盡貸 。盡可能多貸款，并努力保持住杠桿比率。
要明白這一點首先要知道，我們做房產投資賺的是什么錢？
1.房子的價格上漲。房價上漲讓我們獲得投資收益，這一點毋庸置疑。但問題在于為什么房子會上漲。房子是一種固定資產，是會折舊的，每一年每一年固定資產的價值都在下降。而過去十幾年房價一直在漲，是因為雖然房子本身的價值一年比一年低（因為越來越舊），但房子其他屬性的價值一直在上升，比如：城市基礎建設使地段價值提升、城市化進程使房子背后的優質教育資源的需求越來越旺盛、房子的投資需求、人們對美好生活的追求等。
2. 賺杠桿的錢，或者說是貸款的錢。我認為這一點比上述第一點房價上漲更為重要。杠桿讓房子成為一種特殊的投資品 —— 只需支付兩三成首付，就可以擁有使用權和所有權，并且剩余的錢以很低的利息還30年（你想想，除了買房，誰可以借你幾百上千萬，而且借30年，利息才5%）。其他投資都是把錢給別人，買房是借錢投資，而我們最缺的就是資金。因為杠桿的存在，房產投資的預期收益率很是可觀。如果房價一年上漲10%，首付3成，相當3倍杠桿，你的資金回報率就是30%（還沒有算上租金回報）。
道理似乎很簡單，就是要盡可能地多貸款。但你會看到很多人買房子會提高首付少貸款、選擇等額本金還款、提前還款甚至全款買房，都是因為沒想清楚這個問題，或者根本就沒有把買房當作一個投資行為，這個下個部分（住投分離）我們再聊。
但當你明白要多貸款，提高杠桿比率后，你會發現當你以3倍、5倍的杠桿買入房子后，房子的杠桿每個月每個月都在下降，因為月供。我計算了一下，10年后，你的杠桿比率僅僅只有1.5倍了，即10年后，你的首付和月供之和已經占到房子總價的7成左右。
買入房子后，如果想提高收益率，就要努力保持住貸款的杠桿比率。方法是做抵押貸，把資金抵押出來后繼續以高杠桿買入房子，前提是房價已經翻一倍以上且當時的抵押貸成數較高。也許你這時會想，可我已經沒有貸款資格，或者再買房已經需要7成首付了。能有這個疑問說明你是懂行的。破限購和限貸的方法很多，只要你想。
住投分離。
很多年前，在我還沒有接觸到房產投資領域之前，我對房子上漲的想法是：買房子是用來住的，即使它漲了很多，我又不賣，只是感覺比較好而已。成長就是覺著曾經的自己很可笑和幼稚。有數據顯示，過往很多人在買房的10年內都會把房子賣掉以換更大更好的房子。如果你有去看過二手房，你會發現滿五年的房子并不多，甚至有一些房子還沒有滿兩年。就是說，在你買完房子的幾年后，你可能會把它賣掉。這時候，房子漲了多少，是不是就異常重要了。
不管你買了房子是用來自主或者投資，房子都有很強的金融屬性。買房子，投資兼自住。一開始我也是這么想的。但其實投資和自住，在很多方面就是矛盾的。比如：在深圳買房，選擇買龍華還是寶安中心。從自住出發，你肯定會考慮你是在哪里工作。如果你在福田，那么你應該會選擇龍華；如果是在南山工作，你會選擇寶安中心。而從投資的角度，你會發現，深圳是向西發展的，那么你就會選擇寶安中心。再比如選擇成熟的市中心香蜜湖，還是新區前海。住的角度肯定是香蜜湖，因為周邊配套完善，去哪里都方便。做投資的話，選擇前海片區。你已經看到投資和自住考慮的角度是如此不同。有沒有辦法解決？
住投分離。買房子投資，租房子自住。
買房子純粹是為了投資，可以讓你集中考慮影響房產投資收益率的因素，而不受自住考慮的影響。另一方面，租房也可以過上很有品質的生活，甚至比住在自己買的房子還好（你去了解了解就知道）。
住投分離，看似很簡單，實則影響很大，會影響到你幾百上千萬的房子的決策。比如當我們確定了要買哪個小區，在選擇買哪一套時，自住的話，你要綜合考慮朝向、樓層、是否南北通透、是臥室出陽臺還是客廳出陽臺，而投資的話，你會選擇最便宜的那一套（差別可能有小幾十萬），因為這些因素對于房價上漲的影響不大，影響最大的是地段，而同個小區的地段價值都是一樣的。
其他一些零碎的思考：
頭寸多少。房產投資，最重要的是擁有房產還是沒有。幾乎也是最重要的是，你的頭寸多少，你是買了一套，兩套還是10套。再往后是建倉的策略（我們前面講的盡貸和住投分離都是策略的范疇）。再再往后才是選擇哪個區域、哪個小區、哪個房子這些新手最關注的東西。這就是戰略大于戰術。
關于房價太高，買不起。富人的思維，是以終為始。窮人則是以始為終。窮人會想我口袋里沒有錢，買不起房子。富人，以終為始，思維模式是：我要買房子（終），現在資金不夠，我要怎么“找錢”。隨帶說一句，覺得自己買不起房的人，其實對房價并不了解，只是聽說房價很高，一平要6萬、10萬，反正買不起。按照深圳現在2017年底的房價，房產投資的最低門檻僅是50萬人民幣（甚至更低）。
房產投資也許是最被很多人誤解的投資領域。比如租售比。很多專家的文章老是說一線城市的租售比只有不到2%。但實際上他們故意忽略了杠桿。房產投資，兩三成的首付，租售比可以保持在4%-5%，甚至6%以上。再比如房奴。說買了房子，就放棄了夢想，放棄了遠方，成為了房奴，一生都在還債。本質上，是因為對月供的壓力不了解。真正有還貸壓力的期限最多只有10年，因為你的家庭收入在上升、房租在上升、貨幣在貶值，而月供一直不變。
說了這么多，希望能讓你對房子有新的認識。財富自由的路上，房產投資是一個尤為重要的部分。不管你現在的資金量多少，你都應該去關注和了解（沒錢就更要懂了）。
