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### 什么是REITs
有沒有一種投資方式，既有股票的高收益，平均年化10個點以上，風險又比股票小。聽起來很完美是不是，債券達不到這么高的收益，高收益的風險又往往很高。REITs作為一種特殊的權益資產，有其獨特的特點，似乎能滿足這個條件。
全稱Real Estate Investment Trusts，中文叫房地產投資信托基金。可見REITs首先是一種信托基金。但又不是普通的股票基金，而是房地產投資基金，這是什么意思呢？這不是簡單的投資房地產公司的基金，以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。
REITs的經營范圍：
美國的REITs是一種持有、運營、開發、管理房地產業務的房地產企業，其法律實體既可以是公司，也可以是信托。有聚焦于寫字樓的REITs，有聚焦于大型購物廣場的REITs，有聚焦于養老醫療地產的REITs，有聚焦于旅館的REITs，有聚焦于工業物業的REITs，甚至還有更細分聚焦的影院類REITs和實驗室類REITs等。
REITs有幾個條件：
1. 房地產相關業務的收入不低于總收入的75%；
2. 投資的房地產不低于總資產的75%；
3. 發放給投資人的分紅不低于年應稅收入的90%。
REITs誕生于上世紀60年代，1958年美國經濟增長陷入負值，戰后大量房地產無法消化，政府一手促成了REITs的誕生。
REITs的當期股息回報約為4%，加上約4%的股息增長率，REITs大約能夠為投資者帶來8%左右的總回報。截至2010年12月31日的35年時間里，權益型REITs提供了平均14.0%的年度總回報。
### 股票相關性
在絕大多數市場周期，房地產與其他資產的表現呈現相當低的關聯性。REITs股票和標普500在1980～2010年之間的相關性僅為0.55。
REITs相比標準普爾500指數、債券指數有更小的波動性，與其他資產類別的相關系數也相對較低，因此是一個能夠增強投資組合風險收益特性的不錯的選擇。
35年的觀察讓我得出的結論是：多數時間里，REITs按每日來衡量，波動性小于其他股票。
REITs的運營表現與財務表現，每個季度到每個季度及每年到每年，都非常具有可預測性和穩定性，很少有主要的負面沖擊引起波動。
### 為什么風險比股票低
1. REITs的高的當期收益經常充當了應對每日市場價格波動的減震器
2. 大多數商業房地產持有人享有的長期租約提供了盈利穩定性，并且使得這類資產更加“債券化”。因此，風險被降低了。
3. 底線是REITs股票不是沒有風險，尤其是對于短的時間維度而言，但并不會降低REITs作為長期投資的價值
4. 但波動比債券高很多，仍遵循風險收益比原則。公用事業類股票在近些年來的波動性低于REITs股票
### REITs的風險
1. 通貨膨脹和利率風險：
利率上升通常會對REITs股價造成消極的影響。利率上漲過快將會扼殺經濟增長，從而導致衰退。一旦衰退控制局面，物業持有人將難以保持現有租金率和出租率。
REITs投資者需要更多地關注市場形勢、信貸市場、現金流和管理團隊的能力而不是通貨膨脹
一個明智的投資策略是同時持有REITs和其他高收益股票以及其他類型的投資
2. 市場系統性風險：歷史上公共房地產證券曾經每十年遭遇一次重大的市場調整。一些相對較短，而一些則拖延得有點長。美國平均下跌周期是22.3個月。這種調整的價格下跌平均為46.9%，在2007～2009年暴跌70.4%是所有下跌中最深的。個人投資者需要在這種下跌開始時保持警惕并相應地采取防御措施。
3. 高負債風險：REITs的杠桿比率接近于2003年的水平。杠桿比率約為45%，這和當今的標準一致，也處于投資者可以安心的水平
4. 分類風險：物廣場類REITs面臨著消費者支出習慣改變的風險；公寓類REITs面臨著單戶寓所的歡迎度變化和物業所在地區的就業增長下滑的風險；健康護理類REITs面臨著政府在健康護理返還的開支削減的風險。總體而言，所有REITs都面臨著可租物業供給增加和需求衰退的風險。
