主要有以下幾個：
1、 龍湖春江天璽89方，A和B戶型；
2、 長龍領(lǐng)航88方戶型；
3、 龍湖天璞80方戶型；
4、 融信保利創(chuàng)世紀89方戶型；

春江天璽大內(nèi)斗

▲點開圖片查看高清戶型圖
圖1，龍湖春江天璽89方A戶型；圖2，龍湖春江天璽89方B戶型

春江天璽推出了2個89方的戶型，都是三房兩廳兩位的戶型，主力戶型是三面寬朝南的B戶型。其實這個戶型必然是一個從規(guī)劃形態(tài)上來說妥協(xié)的結(jié)果。從戶型圖上可以看出，不管和任何一個戶型比較，春江天璽的A戶型都沒什么競爭力，它存在以下幾點硬傷：

1、 朝南只有2個面寬；
2、 兩個房間朝北；
3、 整體房間布局不是常規(guī)方式，與生活習慣也不相符；
4、 主臥只有3200面寬，整體面積也偏小，使用起來不夠舒適。

真正剛需戶之龍湖天璞80方戶型

▲龍湖天璞80方戶型

要說奧體在戶型上真正的剛需，那必然是龍湖天璞的80方戶型了。由于建面少了10個平方，天璞的設(shè)計為三房兩廳一衛(wèi)的戶型。

不仔細看戶型，從邏輯上來說，這樣的設(shè)計沒有任何的問題，因為80方的戶型采用一個衛(wèi)生間也能基本滿足剛需們的生活需求。但這個戶型仔細研究后，我還是有一個比較疑惑的地方，就是衣帽間和衛(wèi)生間的取舍問題。

或許是因為空間不足，在主臥設(shè)置了衣帽間來代替衛(wèi)生間，將原本可做三房兩廳兩衛(wèi)的戶型變成了現(xiàn)在的樣子，不好評價衣帽間在實際銷售過程中帶來的幫助，但是從真正的使用功能來說，衛(wèi)生間的作用必然大于衣帽間。

一般來說，女性買主對衣帽間總有種迷戀，這大概是受韓劇和美劇的毒害太深了，或者說每個女人心中都有個公主夢吧。

特別90方之長龍領(lǐng)航88方戶型

▲長龍領(lǐng)航88方戶型

長龍領(lǐng)航的特別之處在于，由于拿地時的特殊要求，該樓盤十年內(nèi)不得交易。也正是因為這一點，長龍領(lǐng)航在售價上相對于奧體其他樓盤是有一定的折讓的。其實這個問題就是仁者見仁，智者見智了。

對于剛需們來說，一般的工薪階層，首套房90方，尤其是在奧體版塊的，一般來說住個十年是沒有問題的，換言之十年內(nèi)不得交易的問題就不成為買主的痛點（投資客必然不會考慮這個樓盤）。

該戶型的設(shè)計邏輯上絕對沒有問題，主要有兩點可以優(yōu)化的地方：

1、 廚房和公衛(wèi)面積的分配，我認為過于偏向于廚房了，導致公衛(wèi)連個站的地方都是和開門有一定沖突的，人必須避讓，這大概是認真學習了我之前寫的最小戶型之衛(wèi)生間篇的杰作吧（-_-!）;

2、 由于進深較淺，北側(cè)書房作為房間的功能有些不足，用一些通俗的語言來說就是這個第三方只能湊合湊合，常住肯定太小了。

最直接的競爭對手大PK
春江天璽89方B戶型VS創(chuàng)世紀89方戶型

▲點開圖片查看高清戶型圖
圖1春江天璽89方B戶型 ；圖2融信保利創(chuàng)世紀89方戶型

在沒有其他限制條件和一些戶型明顯缺陷的情況下，這兩個戶型是奧體最直接的競爭對手。從戶型的硬性指標上來說，這兩個戶型各有優(yōu)缺點，主要是一些差別是以下幾個方面：

1、 每個房間具體的尺寸大小其實看個人需求，從圖面上分析得房率以及滿足正常使用都沒有很大的區(qū)別；

2、 采光通風上來說，由于創(chuàng)世紀的公衛(wèi)是暗衛(wèi)，并且其在外立面有一定尺寸的內(nèi)凹，這一點不如春江天璽；

3、 書房的尺度兩個樓盤都沒有標明，但從戶型圖上看，創(chuàng)世紀的書房更加接近于一個真正房間；

4、 主臥的格局，主臥的格局其實是最大的不同。創(chuàng)世紀做了半個衣帽間的感覺，但也導致了衛(wèi)生間的門正對床，某些買主忌諱風水的，可能對這個問題產(chǎn)生非常大的意見。相對而言，個人更加喜歡春江天璽的戶型，因為剛需其實對衣帽間沒有那么大的需求，衣柜已經(jīng)足夠能滿足使用要求，同時衛(wèi)生間的開門位置和狀態(tài)更舒服。

要說我在這些戶型里怎么選擇，有三種答案：

一、 如果考慮在未來幾年內(nèi)很快就會換房（認為90方不能滿足自己要求），我會優(yōu)先考慮龍湖天璞的80方戶型；主要原因有以下兩點：

1、 首先，需要滿足自身的基本功能，比方說三房兩廳是一個基礎(chǔ)條件，那只要滿足，我認為功能上就沒有大的差距。

2、 第二點，考慮未來幾年換房的因素的話，目前剛需房的總價邏輯控制會更嚴，同時買房行為更接近于投資，那在相同面積段的情況下，總價更少的更容易在市場里流通

二、 如果在未來幾年都不會換房，總價是一個比較制約的因素，裝修風格能接受的情況下，我會考慮長龍領(lǐng)航88方戶型；主要原因也是分為兩點：

1、 總價邏輯存在的情況下，長龍領(lǐng)航因為投資屬性的缺失，總價是存在一定的折讓的，如果長期不換房，這一部分就是受益點；

2、 也正是由于投資屬性的缺失，為了彌補小業(yè)主，長龍領(lǐng)航在其他方面的用料和用材相對都是比較良心的，至于好不好或者說是否討喜，就見仁見智了。

三、 如果只考慮戶型（價格，裝修，地段均不計），未來的一切都未知的情況下，我會考慮龍湖天璽的89方B戶型。言下之意，天璽的B戶型是本次PK在我心目中的勝出者。由于前幾年70/90政策的推出，90方三房兩廳兩衛(wèi)的戶型可以說是市面上研究得最為透徹的戶型，而本次天璽戶內(nèi)的總體布局和每個房間的尺度也都較為內(nèi)里。用行內(nèi)宣傳單上的詞語總結(jié)一下就是：全明戶型，三開間朝南，戶型方正，舒適三房。

以上僅為個人觀點，希望對剛需客們有幫助，土豪們請看下回分解。

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