細(xì)數(shù)杭州接下來(lái)幾年將要發(fā)生的大事，全部都和奧體有關(guān)，2017年全國(guó)大中學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)、2018年世界短池游泳錦標(biāo)賽、2019年首屆東亞青年運(yùn)動(dòng)會(huì)、2020年世界游泳大會(huì)以及2022年亞運(yùn)會(huì)。奧體兩個(gè)字，不夸張得說(shuō)，我都要耳朵聽出老繭了！

恰逢上周問(wèn)房帶著小伙伴們?nèi)W體掃蕩了一圈，看一看聽一聽，所有的樓盤都在借著這些熱度炒，借一句名言就是“所有人都說(shuō)買房買奧體，同時(shí)所有人也都說(shuō)奧體都買不到”。

奧體熱度那么高，開放商們打出的旗號(hào)也都是改善性房源、改善戶型的。今天我就要為剛需們開辟一片天地，看看剛需們?cè)趭W體的出路在哪里。剛需的定義，我認(rèn)為就是90方戶型或者以下的，雖然奧體90方也得350萬(wàn)以上，但和動(dòng)輒500萬(wàn)以上的房源來(lái)說(shuō)，基本算是奧體最剛需的了。

我梳理了一下奧體90方的戶型，還真不多，主要有以下幾個(gè)：
1、 龍湖春江天璽89方，A和B戶型；
2、 長(zhǎng)龍領(lǐng)航88方戶型；
3、 龍湖天璞80方戶型；
4、 融信保利創(chuàng)世紀(jì)89方戶型；

春江天璽大內(nèi)斗

▲點(diǎn)開圖片查看高清戶型圖
圖1，龍湖春江天璽89方A戶型；圖2，龍湖春江天璽89方B戶型

春江天璽推出了2個(gè)89方的戶型，都是三房?jī)蓮d兩位的戶型，主力戶型是三面寬朝南的B戶型。其實(shí)這個(gè)戶型必然是一個(gè)從規(guī)劃形態(tài)上來(lái)說(shuō)妥協(xié)的結(jié)果。從戶型圖上可以看出，不管和任何一個(gè)戶型比較，春江天璽的A戶型都沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力，它存在以下幾點(diǎn)硬傷：

1、 朝南只有2個(gè)面寬；
2、 兩個(gè)房間朝北；
3、 整體房間布局不是常規(guī)方式，與生活習(xí)慣也不相符；
4、 主臥只有3200面寬，整體面積也偏小，使用起來(lái)不夠舒適。

真正剛需戶之龍湖天璞80方戶型

▲龍湖天璞80方戶型

要說(shuō)奧體在戶型上真正的剛需，那必然是龍湖天璞的80方戶型了。由于建面少了10個(gè)平方，天璞的設(shè)計(jì)為三房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型。

不仔細(xì)看戶型，從邏輯上來(lái)說(shuō)，這樣的設(shè)計(jì)沒(méi)有任何的問(wèn)題，因?yàn)?0方的戶型采用一個(gè)衛(wèi)生間也能基本滿足剛需們的生活需求。但這個(gè)戶型仔細(xì)研究后，我還是有一個(gè)比較疑惑的地方，就是衣帽間和衛(wèi)生間的取舍問(wèn)題。

或許是因?yàn)榭臻g不足，在主臥設(shè)置了衣帽間來(lái)代替衛(wèi)生間，將原本可做三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型變成了現(xiàn)在的樣子，不好評(píng)價(jià)衣帽間在實(shí)際銷售過(guò)程中帶來(lái)的幫助，但是從真正的使用功能來(lái)說(shuō)，衛(wèi)生間的作用必然大于衣帽間。

一般來(lái)說(shuō)，女性買主對(duì)衣帽間總有種迷戀，這大概是受韓劇和美劇的毒害太深了，或者說(shuō)每個(gè)女人心中都有個(gè)公主夢(mèng)吧。

特別90方之長(zhǎng)龍領(lǐng)航88方戶型

▲長(zhǎng)龍領(lǐng)航88方戶型

長(zhǎng)龍領(lǐng)航的特別之處在于，由于拿地時(shí)的特殊要求，該樓盤十年內(nèi)不得交易。也正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，長(zhǎng)龍領(lǐng)航在售價(jià)上相對(duì)于奧體其他樓盤是有一定的折讓的。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題就是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智了。

對(duì)于剛需們來(lái)說(shuō)，一般的工薪階層，首套房90方，尤其是在奧體版塊的，一般來(lái)說(shuō)住個(gè)十年是沒(méi)有問(wèn)題的，換言之十年內(nèi)不得交易的問(wèn)題就不成為買主的痛點(diǎn)（投資客必然不會(huì)考慮這個(gè)樓盤）。

該戶型的設(shè)計(jì)邏輯上絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，主要有兩點(diǎn)可以優(yōu)化的地方：