5. 所有的REITs都存在三種主要風險：疲軟的空間市場，利率上升和商業地產價格下跌，
### REITs的物業類型和周期
四種主要的商業房地產類型是住房（主要是公寓小區）、工業物業、寫字樓以及零售購物中心
現在還有新型物業，比如木材和數據中心。可參考一份較新的物業類型研究文章：https://www.laohu8.com/post/213650?invite=D2RS3
房地產的價格和利潤隨著周期而變化，周期的類型通常能夠被預料，但是其持續時間和規模很難被預期
### 歷史
房地產和REITs投資風險的三種關鍵因素是：債務杠桿、缺乏分散性及資產或機構管理的質量（包括選擇持有的資產和物業地點）。
### REITs的估值
1. 運營資金（FFO）和調整后的運營資金（AFFO）
2. 凈資產
### 投資REITs的一些理念
1. REITs股票最后是被交易而不是被持有的信念，是一個危險的迷思。
2. REITs股票不需要頻繁地購買和出售。事實上，它們是終極的適合購買并持有型的投資。
3. REITs的50%的回報來自股利，因此投資者獲得報酬并且等待股票價格隨著盈利、股利和凈資產價值增長而上漲的額外回報到來。REITs是對于耐心的長期投資者真正有吸引力的投資。
4. REITs股票最適合那些尋求股利收入和溫和價格升值的投資者。REITs的價格會隨著現金流和資產價值的增加而上漲，而且他們和其他資產類別只有很小的相關性。那些處理REITs最佳的投資者是那些有最大的耐心、愿意持有并度過偶爾的熊市并且不期望會擊中紀錄的投資者。
5. REITs股票是商業房地產市場的價格變化和運營趨勢的先行指示器，難怪其在2007年早期就開始疲軟。
6. 投資者的確應當分散化，通過購買多個REITs，每個REITs都是在不同的部門和區域從事業務，而不是購買一家試圖提供所有事物的REITs。
7. 相當保守的投資者，尋求具有適度風險和波動性的穩定收益，其中資本增值不是最重要的，在組合中REITs的配置介于20%～25%應該適合于你。
8.? 6只不同的REITs會提供一個最小可接受水平的板塊多樣化（或許在每一主要板塊中有一個，如公寓、零售、寫字樓及工業；或許在兩個較小板塊中有一個），但8或者10只REITs會更合適。如果你有一個頭寸購買10只不同的REITs，好的配置是在住宅、零售和寫字樓（主要板塊）每個板塊2只，在工業、健康醫療、自助存儲及旅館中每個板塊1只。擁有更多可用的投資資金，你可以試圖加入一些子板塊，例如，試驗室、數據中心或大學公寓、林地，或三包租賃REITs。或者你可能想要在每一板塊中擴大地理多樣化。例如，在一個全國范圍的板塊中加入一只專注于西海岸的公寓類REITs。同樣的方法可被用于其他板塊，例如社區購物中心、寫字樓和工業房產。一些REITs，例如Vornado Realty和Washington REITs，擁有不止一種房產類型，因而以這種方法取得額外的多樣化是符合邏輯的。
9.? 多元化投資組合中15%配置于房地產股票應該會導致年度總收益增加額外10個基點（0.1%），而減少約50個基點（0.5%）的投資組合風險
10.? 我們必須把REITs股票看作一種永久的投資，除了那些是股票交易者的人外，把他們當作我們投資組合不可分割的一部分長期持有
### 如何評估一個好的REITs
副標題：藍籌REITs
1. 好的管理團隊能夠在危機時刻化險為夷。評估REITs管理團隊質量的一個最明顯但也是經常被忽視的方法是考察其過往表現。該REITs在增長每股FFO和NAV方面，有一個長期的成功的業績記錄嗎？該REITs有一個穩定上升的股利嗎？該REITs公開上市多長時間了？該REITs在不同的房地產周期中是如何度過的？在房地產市場經受寒冬的時候或是遭遇新的開發項目的嚴酷競爭的時候，該REITs的管理團隊是如何保護其現金流的？該REITs是如何投資其股東或是新投資者委托的資本的？該REITs是如何真正為其股東創造價值的？
2. Boston Properties、西蒙房產和Vornado Realty這三家最大的、最受人尊重的REITs
3. 通暢的資本渠道以及將資本明智地進行投資是區分藍籌RETI和其他REITs的關鍵因素。
4. 資產負債表
5. 溫和的債務比率。例如，在多數環境中，通常不會高于40%～45%。高于55%的債務/市場價值會使得REITs投資者不自在。
6. 多數藍籌REITs都有一個較低的支付比率，而這更有利于長期增長及更大的總回報。
7. 投資者更樂意看到關鍵的管理人員持有大額的股份頭寸（只有偶爾的小量出售）。這是藍籌REITs的另一個標志。
忠告：即使是最強的藍籌REITs也難以做到在所有的衰退中毫發無損
### 一些美國的REITs
Equity Residential，是一家最大的公寓類REITs，
Boston Propreties在四個關鍵的市場紐約、華盛頓特區、波士頓及舊金山持有重要的寫字樓資產。
或許最知名的是先鋒REITs指數基金（代號：VGSIX），它以摩根士丹利美國REITs指數
西蒙地產集團于1993年上市，目前是世界上最大的區域性購物廣場所有人，在2010年年底股票市值接近300億美元。
西田集團在澳大利亞、新西蘭、美國和英國擁有購物中心，它的合并市值達到290億美元，常常與西蒙地產競爭全球最大區域性購物中心所有人的地位
全球房地產的天空里，西田和西蒙都不是最大的公司。這個頭銜要歸于香港新鴻基地產有限公司，
該組別也包括兩個在市場中活躍的交易型開放式指數基金（ETFs）：第一信托FTSE EPRA/NAREIT（代碼：FFR）和SPR DJ Wilshire全球房產（代碼：RWO）。該組別的年度管理費均值為0.76%，年度花費均值為1.14%。
該組別包括兩只在市場中活躍的ETF，SPDR DJ Wilshire國際ETF（代碼：RWX）和智慧樹國際房地產（代碼：DRW）。該組別的管理費均值為0.83%，年度費用均值為1.11%。
iShares道瓊斯房地產指數（代碼：IYR）和先鋒REITs基金（代碼：VNQ）。該組別的年度管理費均值為0.69%，年度費用均值為0.96%。
### 信息來源網站資料等
SNL Financial完整地覆蓋REITs行業，提供重要的REITs數據，分紅和盈利預期。大部分零售經紀公司也提供REITs行業和單個REITs研究報告。
www.reit.com/IndividualInvestors/PubliclyTraded REITDirectory.aspx上獲得每個上市REITs的名單，帶有他們網站的鏈接。在NAREIT的網站中另一個有用的工具是REITWatch，它是按月發布的。它包含了大量上市REITs的當期信息；進入www.reit.com，點擊“NAREIT統計公開信息，”然后點擊“REITWatch”。
NAREIT——REITs.com 美國全國房地產投資信托協會維護的網站，提供美國房地產證券市場一系列豐富的數據。著名的是它的FTSE NAREIT美國房地產指數系列的月度投資業績，可以在“行業數據”中找到；房地產板塊和子板塊投資業績；以及月度出版物《REITs觀察》，在“NAREIT統計出版”中。
EPRA——epra.com 歐洲公共房地產協會向會員發布許多報告。然而，非會員可以收到他們的月度市場評論，它包含了大量有用的信息。
APREA——aprea.asia 亞洲公共房地產協會網站為非會員提供了一系列新聞報道。研究報告和其他刊物只能被會員使用。
最后，投資者可能會希望通過幾個公認的財經網站中的任何一個跟蹤全球市場。Yahoo Financial.com是一個這樣的潛在信息來源，還有Bloomberg.com及其他幾個。這些主流網站通常提供美國、澳大利亞、香港和倫敦的股票報價、盈利報告和其他綜合新聞等實時內容，但對于一些地方如日本、中國和較小的歐洲市場多少不太有用
僅舉一個例子是AvalonBay的網站（www.avalonbay.com），其包括季度財務信息和一些附件和附錄，描述了公司的發展路徑，收購和出售及子市場概況與其他主題