1、 廚房和公衛(wèi)面積的分配，我認(rèn)為過(guò)于偏向于廚房了，導(dǎo)致公衛(wèi)連個(gè)站的地方都是和開門有一定沖突的，人必須避讓，這大概是認(rèn)真學(xué)習(xí)了我之前寫的最小戶型之衛(wèi)生間篇的杰作吧（-_-!）;

2、 由于進(jìn)深較淺，北側(cè)書房作為房間的功能有些不足，用一些通俗的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)就是這個(gè)第三方只能湊合湊合，常住肯定太小了。

最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大PK
春江天璽89方B戶型VS創(chuàng)世紀(jì)89方戶型

▲點(diǎn)開圖片查看高清戶型圖
圖1春江天璽89方B戶型 ；圖2融信保利創(chuàng)世紀(jì)89方戶型

在沒(méi)有其他限制條件和一些戶型明顯缺陷的情況下，這兩個(gè)戶型是奧體最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從戶型的硬性指標(biāo)上來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)戶型各有優(yōu)缺點(diǎn)，主要是一些差別是以下幾個(gè)方面：

1、 每個(gè)房間具體的尺寸大小其實(shí)看個(gè)人需求，從圖面上分析得房率以及滿足正常使用都沒(méi)有很大的區(qū)別；

2、 采光通風(fēng)上來(lái)說(shuō)，由于創(chuàng)世紀(jì)的公衛(wèi)是暗衛(wèi)，并且其在外立面有一定尺寸的內(nèi)凹，這一點(diǎn)不如春江天璽；

3、 書房的尺度兩個(gè)樓盤都沒(méi)有標(biāo)明，但從戶型圖上看，創(chuàng)世紀(jì)的書房更加接近于一個(gè)真正房間；

4、 主臥的格局，主臥的格局其實(shí)是最大的不同。創(chuàng)世紀(jì)做了半個(gè)衣帽間的感覺(jué)，但也導(dǎo)致了衛(wèi)生間的門正對(duì)床，某些買主忌諱風(fēng)水的，可能對(duì)這個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生非常大的意見(jiàn)。相對(duì)而言，個(gè)人更加喜歡春江天璽的戶型，因?yàn)閯傂杵鋵?shí)對(duì)衣帽間沒(méi)有那么大的需求，衣柜已經(jīng)足夠能滿足使用要求，同時(shí)衛(wèi)生間的開門位置和狀態(tài)更舒服。

要說(shuō)我在這些戶型里怎么選擇，有三種答案：

一、 如果考慮在未來(lái)幾年內(nèi)很快就會(huì)換房（認(rèn)為90方不能滿足自己要求），我會(huì)優(yōu)先考慮龍湖天璞的80方戶型；主要原因有以下兩點(diǎn)：

1、 首先，需要滿足自身的基本功能，比方說(shuō)三房?jī)蓮d是一個(gè)基礎(chǔ)條件，那只要滿足，我認(rèn)為功能上就沒(méi)有大的差距。

2、 第二點(diǎn)，考慮未來(lái)幾年換房的因素的話，目前剛需房的總價(jià)邏輯控制會(huì)更嚴(yán)，同時(shí)買房行為更接近于投資，那在相同面積段的情況下，總價(jià)更少的更容易在市場(chǎng)里流通

二、 如果在未來(lái)幾年都不會(huì)換房，總價(jià)是一個(gè)比較制約的因素，裝修風(fēng)格能接受的情況下，我會(huì)考慮長(zhǎng)龍領(lǐng)航88方戶型；主要原因也是分為兩點(diǎn)：

1、 總價(jià)邏輯存在的情況下，長(zhǎng)龍領(lǐng)航因?yàn)橥顿Y屬性的缺失，總價(jià)是存在一定的折讓的，如果長(zhǎng)期不換房，這一部分就是受益點(diǎn)；

2、 也正是由于投資屬性的缺失，為了彌補(bǔ)小業(yè)主，長(zhǎng)龍領(lǐng)航在其他方面的用料和用材相對(duì)都是比較良心的，至于好不好或者說(shuō)是否討喜，就見(jiàn)仁見(jiàn)智了。

三、 如果只考慮戶型（價(jià)格，裝修，地段均不計(jì)），未來(lái)的一切都未知的情況下，我會(huì)考慮龍湖天璽的89方B戶型。言下之意，天璽的B戶型是本次PK在我心目中的勝出者。由于前幾年70/90政策的推出，90方三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型可以說(shuō)是市面上研究得最為透徹的戶型，而本次天璽戶內(nèi)的總體布局和每個(gè)房間的尺度也都較為內(nèi)里。用行內(nèi)宣傳單上的詞語(yǔ)總結(jié)一下就是：全明戶型，三開間朝南，戶型方正，舒適三房。

以上僅為個(gè)人觀點(diǎn)，希望對(duì)剛需客們有幫助，土豪們請(qǐng)看下回分解。

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